律师建议选择正规中介公司，细化合同条款，做到维权有据

新京报制图/赵斌

    时下，不少人因工作和生活等原因而选择租房居住，应运而生的房屋中介成为求租人最便捷的租房渠道之一，为规避房屋及室内设施损坏等风险，中介公司向租户收取不同额度的押金，在租户交纳房屋租金时一并支付。

    近日，本报接到多人反映，他们通过房屋中介租住的房屋到期后，中介公司未按合同约定退还押金，而是以种种理由克扣预付的押金，租户在讨要押金的过程中也因遇到不少难点，而维权未果。

    就此，记者寻访多名当事人，发现租户权益受损大多集中在退房时被要求缴纳“折旧费”、逾期支付租金算租户单方违约、电器老化无法使用由租户赔偿、中介公司找借口重复收取水电费等非正规手段谋利等问题。

    【案例】

　　招数1 “房子住旧了”

    拒绝退押金 充当“折旧费”

    去年7月底，侯先生通过房屋中介，租下了位于朝阳区亚运村附近的一套两居室，月租金3500元。侯先向中介公司预先支付一个月房租作为押金，按照合同约定，房屋租赁期满，经中介公司验房确定房屋无损，将退还押金。

    “房子是简单装修，铺地砖、白墙壁。”侯先生说，入住时房屋墙壁看似粉刷不久，地砖也被清洁过。今年7月，租期到期后，侯先生决定退房，中介却拒绝退还押金，并要求侯先生补交数百元的保洁费。中介拒绝退还押金的理由是侯先生租住时造成墙壁颜色变暗，地砖缝隙变脏，“被住旧了”。中介称需要用押金粉刷墙壁、清洁地面，并让保洁打扫房间。

    争执了数日未果，侯先生寻求律师维权，却发现当初签订的合同中，并未对类似细节做出规定，且合同中写明“中介对合同内容有最终解释权”。“房屋的折旧不是我能控制的。”侯先生认为租户不应该为“折旧费”埋单。

   招数2 “电器用坏了”

    室内电器损坏 租户被迫赔偿

    “电器不是我弄坏的，为什么让我赔偿？”今年9月黄女士租住的房子期满，退房时却被中介公司以电器损坏为由，要求赔款。

    去年9月，黄女士通过房屋中介租下了东城区和平里的房屋，月租金2400元。合同中附带的《室内物品清单》上，罗列着室内电器的数量和状态，现场试用后，双方均在清单上注明“好”。

    “电视机是19英寸的，冰箱是绿壳的，明显是用了10多年了。”黄女士说，因为电器还能用，自己签字时没在意。

    今年2月，黄女士发现电视机的画面已经不能完整成像，冰箱也不再制冷，通知中介维修，但无人过问。因自己平日用不上冰箱，也很少看电视，黄女士没把维修的事放在心上。

    今年9月，黄女士退房时，中介公司以“电器用坏了”为由，要求黄女士赔偿，定损后决定用2400元的押金充抵维修费。黄女士认为，电器是因老化而损坏，但中介公司称只以租房时的《物品清单》上的签字为准。

    近日，经过黄女士与中介公司多次协商，仅要回了400元的押金。

    招数3 “房租交晚了”

    逾期交租金 物品被清退

    去年11月，袁先生通过房屋中介，租下了位于朝阳区武圣路附近一套两居室，租期1年。租赁合同中约定租金为季付，并额外交纳1个月的租金作为押金。合同中同时要求，在缴纳租金日之前10天内，要缴纳下季度租金，如超过该期限仍未付款，则视为解除合同。

    今年4月，袁先生在外地出差正赶上缴纳租金的日期，因随身未保留中介公司电话，无法申请延期，中介公司也迟迟没与其联系。

    4月中旬，袁先生返回租住的房屋，房门已经换锁，他从中介处得知，因为“房租交晚了”，中介视其单方解除合同，换锁后将物品搬了出来。

    同时，中介公司以袁先生未提前一个月告知并单方面解除合同为由，扣下了袁先生预交的2000元的押金。

    “能帮你保管物品，已经很讲理了。”中介公司的工作人员对袁先生如是说。至今，双方协商未果，但由于合同中并未规定中介公司的义务，袁先生至今未要回押金。

  招数4 “水电费少交了”

    水电数造假 扣押金填补

    去年10月，姜先生通过房屋中介租下了位于左安门附近的一套房屋，租期1年，月租金为2300元。

    姜先生说，签订合同时，中介要求他保存好每个月的水电缴费单，并在双方合同上备注了入住时的水电数。

    入住后，姜先生保存了大部分的缴费单，月均费用在200元左右。今年10月，租赁期满，姜先生退房时，中介公司收走了缴费单，要求姜先生一周内持身份证到中介公司结算。

    但姜先生到中介公司结账时，却被工作人员告知其拖欠水电费2000余元，并出示了租赁合同。姜先生发现，合同中入住时的水电数字均被改动，“电费的数字被加了两个零。”

    中介公司否认曾改动水电费数字，并称姜先生少量保存的单据上的水电费金额无法估算。

    姜先生自己前往有关部门查询一年前自己入住时的水电数字，掌握了证据，但中介公司又称是代替姜先生缴纳的费用。姜先生的押金因此被克扣。

    ■ 业内提醒

    四方法接招房介扣款

    某知名房屋中介公司工作人员 翟女士

    厘清房屋折旧责任

    “任何东西都会变旧，只要不是人为破坏，便没有对房屋收取折旧费的说法。”翟女士表示，房子在正常使用的情况下，中介公司不应收“保洁费”和“折旧费”。若是人为破坏，则会根据实际情况，要求租户对损坏的地方进行维修或赔偿。

    翟女士说，为了厘清折旧的责任，中介公司应在合同中列有明确条款，并在签订合同时提醒租户，“若合同中没有约定，租户应该主动提出来加以补充。”

    家电备案要详细准确

    翟小姐称签订合同前，中介公司应出具详细的家电使用状况报告，列出物品的品牌、型号、价格、年限和现状。租户入住后，若家电在保修期内出现问题，中介公司有义务请厂商来维修。若超过家电保修期，中介公司应请专业人员来检查，“非人为使用导致的电器故障，应由中介公司承担维修费；电器被人为破坏的，由租户承担。”

    租金逾期交付要注明后果

    因出差、生病等缘故，导致租金不得不逾期交付，中介公司应如何处理？翟女士说，在缴纳租金日期前一周，中介公司有义务电话提醒顾客。若因出差、生病等突发情况，导致租户不能及时缴纳租金，租户应提前通知中介公司，由中介公司根据实际情况给予2至3天“缓冲期”，但超过一定期限后，中介公司可根据合同条款收取违约金。

    为避免逾期缴纳租金产生争议，在签订合同时，租户应详细了解逾期缴纳的后果，若存在质疑，应与中介公司协商添加延长时限或豁免条件的补充条款。

    水电费应在退房当日结清

    翟女士介绍，大多数中介公司在与租户签订租赁合同时，会在双方的合同上标明入住时的水电数字。

    对于中介要求租户保存缴费单的行为，翟女士称是为了证明费用的结算进度，行为符合规定和常理，但在结算时，中介公司不应以部分单据丢失作为补缴费用的理由，租户也应在中介公司退还押金后再归还租赁合同，以避免个别中介公司造假。

    ■ 律师建议

    租户中招向上级部门投诉

    北京爱知行律师事务所 李方平律师

    尽量细化合同条款

    在租赁房屋时，尽量细化和明确合同条款及内容，是避免日后发生争议的最佳方法。家具、电器等作为房屋的附属设施，在正常使用的情况下，出租方在退房时不能收取“折旧费”。签订合同时，租户可以要求出租方以书面形式提供一份室内电器及附属设施的《使用状况报告书》作为合同的附件，这可以有效避免日后在家电污损方面存在“各执一词”。同时，租户在选择中介公司时，应选择正规、大型的中介机构，避免一些不法中介机构在退房时巧立名目扣留押金。

    向上级部门投诉

    如果租户在租赁房屋过程中与房屋中介公司发生纠纷，可通过三个途径维权。一是请消协出面协调处理；二是向建委等中介机构的上级部门投诉；三是向媒体求助，对违规中介施以舆论压力。前两个途径是最直接，也相对有效的。

    ■ 待解问题

    承租方纠纷中较被动

    李律师认为，房屋的出租房和承租方应拥有对等的权利和义务，但目前的房屋租赁行业，主动权多偏向于中介公司，欠缺承租方对中介公司的约束，这导致双方出现纠纷后，承租方较为被动。

    而且，目前不少小型中介公司未使用国家有关部门认可的租赁合同文本，而自拟的合同中存在诸多霸王条款，导致承租人失去权利、只有义务。 （记者 贾鹏 实习生 陈颖婕）