从去年至今，建外SOHO租金价格一路下滑，每平方米租金从最高时的6元/天跌至3元/天左右，降幅达50%。有知情人士透露，建外SOHO物业管理混乱，导致项目商业价值大幅下降。

    按照SOHO中国的营销模式，项目散售后，物业所有权便归属于购房的业主。SOHO中国董事长潘石屹表示，从公司的股本金回报来看，物业销售比物业出租要高得多，资金的使用效率也更高。

    但据悉，SOHO中国的模式是全部出售物业，整个商业物业因此做不到统一管理和出租，所以和周边物业相比，租金回报相对较低。

    大量商铺开发的同时，后续却出现招商困难、空置率高甚至退租等经营问题。这也是商业地产面临的挑战，究竟应该以何种模式才能获得并保持成功？

    在当下越来越多的地产商，譬如世茂、凯德、万达等大公司都纷纷自持商业物业的时候，SOHO中国依然采用出售的方式。按物业类型区分，这些物业属于商业物业，但其经营手段又是出售，所以从某种意义上说，SOHO的项目是难以定义的市场产品。

    如今，市场上的商业地产模式似乎以“持有”作为主旋律，先商业后地产，以长期、持续的收益为主。因为企业和专家一致认为，分散销售的模式无法使商业获得持续收益。从这个角度看，SOHO中国商业模式要解决后期经营问题，必然要向物业持有发展。

    作为商业地产中的老大哥，万达已经迈向发展的第三阶段——从第一阶段将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再高价出售底铺盈利；到第二阶段进入“组合店”模式，即一个项目有四五个独立的楼，分别作为商业、超市、电影院等，通过一个室外步行街连起来做一个广场；再到现在进入第三个阶段城市综合体模式。万达的成功毋庸置疑，其模式虽然可以被复制，却鲜有成功，这与战略眼光与成功操作都有着非常重要的关系。

    一个成功的商业地产模式并不是万能的救命稻草，关键是要选择适合自己、适合实地情况的模式。SOHO模式虽然由于近期事件的负面影响，受到很多质疑，但是它也被认为是一种“神话”——经受住了全球金融危机的冲击与考验，在同地区写字楼出租率大幅度下滑的情形下，SOHO中国开发的写字楼出租率一直保持在95%以上。同时，在过去十几年的成长过程中，销售额的持续高速增长也是这种商业模式成功的最好证明。

    虽然目前尚不清楚SOHO中国是否会继续自己的“不持有战略”，但精明的潘石屹似乎不会执著于SOHO模式之下。他在近期表示，会适当地加大持有物业的比例，“但这些物业一定是独一无二的，不可替代的资源，如前门大街”。

    与此同时，万达、中粮等一批大型商业地产开发企业的身影也开始活跃在二三线城市，他们将以何种模式开发？是复制成功案例还是有所创新？或许，与时俱进和因地制宜才是将商业地产成功做下去的秘诀。