业内评论：房地产泡沫已逼近股指6000点时水平

　　09年年底，不少城市出现恐慌性抢购风潮，出现了开发商不想卖，消费者买不着的情景，据说一套房源少则5人争购，多则10人排队，这和今年年初开发商想卖没人买，消费者想买还想等的情景形成了巨大的反差。

　　这种情况正常吗？

　　当然不正常。

　　巨大的反差已经说明，导致目前的恐慌性一定不是正常的消费需求，在某种程度上讲是一种投资需求，是人们在流动性过剩情景下，对于通胀预期的一种本能反应，确切地讲是一种后危机时代富人恐慌在房地产市场的反映。

　　问题在于，如果房地产仅仅是由投资者构成的话，那么这种恐慌的危害是有限的，就如股市的泡沫，在市场里面自生自灭周而复始，一般不会对社会的稳定产生太大的冲击，而事实上，房地产市场首先是一个消费市场，其次才是一个资本市场，由投资性恐慌拉高的房价必然对自住需求的消费者形成巨大的生存压力，让这些人产生完全失败的感觉、被社会抛弃的感觉、个人奋斗没有意义的感觉，这就是为什么现在那部名叫“蜗居”的电视剧会那么火爆的原因。换句话说，房地产市场事关人们衣食住行的生存需要，不仅仅是经济问题，更是社会问题，甚至是政治问题。或许正是基于这种考虑，国务院总理温家宝本周在南京中欧峰会上还在强调过早“退出”会使成果得而复失，但是在上海的讲话中却第一次极具针对性地指出了抑制房地产市场投机性需求的说法。

　　温总理的说法会不会成为下一步房地产政策的前奏呢？

　　答案是明确的。

　　政策不仅是股市的生命，同样是房地产市场的生命。

　　而目前房地产市场的恐慌正是源于对于政策的不确定性。一是对于房贷七折的优惠，二是对于二手房税收减免的优惠。不同的政策预期产生不同的市场引导。抢房既是担心政策优惠的取消，同时也是未来购房需求的透支。

　　显而易见的是，当需不需要购房的人都赶在年底之前交易的话，那么，明年会怎么样？

　　价值规律的作用是不以人们的意志为转移的，一方面急剧攀升的房价压抑了相当的真实需求，另一方面，短期的透支必然导致下一步的购买力不足，会不会出现大起大落？

　　宏观调控的意义在于逆向操作，任何政策都应该是雪中送炭的，而不是火上浇油的。金融危机前，房地产的政策以抑制投资和投机为主，出台的均是限制性条款，从限外令到5年的二手房政策和第二套首贷的比例规定不一而足，而金融危机的到来，形成的是政策和市场的共振，市场低迷之极，资金链在从紧的货币政策面前面临全行业断裂的危险；金融危机后，房地产政策则180°大转弯，不但对于开发商的资本金要求从35%降到了20%的底限，而且取消了二手房的税费，甚至对房贷也开出了七折的优惠，加上宽松的货币政策产生的流动性，央企频频上演“地王”的闹剧，同样是形成了市场和政策的共振。在房地产市场交易已经创出8亿平方米历史新高，交易额突破4万亿的情况下，刺激性的优惠政策依然故我，市场怎么会冷静呢？

　　现在一个选择摆在决策者面前，政策该作何种调整。

　　水皮建议，停止执行房贷的优惠，保持二手房的减免，恢复房地产政策的正常化。

　　为什么？

　　因为在加息的预期下，七折房贷实际上已经没有意义，而且对于银行来讲也不公平，更没积极性，取消是恢复政策正常的必要。至于二手房的政策则是出于政策稳定的必要。北京市场的抢购风潮，政策因素是一方面，供求关系则是另一方面。放开激活二手房交易实际上是加速流通，扩大了供给，房多了，价也就下来了，而原来的限制性政策表面看是加重了炒房的负担，但是实际上是加重了存量房的积淀，越来越多的房子不能流通，建再多的房子也不够。

　　其实，存量房的即时收益，也就是租售比已经亮起了红灯，从两年前的20余倍现在已经上升到了60余倍。房价在涨，房租在降。这说明，一是真实消费需求不支持供不应求的假象，二是投资的泡沫已经逼近股指6000点的水平，上证指数6124点时的市盈率就是71倍。

　　房地产市场到了该冷静一下的时候了。

　　中央高层年内首提抑制投机性购房

　　作为中体奥林匹克市场营销部经理，周海山近来因为拿不到地很郁闷。“手里楼盘都卖光了，公司明年基本没有项目！”周海山12月2日直言不讳地告诉《华夏时报》。

　　是供地太少吗？显然不是。北京市土地整理储备中心12月3日数据显示，京城前11个月土地成交近700亿，创下了历史新高。

　　《华夏时报》记者调查发现，在开发商推盘未见缩减的情况下，购买力大幅增加是造成楼市盛宴的最主要原因，而其中除了固定的刚性需求和投资性需求，相当比例的购买人群目的意在投机。

　　楼市疯狂顺理成章。“如果大家都一窝蜂地去买房，楼市就很危险了。”周海山感叹。

　　中央当机立断。国务院总理温家宝11月29日在上海考察保障性住房工程进展情况时表示，要抑制投机性购房。这是中央高层今年首度公开对楼市中的投机性需求进行表态。

　　《华夏时报》记者获悉，住建部11月中旬在系统内部下发了一份关于《进一步规范房地产销售有关问题的通知》(下称《通知》)。对比住建部以往的文件，记者发现该《通知》明显针对开发商捂盘行为，且具体易执行。再加上国土部打击囤地动作，多点开花，作用点均针对投机性购房。

　　严打楼市投机

　　“打击投机无非从三个方面入手：打击开发商捂盘，限制多套房购买和督促土地尽快开发而不是囤地。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰告诉记者。

　　相关部委正在行动。住建部《通知》要求各地在受理开发商申报的项目预售申请时，原则上不得分层、分单位申请，必须按照整个项目申请。对于开发规模较大，实行分期开发、分期交付的项目，才可以按照分期开发的规模申请预售许可。

　　《通知》规定房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当在规定的时间内销售商品房。开发企业应一次将取得预售许可的全部房源上网销售，不得以各种借口分批、分次销售，严禁捂盘惜售、囤积房源，不得进行虚假交易、炒卖房号。

　　《通知》还规定未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认定、登记、选号等)的名义收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房。

　　与此同时，房地产业的另一“顶头上司”也有新动作。11月20日，国土资源部下发了《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》，要求全国对“批而未用”土地展开核实。

　　“查处囤地是为了督促尽快开发，通过增加供给来缓解投机带来的房价大幅上涨。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩分析表示。

　　效果不被看好

　　楼市疯狂下，是否真的能抑制投机？

　　住建部政策研究中心副主任王珏林表示，目前房价太高、涨幅太快，而且投资性购房的比例过大，尤其是在热点城市。

　　仔细揣摩发现，王珏用投资代替来投机，这或许是抑制投机面临的最大难题。全国工商联房地产商会全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝认为：“投机很难界定。”

　　住建部政策研究中心副主任秦虹告诉记者：“投机就是为卖而买。”不过，董藩表示：“中国人的家庭观念是能买就不愿意去租，这也是造成房价太高的主要原因。租金太低，有人买了房实际上当做实物储蓄。”

　　仅以北京为例，据北京市房地产交易管理网数据显示，11月北京二手房全月成交总量历史性地首次突破3万套，其中住宅成交量更是达到了31288套。

　　打击投机除了在执行上面临困难外，政策力度的把握也存在困难。“药下猛了伤及无辜，下轻了无济于事。”杨乐渝表示。

　　这样的顾虑已有前车之鉴。从2004年开始，投机性需求一直被政府认为是导致高房价的主因，中央为此相继出台“国八条”和“国六条”予以调控和抑制，2007年央行和银监会出台了限制二套房贷政策。楼市投机有所缓解。“误伤了改善性需求，使得开发意愿不足。”董藩表示。

　　为应对金融危机，通过促进房地产带动经济发展，中央再次放开了对投机的限制，结果引发2009年楼市井喷。数据显示，1至10月全国房价累计环比上涨16.9%，而一线大城市房地产价格上涨更为迅猛。