商报记者 王营/文 焦剑/漫画

　　近期，国内房地产市场刮起一股“攀比”风。房地产企业对“房地产老大”头衔的热衷超过了任何时候。“‘最大地主’易主恒大、万科老大地位遭撼动”、“恒大击败万科拿下‘双冠’”等质疑万科老大地位遭受威胁的风波未断，业内又传出“绿地前三季销售超500亿比肩万科”的消息。在这些争议背后是各类调查数据的支撑。不过，部分调查报告的背后被指存在利益链。房地产企业为何如此在意“老大”身份？这场“老大”之争又意味着什么呢？

　　调查数据曝万科“老大”地位受威胁

　　质疑数据之声频起

　　对于坐惯老大“宝座”的万科来说，这可能是个多事之秋。

　　本月初万科发布公告称，第三季度销售金额为154亿元，1-9月累计销售金额达461.5亿元，成为惟一一家前三季销售金额突破400亿元的住宅企业。

　　虽然拥有还算漂亮的销售成绩单，但随后伴随着恒大地产上市，一场有关恒大与万科之间的数据大战打响。

　　10月9日，克而.瑞（中国）、中国.房地产测评中心和上海易.居房地产研究院发布数据称，在第三季度中国房地产企业销售金额TOP20榜单中，恒大以123.30亿元的销售金额排行第一，万科则以120.80亿元的销售额紧随其后，排行第二；在第三季度销售面积榜单上，恒大以230.30万平方米的销售面积排行第一，而万科则以122.57万平方米排行第四。“万科老大地位受威胁”论随之而来。

　　“相关部门正在调查各公司统计数据来源及统计标准。”万科一位内部人士透露，万科对此也很头疼。“或许每个公司的统计标准不一样，但万科今年三季度绝对是第一，这是毫无疑问的。”该人士强调。

　　不仅在数据上被质疑失去“老大”地位，在恒大进行路演后，又有消息称，恒大市值在短期内有望冲刺千亿，内地房企十强将重新洗牌，万科的地位也将受到冲击。

　　此外，与万科争“老大”的还不止恒大。绿地董事长、总裁张玉良称，绿地全年业务收入可望超700亿元。而业内对至今仍保持领先优势的万科销售业绩的期待也不过600亿元。

　　质疑数据之声频起

　　质疑万科“老大”的数据接踵而来，质疑这些数据的声音也汹涌而来。每个数据背后是否另有目的？这些调查数据是否都是在某种利益的驱使下进行的呢？

　　易.居中国三季度销售排行榜一出，一则《易.居中国三季度销售排行疑为企业做托》的帖子拨开了数据背后的真相，排行榜的发布被描绘是被利益操纵的一场“闹剧”。

　　“利好恒大的排行榜是在恒大上市的紧要当口发布的，原本就有为恒大托市之嫌。”帖子表示。

　　“恒大的行业龙头炒作当然不能自说自话，而要言由他口，还要是权威的，至少看上去是权威的。恒大‘创造’的‘第一’主要来自一个叫做《中国房地产企业销售排行榜》的统计。在该排行榜三季度上，恒大拿下今年全国前三季度销售面积、第三季度销售额第一，超越了万科，成了‘新科冠军’。然而情况果真如此吗？”一位业内人士直言，“尽管感觉该排行榜比较及时，且排行榜数据也被大量引用，觉得应该有一定的权威性，但真实情况并非如此，差错颇多。”

　　这名业内人士进一步分析：“以今年上半年为例，该销售排行榜显示，全国销售金额前三名分别为万科269.41亿元、保利195.49亿元、中海189.78亿元；销售面积前三名分别为万科305.50万平方米、保利239.24万平方米、恒大238.78万平方米。但根据上市公司的公告，今年上半年，万科、中海、保利的销售金额分别为307.6亿元、262.7亿港元、210.54亿元；销售面积分别为348.8万平方米、282.7万平方米、252.43万平方米。两者差额在10%-20%，作为受到严格监管的大型上市公司不可能集体大幅虚报业绩，问题只能来自该销售排行榜。”

　　“事实上，这个榜单只统计了房企在商品住宅上的销售量，而如果加上配套公建，万科就不是那个数字，一定比榜单中的高。”一位知情人士透露，“大家仅是借用不同的统计标准在完成不同的目的而已。”

　　针对上述质疑，恒大相关负责人昨日表示，恒大正处于上市静默期，不方便发表任何评论。

　　背后隐现利益推手

　　一则来自恒大地产集团网站的消息似乎能说明数据之乱背后的利益链条。

　　“2007年12月7日，恒大与易.居中国正式签订全国项目销售代理及市场研究战略合作协议。签约内容涉及恒大全国20余个房地产项目的销售代理权。同时，恒大全国30余个房地产项目也将由易.居中国提供信息咨询、市场调查等服务，恒大全国项目拓展进一步加速。”

　　“有如此利害关系，在恒大备战上市的紧要当口，易.居当然要摇旗助威，往恒大脸上贴金了。然而明眼人是能看出来的。”一位业内人士认为。

　　一位知情人士向记者透露，“仔细研究就会发现，恒大的确是易.居中国的大客户之一，只不过易.居中国借助它同集团的信息决策系统去发布这个消息。而一个销售系统，一个信息决策系统，看似两个公司，实际上背后的老板是同一人”。就是这种利益链成就了所谓的“恒大双料冠军”。

　　“恒大高调宣传其实也是为了配合它IPO上市造势。”正略钧策管理咨询合伙人薛迥文表示。“不过这种现象折射出一个问题——在今年市场环境好的情况下，激进型房企的发展速度非常快。”五合国际智库总经理邹毅表示。

　　邹毅告诉记者：“激进型房企大量的土地储备在资本市场十分有利。”不过，尽管他看好市场长期走势，但也担忧道，如果市场风险一旦变化，这些激进型房企或许将重拾2008年的恶果。

　　速度型房企想当“老大”

　　早在二季度，就不断开始有人质疑万科的“老大”地位。长期以来万科一直是项目储备最多的A股地产企业，但从今年半年报开始，这一地位已开始动摇。

　　关于万科“踏空”的说法最先源于土地。若按一季度销售速度，保利土地储备可供开发销售约33.67个季度，万科则仅够10.68个季度，相当于两年半。这将极大地限制万科的后续扩张能力。保利地产却在土地储备上更为强势，截至2008年末该公司位于十大房地产公司土地储备首位。

　　虽然恒大是目前嚷着要夺万科“老大”地位呼声最高的企业，但更多的业内人士认为这仅是其上市前的“表演秀”，对于万科更具威胁性的还是保利和中海。

　　克.而瑞（中国）前三季度销售排行榜显示，排在第一位的依旧是万科，紧跟其后是保利、中海，而后是绿地、恒大。万科依旧以多出110亿元的优势领先，但保利、中海、绿地三者之间的差距都在20亿元以内。

　　业内人士认为，恒大不可能靠这样一个统计意义上的“短线冲刺”超过万科，要想成为老大仅靠一个巨额的土地储备和市值是远远不够的。历史上的顺驰也曾拥有巨额土地储备，到最后，一个足够大的经济风浪就会让那些“纸上富贵”迅速缩水，而巨大的土地储备也大都是为他人做嫁衣。

　　“不是谁有多少地就能算老大，而是要看这个地在什么地方。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰认为，“万科的全国布局已完成，而它所具备的整体市场环境以及开发形态、品牌效应都是其他房企所不能比的。”

　　薛迥文分析认为，恒大的品牌形象以及专业形象都比不上万科。尽管现在号称土地储备第一，但它的土地储备质量不是很好，所以才有了业内对其贱卖股份的质疑。

　　争当“领头羊”意义巨大

　　在薛迥文看来，恒大这种高调争老大的做法其实意义不大。“房地产不同于其他行业，市场集中度很低，就算真能争到老大，又能占到多少份额？大并不代表强。”

　　不过，这在邹毅看来，事实远远没有那么简单。“在任何行业，大家都只是能记住老大，而很难记住老二。对于一个房企而言，品牌识别度非常关键。而房地产行业又没有一个更权威的公众标准，借助一些资讯机构发布数据能够扩大影响力。在外界人看来，那些能争第一的，必定会认为它的品牌影响力也不错。”

　　“业内有一个公认的道理就是，同样的产品，万科的品牌溢价可以达到30%。在同一地区，万科产品价格高出30%，却依旧能保持与其他企业一样的销售速度。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰告诉记者。

　　某房企老总曾向记者明确表示：“品牌溢价很重要，我的产品可以以高出别人两三千块的均价出售，其实并不是我的产品真的就比别人好，更多的是购房者认可品牌。”

　　品牌溢价是开发商们大争老大的一个目的，而另外一个目的就在资本市场的诱惑了。

　　薛迥文表示，在这个半金融的地产行业，资本运作很重要。“房地产都是两条腿走路。一条是产业经营，一条是资本经营。而能够让房企迅速发展的就是资本经营这条腿。销售额的提高有利于房企的融资，而融资又有利于其扩充土地储备。”

　　靠火爆楼市积极往上冲

　　资金实力一直是左右房地产企业发展的主要因素。

　　克.而瑞（中国）的监测数据显示，2008年全年仅有20家左右房企销售金额超过60亿元。而在今年前三季度20强房企销售排行榜中，入榜房企的最低销售金额就已达到90亿元。其中，万科更是以超过460亿元的销售金额位居首位，有望继2007年后再次突破500亿元的年销售额大关。楼市重新火爆让房地产企业的口袋鼓起来。

　　而受益市场情况良好，不少大型房企频频获得银行大额授信。8月，万科发布公告称将获得建行500亿元授信额度，这也是今年房地产企业获得授信额度的第一大单；9月，绿地与国家开发银行达成协议，获得300亿元总体授信，至此，今年绿地已获得银行授信达474亿元。绿地由此成为今年获得授信额度第二大的房地产企业。

　　而在此前，金地获300亿元授信、凯德置地获250亿元、方兴地产获245亿元、SOHO中国获200亿元、雅居乐获200亿元、世茂房地产获150亿元……不难发现，大型品牌地产公司获得大额授信成为今年房地产市场的一大风景。

　　除银行授信以外，各大房企在融资上的多样化势头也表现良好。“今年第四季度很可能创历年来内地房地产企业海外融资额的最高峰。”瑞士银行投资银行部亚洲区主席蔡洪平对媒体表示。他预计，四季度内地房地产企业在海外融资金额将达到80亿至100亿美元。

　　多个企业有夺冠潜力

　　“虽然万科优势依然在，但速度型房企能够找一些不同标准的数据来证明自己是‘老大’，这证明万科应该要有危机感了。”邹毅告诉记者，现在行业对于衡量企业排行数据很混乱。但归纳起来还是有三方面标准，一是年营业额，二是年利润额，三是土地储备量。“如果这三方面都很强，这才证明它是老大。不过现在万科已不能做到三方面都很强。”他认为，未来的形势将会是第一梯队相互领先。

　　有业内人士表示，万科从去年开始采取保守策略，一方面是万科对大势的判断出现了误差，另一方面就是万科进入了相对稳定的发展期，在去年多变的楼市及快速发展过程中，万科越来越趋于保守性前行，这反而给其他大房企的快速前进创造了机会。尤其是在今年上半年早期的土地储备、开工面积等方面万科非常谨慎。万科的谨慎使得其在今年这场较大的市场变化中没有把握住机会，甚至明后年可能会导致优势地位丧失。

　　“房地产行业长期保持一枝独秀是不正常的。”杨少峰也认为，随着进入房地产行业的门槛越来越低，未来几年内房企之间的差距会越来越小，尤其是第一梯队间的竞争也会越来越激烈。

　　据了解，虽然今年前三季度在销售额中，万科一直是遥遥领先，但紧随其后的保利、中海发展势头更猛，绿地、恒大等的发展潜力也不可小觑。中海和保利都有国企背景，他们的发展优势非常明显。恒大上市后必将进行全国性的扩张。今后的3-5年中，中国大房企第一阵营将会掀起混战，万科、保利、中海、绿地和恒大都将有可能夺得老大的位置。甚至会出现一线阵营中多家房企共存的局面，并不像前几年万科一家寂寞独行。