昨天，曾经拍出44.04亿元高价的“黄浦区163街坊地块”，出现在上海国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让预公告中。

　　它的“亮相”，正式宣告一年前遭遇退地的昔日全国单价地王，正式现身“江湖”。

　　类似香港“勾地”制度

　　值得注意的是，本次上海市黄浦区163街坊地块（以下简称163地块）的出让方式，与两年前的挂牌出让方式不同，本次出让将采用招标、拍卖的方式。有业内人士认为“预公告”的土地出让模式，类似于香港的“勾地”制度。

　　分析师薛建雄指出，预公告方式，也是一种“先招后拍”的出让方式，在预公告期间先接受有意竞买开发商的申请，开发商在申请时需要给一个意向购买价格，一旦获得预公告中地块的竞买资格，竞买价格将不得低于申请报价。

　　有业内人士认为，采用“先招后拍”的方式推出地块，基本可以确保地块不会流标，也能让土地相关部门了解开发商的心态，从而“有的放矢”地推介地块。

　　薛建雄指出，在房地产业开发相对成熟、可开发用地不多的城市，应尽早采用“先招后拍”的土地出让政策，但是一些还处在房地产业开发初期或市场上有较大的可开发土地存量的城市来说，采取这一政策可能会出现无人问津的情况。

　　最终价格可能回到两年前

　　对于163地块重出“江湖”，薛建雄认为，由于南京路的商业价值非常高，且163地块又拥有相对较大比率的商业面积和地下开发面积，因此，该地块对于实力开发商有着不可比拟的诱惑力。同时，今年各地的地块都不断创出历史新高，因此163块地也有可能拍出和当年一样高的价格。

　　早在苏宁环球获得163地块时，便有业内人士表示，163地块虽然成本高企，但经过规划调整，以市场租金方式取得合理投资回报并非不可行。

　　163地块的预公告文件显示，163地块的土地用途为商业、办公、金融保险等综合用地，地块面积1.37093公顷，规划容积率在4.8以下。有意竞买该地块的开发商，需要缴纳地块的保证金为预申请报价的5%。该地块的拟出让时间在今年的12月份。

　　尽管商业价值不可比拟，但是，163地块的预公告也对地块建筑提出一些限制要求。预公告中明确规定该地块沿河南中路第一层面建筑高度是40米以下，沿天津路、南京东路、江西中路第一层面建筑高度是30米以下，地块内东侧建筑高度是在60米以下、西侧高度是100米以下。

　　在预公告的 “特别事项”一栏规定：因该地块地处南京东路商业街重要区域，同时地块周边有轨道交通2号线、轨道交通10号线站点，要求建设单位具有相应的资金实力、开发资质、开发高档商业物业及地铁站点结建经验。