租售比严重失衡 投资房面临出租难———

　　临近年末，新房市场的热情开始趋于稳定，二手房市场却开始了新一轮的冲刺，在整体火爆的大环境下，一些房主纷纷要求中介改租为售，个别已经将房屋出租的房主甚至不惜采用代租约售、违约出售的方式涌入市场。数据显示，从10月16日到11月15日，二手房成交量突破27000套，达到历史最高。

　　●市场：转租为售 二手房价量齐升

　　在京工作了十多年的王先生现租住西四环附近，月收入7000元的他有意在附近买套房安居下来。为此，他经常向中介了解情况。最近，他意外地发现几套一周前还显示出租的房源已经改头换面，纷纷打上了出售的标签。尤其是王先生中意的90平方米两居，多个曾经只出租的房源都改租为出售，让王先生十分欣喜。“这样增加了选择余地，我们消费者可以尽量挑选最适合的房子。”王先生表示。

　　一位中介店长介绍，“今年以来二手房市场成交势头增长稳定，购房者对未来房价的升值空间也普遍看好，进入11月份，购房需求明显增加，部分二手房租赁合同到期后直接告之中介不再出租，而是挂牌出售。一些出租房源也表示可租可售。”对于准备在年底买房的首次置业者和自主需求者来说可选择范围更大了，户型、配套、价格可以更多地货比三家，挑选最为满意的。而且由租改售的房源多为80平方米两居和120平方米三居，购买此类住宅的购房人也多为自住兼投资需求。其中，2至5年的次新房尤其受青睐。

　　无独有偶，除了房源由租改售外，一些已将房屋出租的业主纷纷采用代租约售，甚至不惜违约出售的方式趁着高价将房屋出手。刘女士就比较苦恼，她租住在海淀区苏州街一带，租期还有半年多，可房主已经换人了，原本的房主近日将房屋代租约售，现在她每月向新房东交纳租金，而且一旦履行完合同，能否延租是个疑问。当地麦田房产销售人员介绍，区域内的一些房源改租为售现象已十分普遍，二手房市场的走势使房主认为现在到了出手的时候，代租约售、违约出售的情况都有发生。

　　据统计数据显示，11月上半月，北京二手房住宅成交量达到了12283套，比10月同期二手房上涨96%。而从10月16日到11月15日一个月的跨度间，二手房成交量将突破27000套，达到历史最高。 另外，美联物业市场研究部统计的数据也显示，11月上半月，北京二手房平均价格达到12415元/平方米，平均每套二手房的成交价首次突破115万元，达到了116万元，二手房市场呈现出价量齐升的状态。

　　●租售比失衡 投资者解套出售

　　为何房主们如此看好买卖市场？带着这个问题采访了几名改租为售的房东，他们均表示，与高企的房价相比，房屋的租金一直处于低水平，出租的话基本上只够满足还贷要求。而现在市场形式较好，与其出租不如卖了房兑现。美联物业市场研究部最近发布的调查数据就说明了这个问题，11月来北京楼市租售比再创纪录，首次突破了1：500，达到了1：525，部分区域甚至达到了1：700。而这一比例在2008年基本在1：400左右，上涨幅度达到了25%。

　　所谓的租售比，简单说来就是以单套月租和总价的比值，换算出租金与房价的差距。一般而言1：250是比较正常的，即房屋按现有租金出租20年左右收回房款是比较合算的。而北京现阶段由于商品房价格的跨越式发展，租金与房价的背离也更加明显。以世纪城远大园为例，一套精装修的110平方米两居室租金在5000元/月上下，而同区位，同户型的二手房价格则需要300万元左右。套用租售比换算的话为1：600，也就是以这个价格出租需要600个月（大致相当50年）才能收回房款。有数据显示，北京的房价5年来平均增幅达到10%，而租金涨幅却维持在2%上下，这不可避免地折射出租售比严重失衡的尴尬。除了租售比的影响，解套抛盘也是很多投资人转租为售的原因。自从今年楼市走俏以来，一部分高价位买入的投资型业主，曾因2008年价格下跌被套牢而选择出租养贷，但现在的房屋均价已经突破历史纪录，于是不少人考虑转租为售，趁机解套。

　　在奥林匹克公园周围投资置业的邵先生，由于去年整体经济不景气迫于无奈将房屋出租，今年9月份，楼市价格达到顶峰，租约到期的邵先生决定趁形势好将房子出手。邵先生解释说，由于是奥运前买的高价房，去年被套时选择出租就是为了减少损失不得已而为之。今年房价涨得这么快，租金基本没有涨幅，当然得赶紧出手，也少操份心。

　　●优惠政策到期 购买需求增加

　　与此同时，优惠政策行将到期，也促使更多原本租房的消费者下决心投入市场。随着九十月份传统租赁高峰的淡去，租赁市场需求开始出现回落，北京某二手房网签量创出历史新高，但是租赁网上备案成交量却为近3个月来的最低值，环比跌幅达到了40%以上。业内人士认为，出现这种现象，一方面是租房需求高峰已过，毕业生租房以及学区租赁需求已基本解决，去年观望房价的承租人不断转向一、二手房市场，造成了承租需求的进一步下滑。另一方面也说明市场上租赁房源在减少，越来越多的小业主选择了转租为售。

　　一位中介业务人员透露，市场上买房人的需求明显紧迫过卖房人。二手房本身购买需求的增长是促使房主改租为售的重要原因。据美联物业市场部统计数据显示，目前二手房市场需求存量已经突破5万套，再加上本身房源的增加，11月市场成交量将可能超过9月创造的历史纪录。

　　虽然目前市场整体观望情绪渐浓，但对于二手房购买者来说，优惠政策的迷雾重重更让他们揣测不安，一旦明年营业税优惠政策取消，就意味着购房成本可能更高，难度更大。据了解，由于市场上2至5年的次新房占较重比例，明年优惠政策若取消，这部分房产将不再享受税费中额度最高的营业税优惠，而要按照5.5%的比例缴纳营业税。这就意味着每购买一套二手房，成本就会有几万元的提升。对于这些普通购房者而言，刚性需求和眼下一手房的价格坚挺，使他们把更多心思投在二手次新房上。抓紧步骤积极选房、看房、购房，期望于岁末赶上优惠“末班车”的心理，促成了购房需求的扩大。据了解，CBD、双井、苏州街、亚奥等以自住投资为购房目的的区域由租转售的二手房明显增多，大约占到这些区域总出售房源的20%左右。

　　文/本报记者李桁

　　买房出租 目前风险大于收益

　　“转租为售的现象主要是因为房价涨幅远超租金。虽然在九十月租赁市场达到高峰，价格也明显上升，但依然没有达到去年最高的8月均价2350元，而买卖均价已出现40%的上涨。”美联物业市场部总监张大伟表示。

　　对于市场二手房的转租为售，21世纪不动产市场分析师也表示，回报率的降低减弱了租赁市场对业主的吸引力，相反买卖市场的成交放量、成交周期缩短、价格稳定则大大吸引了二手房业主，并由此引发了房源由出租向出售的转变，这一转变为市场补充了房源，在一定程度上缓解了因前期成交量激增而引起的供求矛盾，对于激发市场活力，保持市场稳定、健康发展起到了积极作用。从目前看，转租为售的房源主要是以小户型为主，比如双井区域，2006年前后，很多小业主在该区域买了小户型，近期房价持续上涨，部分业主就有意将原本出租的房源出售，再购置一套大户型改善居住品质。

　　面对年底二手房需求的集中冲刺，专家提醒，一味从政策考虑着急出手未必就能买到理想的房子。虽然优惠政策走势尚无定论，但相对买房动辄上百万的购房款来说，税费优惠只占小部。目前，投资需求大量入市使房价上涨速度过快，产生了和租金水平的严重背离，房价泡沫化明显。面对这样的现状，自住购房者还须谨慎。

　　业内人士指出，对于靠房价涨幅赚取差价的投机者来说，由于目前房价已经涨得很高了，所面临的风险大于收益，一旦政策收紧，房价下降，投资客手中的房源将急剧贬值；对于投资者，租金降低，房屋收益率下降，投资回报率与银行年利率相当。

　　“由于和国外在购房及租房的理念存在差异，导致了买房在我国成为生活的必需，但目前租金回报率降低，因此并不适合投资，但租房比较合适。”

　　对于租售比的走势，21世纪不动产高级分析师孟奇认为，短期内房价回调的空间不大，所以，租售比有继续偏大的可能。

　　文/ 陈晔