燕莎区域地处第三使馆区腹地，位于北京市朝阳区东三环路燕莎桥周边，主要指东四环以西，霄云路以南，农展馆南路以北的区域。该区域紧邻使馆区，业态丰富，周边分布有北京发展大厦、平安金融中心、盛福大厦，喜来登长城饭店、昆仑饭店、洲际酒店，以及外交公寓、福景苑高档公寓，是北京外籍人士的重要聚集区和居住地，也是目前京城成熟度最高的涉外商务生活区域之一。

 

      1980年，北京规划设计研究院按指示将亮马河下游过三环路的区域规划成“第三使馆区”。目前该区域囊括了90个国家的驻华使馆，涵盖了北京第三使馆区和第二使馆区大部份外籍外交人员及家属；另外，大量外国驻京商社、办事处齐聚于此，众多的外籍从商人员，给此区域注入了时尚消费理念及前沿的欧洲文化讯息，使中西方文化在这里交织融合，并培养了忠实度颇高的消费群体。

      各种物业形态始终围绕“使馆”、“外企”、“外商”呈现，以写字楼市场为例，该地区的写字楼租客中有相当多的部分是外国使馆部门，比如北京发展大厦中日本使馆部门占据了一半以上的出租面积；高斓大厦则是以美国外资企业居多，其他高档写字楼情况也近似。

      自2008年第三季度起，全球金融危机的影响范围扩大，控制物业成本已变得十分关键，许多外资公司开始中止甚至缩减扩张需求，市场呈现出需求萎缩状态，作为外资公司占70%市场需求的燕莎区域，在此次金融危机中受到严重的冲击，甚至部分租户选择迁离这个市场。另外，随着北京周边科技园区中的市政配套日益成熟，很多知名的大型跨国公司已不再将城市商务中心区的写字楼作为企业总部的首选，郊区化办公成为部分大型企业的选择。例如，戴姆勒东北亚公司正式搬离东三环亮马河大厦，迁至望京地区办公；克莱斯勒中国也即将搬至大望路金地中心；诺基亚中国总部从盈科中心B座搬入北京南部的亦庄地区；敦豪公司同样也选择从燕莎地区迁出，搬入亦庄。

 

      受到得天独厚的交通优势的影响，燕莎区域整体租金水平比较稳定，但新旧写字楼在租金价格上存在明显差异。

      据了解，传统写字楼的租金维持在3.5-5元人民币/天/平米左右之间，而现代高档写字楼的租金维持在5-10元人民币/天/平米左右之间。新老写字楼并存，写字楼整体硬件设施的配置水平趋于中等，由于物业的配套服务早在上世纪九十年代中期就已完备，再加上硬件设施不断更新，促使各楼宇的物业服务水平相差不远。是什么造成这样的现象呢？

      探究燕莎区域写字楼租金整体水平相对稳定的原因，主要有两方面的作用：

      一方面，从选址企业来说，出于对办公环境、交通地段等多种因素的考量，此区域客户迁址不频繁。据了解，该区域新放量项目不多，很多项目都是上世纪90年代投入使用，办公环境和地理位置的熟悉使企业客户不会轻易迁址。这是燕莎写字楼市场租金价格波动不大的原因之一。

      另一方面，从物业管理水准来说，区域内良好的物业服务经营状况，并没有因为个别大客户的流失导致该区域租金下滑。

      具体来看，受去年的金融危机影响，许多区域内写字楼租户开始削减或者减少写字楼租赁面积以降低企业租房成本开销。新项目的集中放量，使北京写字楼市场空置率一再攀升，市场需求明显下降。完全超出预期，开发商纷纷调整租金价格以维持项目的供量需求，这种现象一直持续到今年第一季度。例如，去年新开盘的平安国际金融中心，整体建筑面积为9.18万平方米，是平安信托在京的重点项目，在08年的租金价格达到每月每平米210.71元，目前该项目的租金价格为每月每平米200元，该大厦的出租率已达到60%。大面积的成交直接降低了大厦的空置率。盛福大厦也是由每天每平米8元的租金价格调整至目前的每天每平米6.7元。开发商合理的租金价格和灵活的租金策略，使得该区域内的客户成交量有所回升。另外，燕莎区域写字楼新开盘项目很少，大部分企业可选择余地不多，这是促成该区域写字楼空置率相对较低的一个重要因素。

      致使同一区域内写字楼，在租金价格及空置率存在差异的原因，主要是写字楼定位不同，入驻企业的行业类别差异性造成的。

      据了解，隶属中国信托投资公司的京城大厦，隶属中国进出口包装总公司的幸福大厦，京信大厦等建筑物，作为一种类型的代表，主要为开发商以及开发商旗下子公司服务，在写字楼内办公的企业大部分为内资国有企业及服务于国有企业的中下游末端行业。纵观另一部分写字楼，例如：隶属平安信托的平安国际金融中心，隶属于北京首都农业集团有限公司的盛福大厦，北京发展大厦等建筑物内入驻企业多以外资企业为主，像发展大厦内入驻企业80%以上是日资行业，平安国际金融大面积租赁客户主要是日本企业，荷兰企业等，盛福大厦中澳洲企业占有相当的比重。