在今年全国楼市并不算火热的大背景下，华润置地何以取得如此骄人的销售业绩?除却华润模式本身在市场竞争层面所具备的优势外，其"农村包围城市"的全国战略布局，为华润置地斩获佳绩立下了汗马功劳。

　　地产过冬 布局二三线城市

　　检点中国房地产业的发展历程不难发现，各地房地产市场似乎总会面临一个周期性的疲软期。这一次，是全球性金融危机所带来的。

　　自2007年金融危机爆发以来，在全球范围内引起全行业的波动，房地产业这个跟金融市场息息相关的资金密集型产业，更是其中的重灾区。与前些年的节节攀升的房价和销量而言，近两年来，中国楼市可谓波澜不兴。

　　差异化永远是市场竞争永恒不变的主题。

　　或许是对未来房地产市场格局洞若观火，又或许是深知差异化竞争个中三昧，在大部分房企削尖了脑袋往一线城市扎堆之际，早在2007年，华润置地就开始将主要战场"有计划、有部署地开发二、三线城市"。根据这一计划，华润置地先后进入重庆、宁波、苏州、无锡等地。时至今日，华润在全国20余个大中型城市，发展的项目多达47个。

　　就在华润置地全面布局全国二、三线城市的步伐中，房地产市场呈现如下有趣的一幕。一线城市无论是销售面积，还是销售金额都全面受阻甚至下滑，二、三城市的房价、销售却持续坚挺，销售面积与金额都大幅上涨。

　　以今秋京沪穗三地市场状况为例。相关数据显示，9月，北京楼市商品住宅成交量在出现连续第3个月的下滑，期房和现房总签约套数为14247套，环比微跌1.1%;商品住宅成交均价也出现半年内的首次下跌，降至15808元/平方米，环比8月的16200元跌了2.4%。同样，上海商品住宅的新增供应、成交面积、成交均价都出现了回落，半年来首次出现供大于求的局面。广州楼市也没有逃脱类似的命运，在经历了上半年去库存化的火爆销售后，自下半年起就转入了成交量相对较低的时期。国庆期间，广州一手住宅的网络签约量为992套，还不如处于调整期的去年国庆黄金周的销量。

　　对此，专家分析认为，虽然金融危机对整个中国楼市影响至深，但中国城市化进程的需求确实存在，金融危机不可能阻止或改变中国的初始化进程的本质需求，最多减缓其步伐。但一线城市的城市化进程已经达到一定程度，因此受金融危机的影响会较大一些。而二三线城市，城市化进程的需求更为刚性，受到的影响会小很多，甚至不会有太大体现。这就直接导致，住宅市场呈现两种态势，一线城市普遍遇冷，二、三线城市火爆依旧。

　　相关人士称，经过十年来的高速发展，中国一线城市的城市化进程将逐渐饱和。可以预见，二、三线将成为中国房地产市场下一个十年的热点。

　　这时，华润置地的战略布局体现出巨大的优势。在整个房地产市场并不景气的大背景下，直接逆市飞扬。2009年1-9月份期间，华润置地累计签约面积170.4万平米，签约额170.5亿元，分别比2008年同期增长291.1%和212.2%。

　　市场回暖 倾向一线主战场

　　战略上可以采取"农村包围城市"的方式布局，但一线城市的在战术上的重要地位不言而喻。

　　随着金融危机的影响逐渐淡去，以及压抑了近两年的市场需求反弹，专家预测，房地产业即将迎来一轮新的喷薄。在种种利好形势下，更兼销售形势一片大好，目前，华润置地在全国范围内大肆拿地，积极扩张的意图十分明显。一线城市，自然成为其土地储备的重心所在。

　　华润置地融资策划部总经理王国华坦言，土地储备是房地产公司的"粮食"。华润置地2009年全年预计投入100亿元人民币用于土地储备，目前已投资逾80亿元，一线城市正式其土地储备的重点。截止9月15日，华润置地新增土地储备323.38万平方米，总土地储备达2,532万平方米。而今年1-9月份，华润置地总计投资53.26亿元的所拿下的4块土地中，就有两块位于上海，仅这两块土地的资金投入就高达50亿元。

　　王国华表示，从长远来看，华润置地希望把更多的资源向一线城市倾斜，包括北京、上海、深圳、杭州等。但是这个倾斜也要和华润置地持有土地的机会相匹配，不会盲目拿地，必须要满足华润的财务指标和战略要求。此外，为获得即时盈利贡献，华润置地下半年还将储备中型地块。

　　"我们严格遵守我们的财务制度，不去参与盲目的项目竞争，以保证土地获得价格的合理性。"华润置地在土地储备上非常理性。据王国华介绍，华润置地用于土地储备的资金主要来自三方面。第一块是约有70亿港元的融资，第二块是向资本市场配股获得的资金，仅今年5月份就配股融得了43亿港元，第三方面则是销售带来的现金回流。这三点，足够支撑华润的土地储备和未来的发展。同时，无论是货币之间的平衡还是现金流的平衡，华润置地都有着很严格的措施，经常做实时的跟踪和预测，保证现金流的健康。据了解，华润置地对股东的净负债只有20%左右，这是所有上市公司中最低的比例之一。

　　深衍"加法" 注重长远发展

　　在中国房地产界，衡量一个房企，销售面积和销售金额占有很大的比重。但事实上，在房地产较为成熟的市场，衡量一个房企的实力更多的是从持有物业的角度。

　　华润置地将这一理念融会贯通，衍生出"住宅开发+持有物业+增值服务"的差异化生意模式。凭借华润雄厚资金实力的支持，对于好的地段，华润置地都全额持有来做集中商业。华润置地(北京)股份有限公司总经理陈鹰认为，未来世界上的大城市，最好地段的集中商业将非常昂贵，租金收入丰厚，这种模式享受的是真正的经济增长带来的效益。如果只做纯住宅，那享受的只有产品利益的差价和土地的差价，很难享受到经济增长的好处。

　　但是这种模式也有一个弊处，这种持有物业在五年之内都没有收益，而且从投入上来说，它的花费将比住宅项目贵上许多，加上在前两年招商的优惠政策以及出租率的未知，所以很少有企业去做。陈鹰透露，华润做这种模式的原因主要有两个：第一，华润集团强大的资源支持。第二，专业能力的匹配，包括住宅的开发能力与商业的运营能力。

　　任何一个试图追求行业领导地位的公司都有这个样一个目标，就是希望公司的市场占有率扩大。但在陈鹰看来，市场占有率的扩大，有很多的渠道和方法，不应该鼓励销售额成为增加市场占有率的唯一方法。"尤其是像地产这样特殊的行业，它不像快速消费品的原材料可以循环使用，地产的原材料是不可复制的，今年市场占有率为10%，一旦明年没有土地，可能连1%都达不到，因此销售额和市场份额没有必然比例，不具有可持续性。所以，我认为单一追求高占有率是没有太大意义的。"

　　事实也是如此，华润"住宅开发+持有物业+增值服务" 的差异化生意模式，不仅有普通住宅，还有持有物业，包括商场、写字楼和相关的服务设施。在全国的一线城市持有高端物业，加上增值服务，确保以后每年华润置地都可以得到持续增长的租金收入，"相当于持有一个财富发动机"。比如清华附近的橡树湾，一共70多万平米，其中20多万的空间华润都做集中商业，其他部分一期一期的卖，现在已经卖到第三期。集中商业华润全部持有，招商到沃尔玛、冰场、电影院等，这种模式将来能够给华润置地带去很大的收益。通过销售住宅，可以保证比较安全稳定的现金流。集中商业则大大方便了用户的生活，让休闲和消费都变得十分便捷，从而得到了消费者的好评，为华润赢得更多的市场美誉度。

　　从市场长远的发展来看，华润"住宅开发+持有物业+增值服务"的差异化生意模式，其综合市场占有率及发展潜力，大多数房企都难以企及。