近期，在香港上市的地产新股频频获得香港富豪们的青睐。继恒大地产（03333.HK）、花样年（01777.HK）之后，将于11月26日开始招股的佳兆业（新股编号：01638.HK）除了引入四名香港富豪作为基础投资者外，也吸引了李嘉诚旗下的长江实业（00001.HK）以及恒基地产（00012.HK）主席李兆基认购。

　　以深圳作为基地的发展商佳兆业于11月25日宣布，计划在港发行10亿股新股，其中90%为国际配售，10%为香港公开发售，招股价格介乎3.45港元至4.45港元之间，集资34.5亿至44.5亿港元。此次上市计划拥有15%的超额配股权，按照招股中间价3.95港元计算，佳兆业的集资净额约为37.19亿港元，如果超额配股权获得悉数行使，则集资净额约为42.88亿港元。

　　“烂尾楼”专家富豪入股

　　目前，佳兆业已锁定郑裕彤家族旗下的周大福代理人有限公司、华人置业（00127.HK）主席刘銮雄、旭日集团主席蔡志明，以及英皇国际（00163.HK）主席杨受成之子杨政龙作为基础投资者，合共认购6000万美元。其中，周大福代理人有限公司与蔡志明分别认购2000万美元的股份，刘銮雄与杨政龙分别认购1000万美元股份。

　　此外，长江实业的发言人承认，长江实业已透过国际配售认购佳兆业，但拒绝提供认购金额。而恒基地产的发言人也表示，主席李兆基认购了少量佳兆业股份，不过并非市场传闻的2000万美元那么多。

　　出席11月25日投资者推介会的基础投资者蔡志明表示，投资佳兆业主要是因为该公司土地储备充裕，购入的地价也比较便宜。这或许是佳兆业获得香港多位富豪青睐的原因之一。

　　佳兆业在10年前凭借改造烂尾楼起家，其现有土地储备中，大部分通过收购烂尾楼和股权而得。佳兆业的副主席兼执行董事郭英智在11月25日的记者会上表示，以如此方式获得的优质土地，成本比较低。而未来将继续通过接手烂尾楼、参与政府的旧城改造项目、招拍挂等方式吸纳新的土地储备。

　　今年5月26日，备战IPO的佳兆业以3.18亿元拍得广州在今年出让的首幅住宅地块，高出底价1.093亿元。该地块总用地面积8579平方米，折合楼面地价5910元/平方米。

　　佳兆业主席郭英成向记者透露，目前集团拥有接近2300万平方米的土地储备，足够未来数年的发展。其中已取得土地权证的1250万平方米土地储备，不涉及旧城改造项目；而另外1040万平方米未取得土地使用证的土地中，约有200多万平方米涉及旧城改造，分布在大深圳区域。而在上述1040万平方米土地中，已有100多万平米的土地支付了土地款项。

　　上市后净负债比率急降

　　招股书显示，按招股中间价3.95港元计算，此次佳兆业的集资净额约为37.19亿港元。其中73.3%约27.27亿港元将用作土地收购以及项目发展；16.7%约6.2亿港元将用作偿还部分贷款，其中约1100万美元（8500万港元）将由持有约13.75%贷款的瑞信的海外分行CCS（CreditSuisseAG新加坡分行）取得；其余为一般企业用途。在上市前，佳兆业引入外资投资者，瑞信、美林及Forum均购入佳兆业的债项，其中瑞信持有2亿美元贷款。

　　佳兆业的净负债与股东权益比率过去几年都不低，2006年为265%，2007年为110%，2008年为180%，2009年上半年为165%。佳兆业首席财务官张鸿光预计上市后此比率可降至40%。

　　佳兆业预计其2009年的全年纯利约为5.388亿元人民币，按年增长7.8%，净利润率为16.1%。执行董事兼总裁叶剑生在记者会上表示，佳兆业在2006和2007年度的净利润率维持在20%水平，由于金融海啸的影响净利润率下跌，希望今年和明年可以回复至20%左右的水平。

　　叶剑生表示，目前商业物业占佳兆业的营业额比重约为10%，希望有关业务的比重未来可以提升，因为商业物业毛利率比住宅要高。商业物业毛利率约为50%，住宅物业则为30%至40%。

　　佳兆业将于11月26日开始招股，12月1日中午截止，12月9日挂牌，瑞信、中银国际以及新百利为联席保荐人。