大龙地产一“拍”成

　　经过190轮激烈的竞价，备受瞩目的天竺22号地最终被大龙地产收入囊中。该地块以50.5亿元的总价、29859元/平米的楼面地价刷新了北京土地公开拍卖成交总价和单价纪录。继方兴地产之后，大龙地产再现“国企黑马”本色，北京楼面起价、楼面地价、地块总价的“三料地王”诞生。

　　地王最终股东是国资委

　　这次夺魁北京市“三料地王”的大龙房地产开发有限公司，是上市企业北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司（600159）的子公司。其总公司的出资方为北京市顺义区国有资产监督管理委员会，出资比例为100%。目前的控股股东是北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，隶属北京市顺义区人民政府，总资产近百亿元，是一家房地产一级资质开发企业。

　　大龙伟业房地产开发股份有限公司（以下简称大龙地产）2005年登陆上海证券交易所，股票代码600159，曾运营过望潮家园、裕龙花园三区、仓上家园、大龙新都、王府井项目、满洲里项目等。

　　50.5亿从何而来，银行资金推高地价？

　　查看大龙地产的往期业绩，发现自2005年起上市头三年的净利润分别为2958万元，3785万元和236万元。又据今年三季报显示，目前公司总资产29亿元，1-9月实现净利润2.13亿。中金公司预测，大龙地产2009年将主要依靠于裕龙花园三区，五里仓公寓及望潮家园带来的结算收入，估计全年销售额将超15亿元，净利润2.98亿元。综上，即便按迄今为止最好的数据，公司也需拿出17年的净利润才能凑够50亿元的拿地款。

　　那么这次天价地款及之后的开发费用，将从何而来呢？

　　我们或许可以做出如下猜测：

　　一，由于大龙地产的大股东隶属顺义区政府，背靠公家“大树”，在开发销售的过程中肯定会给与其很多便利条件。加上拿下地王后，其在股市的融资渠道将进一步加大，对于其财务压力可以起到一定的缓解作用。

　　二，大龙地产现在要通过定向增发的方式向其控股股东--北京市顺义大龙城乡建设开发总公司融资，时间上已经来不及，唯一的方式就是利用其国企身份，通过顺义区政府授意向银行贷款，顶着“政府推高房价”的非议以身份换资金。

　　三，先把地握在手上，在后期的操作上，采取囤地待涨，延长开发周期等方式，以时间换取价格上涨的空间，玩一次“空手道”。

　　开发能力受质疑，谁为“天价”埋单？

　　戴上“地王”的桂冠是件喜事，但如何消化如此巨大的成本，实现盈利，就是摆在大龙地产面前的一个现实难题了。

　　22号地位于龙湖滟澜山别墅和龙湾别墅中间，并且该地块的一级开发是由龙湾别墅的开发商英才企业旗下的英诚房地产开发有限公司完成，早先是龙湾别墅的后期计划用地，拍地之前，业界纷纷预测龙湖和英才将是此地块最有力的竞争者。然而，英诚房地产开发有限公司今日并未如业界所料到场参与竞拍，19日刚刚上市的龙湖地产虽有积极参与竞拍，但仍在叫价46.5亿时败下阵来。

　　从焦点房地产网站可以查到，目前龙湖滟澜山别墅和龙湾别墅的成交价格均为2.2万/平方米，而22号地块仅楼面价就为2.97万/平方米。如果包括地价成本，该项目全部开发成本最多在4万/平方米，该项目销售均价达到44000元/平方米，成本和收入平衡且略有盈余。如果售价达到6万元/平方米，才能达到一般的财务指标要求，即税后润率为19.48%，项目投资收益率为30%。

　　因此可以推断，大龙地产50.5亿拿地后，如果销售单价低于4.4万/平方米则赔本；如果不能高于6万/平方米，公司在财务指标上很难通过。而综合今年1—10月的别墅市场销售情况，销售压力非常之大

　　而且查看公开资料得知，大龙地产之前并没有开发高档别墅及高档联排住宅的经验。对于6万元/平方米这个目标，地产界业内人士普遍表示很难达到。大龙地产方面迄今为止并未对此做出任何预期。

　　或许，这个写着问号的皮球最后还会踢到顺义区政府脚下。

　　“铁公鸡”上市12年从未分红

　　大龙地产在拿地时的慷慨气度，并未均衡表现在其它应有的方面。

　　据搜狐证券统计的2008年上市公司“铁公鸡”排行榜显示，大龙地产已经连续12年未分红。2005年上市之初，大龙地产圈资8.8亿元。如今更不惜17年净利润重金当上“地王”，看来2009年分红希望仍然渺茫。

　　另一方面，大龙地产的高管对公司给予的回报却是“十分看好”并相当满意的。从去年开始，大龙地产的高管就不断增持自家公司股票。数据显示，去年9月23、24日，大龙地产包括公司董事长赵川在内的7名高管以个人自有资金购入自家公司股票，购买数量从8000股至27900股不等，当日共购进公司股票121500股。2008年11月11日，大龙地产董事长赵川又以4.15元价格买进9700股公司股票，其变动后持股数为37600股；副总经理顾光明以4.14元价格买进15800股公司股票，变动后持股数为21500股。以11月23日大龙地产20.6元的收盘价计算，顾光明账面盈利已有26万之多。

　　股价表现不佳，高管减持股票

　　就在大龙地产加冕“三料地王”后的第四天，该公司高管现身内部交易平台。据上交所公开资料，11月24日，大龙地产监事袁振东以21.054元的价格在二级市场上减持本公司股票5000股。

　　大龙地产的股价在11月20日拍下地王当日摸高21.99元之后，已连续两个交易日下跌。11月24日收盘报20.60元，跌幅3.38%。

　　大龙地产不会是最后一个地王，在疯狂的漩涡中，更骇人的天价或许就在明天产生。但是，中外那些并不遥远的历史无数次证明，“地王”频现，并不一定代表房地产市场正常繁荣，相反，可能是崩溃的前兆。

　　对于大龙地产及整个中国房地产而言，天竺22号，但愿不是一个“天竺”般幻梦的开始。