政策收紧新一轮“以地生财”或降温

　　但“土地财政”问题仍难以解决

　　近日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》(以下简称《通知》)，其中“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年”“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”成了最惹人注意的字眼。

　　尽管如此，年底突击圈地仍在上演。专家指出，土地出让金历来是地方政府的一大财源，今年全国70城市土地出让金收入同比翻番的火爆催发了新一轮“以地生财”热情，但“以地生财”模式风险不能小觑。专家认为，此次重拳调控必将遏制房价过快上涨，同时对地方政府依靠土地生财的方式会产生明显冲击，但土地财政问题仍难以解决。

　　聚焦年底开发商突击圈地

　　在一系列意图明显的政策调控面前，并不是所有的地产开发商都选择了静默。《通知》出台次日，上海土地市场仍旧演绎着“大手笔”。刚在香港上市不久的龙湖地产旗下上海公司联合集团控股股东嘉逊发展香港控股有限公司，以总价约7 .29亿元人民币、楼板价约1.2万元/平方米夺得嘉定新城2幅地块，与底价相比溢价率高达417%。

　　此前几天，复地集团以8.84亿元竞得上海市普陀区567坊北块，楼面价约1 .8万元/平方米，溢价率高达225%。绿地集团以14.166亿元竞得上海市普陀区真如副中心2幅商业地块，折合楼板价约9000元/平方米。保利地产斥资44亿元分别在北京及成都竞得4幅地块，其中，北京朝阳区地块溢价率高达313.6%。在广州，国企城建集团以125%的平均溢价拿下广州大学城的5块居住地块，又一次刷新该片区的“地王”纪录。

　　其实，开发商们最后一个月的高价突击圈地只不过是今年前11个月的延续。最新统计数据显示，截至11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%。报告分析认为，土地价格上涨是造成土地出让金大幅增加的主要原因。“更重要的原因是，金融危机之下很多行业不景气，地方财政收入减少，土地出让金自然受到了地方政府更多的青睐。”一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，今年“土地财政”的增加，是为了弥补其他行业税收下降带来的损失。

　　聚焦地方患上“土地财政”依赖症

　　“土地出让金历来是地方政府的一大财源。”中央财经大学财政系主任曾康华教授说，土地出让金在部分地区接近地方财政收入的一半。

　　“如果再加上建筑业和房地产带来的相关税费收入和土地为抵押获取的债务收入等，很多地方政府通过土地运作取得的收入占其整个财政收入的一半还多，表现出对土地的强烈依赖。”曾康华提醒。以北京为例，2007年地税累计完成的1300多亿元各项税费收入中，房地产业完成税收3l7.2亿元，占了近25%，是北京市第一个增收税款过百亿的行业。

　　国土资源部的统计数据显示，2007年全国土地出让金总额达1 .3万亿元；2008年，全国土地出让收入有所下降，但仍达到了9600亿元。

　　“今年频频出现的‘地王’，使得地方政府的钱袋子又鼓了起来，他们很高兴看到这样的场景，这从地方政府的推地速度就能看出端倪。”一位业内人士告诉记者。

　　这位人士说，去年由于金融危机的影响，房地产市场并不景气，很多地方土地都遭受到了冷遇，流拍、底价成交频频发生，这让许多地方出现财政吃紧的情况，去年底各地不得不纷纷“救市”，具体举措包括减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限等等。在一系列政策的刺激下，今年5、6月份房地产市场开始回暖，土地市场也出现火爆，这令各地抓住了“救命稻草”，纷纷加快推地速度以求缓解财政吃紧的状况，进而获得较高的土地收益。

　　聚焦“以地生财”风险不能小觑

　　接受记者采访的专家认为“以地生财”风险不能小觑。曾康华就指出，虽然从上世纪90年代末开始，土地财政支撑了财政收入和经济的高速增长以及城市化扩张，但土地财政暗藏的巨大风险在任何时候都不能小觑。

　　“土地是一种稀缺资源，这在一定层面决定着‘财源’必然是极其有限的。”曾康华说。不仅如此，土地财政也很难经受制度变迁的风险，一旦政策转向，经济发展必然面临减速。眼下，地方政府、房地产企业、银行已经形成了一个没有协议的牢固联盟，利益链环环相扣，一损俱损、一荣俱荣，一旦某一个环节出现问题，将带来多米诺骨牌式的连锁反应。

　　专家认为，依靠“土地财政”维持城市经济发展，是一种竭泽而渔的短视行为，为地方以后的发展不仅埋下了隐患，也难以支撑地方经济持续发展。

　　的确，最近密集的政策调控在另一层面也将对地方政府过度依赖土地财政的状况带来冲击。12月9日，国务院常务会议决定，二手房转让营业税优惠政策终止，征免时限由2年恢复到5年。14日，国务院常务会议明确提出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头，措辞从“抑制”变为“遏制”。17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年”，“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。18日，在北京召开的住房和城乡建设部全国建设会议也再次调紧了市场的神经。

　　尽管矛头并非直指“土地财政”，但遏制房价过快上涨的举措必将对地方政府土地收入带来间接影响。东北证券房地产行业分析师高建表示，其中《通知》的出台将使部分开发商由于首付款提高等原因不会再冲动拿地，从而可能会导致地价的下降。从市场的角度来说，如果下游房价下降，就很可能造成土地出让金的减少。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，这在很大程度上提高了开发商的进入门槛，有利于抑制炒地囤地、延长开发周期、捂盘惜售等行为，遏制了房价的非理性上涨必将遏制地价的非理性上涨，这必然会令地方“土地财政”收益受到一定冲击和影响。

　　聚焦困局非朝夕能解

　　尽管很多地方政府已经意识到这个困境，可现实的财务压力往往使其束手无策。接受记者采访的专家认为，“ 土地财政 ”问题非朝夕能解。“且不论地方政府是否真的有内在动力下决心改变对土地财政的依赖，即使充分意识到土地财政带来地方政府收入大幅度增加不正常也有些无奈。”曾康华说，现阶段政府所能采用的调节手段并不多，一方面，房地产市场仅靠税费调节收效甚微，另一方面，紧缩银根可能带来一定风险，尤其是在当前经济企稳态势并不十分稳固的宏观背景前提下，想有效解决目前的困境显得有些力不从心。

　　对于如何解决这一问题，有观点指出，要使地方政府摆脱土地财政模式，关键在于优化地方财权结构，构建地方政府税收财政模式。一方面应将土地出让金收入全面纳入预算内管理，加强预算监督，统筹安排资金的使用。此次《通知》便强调“严格执行国办发〔2006〕100号和财综〔2006〕68号等文件，不折不扣地落实土地出让收支全额纳入地方基金预算管理的规定，将土地出让收入全额缴入地方国库，支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的‘收支两条线’管理。”另一方面构建以房地产税为主体税种的独立稳定的地方税体系。

　　土地新政能否遏制房价过快增长

　　近日，有关部门下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，将土地出让收入全额缴入地方国库，支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。同时，通知规定，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。

　　近期，有关房地产的政策接连出台，而对于上述最新出台的“土地政策”，网民们褒贬不一。

　　拿地首付不低于50%将推高房价？

　　署名“沙黾农”的博客指出，高房价的症结在于“供不应求”，增加普通商品房的供给才是遏制高房价的根本，“拿地首付不低于50%”只会抬高“拿地的门槛”，使一些较小的开发商望“地”兴叹；从总体上看，大中小开发商拿地的总量小了，新开工面积也会随之减少，总供应量上不去，房价又如何能下得来？“拿地首付不低于50%”绝不是所谓的“房市调控再打重拳”，即便是一重拳，也没有打在“利益集团”身上，说不定打在了亟待买房的普通消费者身上！

　　署名“anm in0001”的博客文章也指出，这个政策从长远来看，只会出现两个结果：一是使房地产供应更趋集中，向大地产商手中集中。因为地产商拿地的成本高了，更难拿到土地了，那么结果就是大地产商的日子将来越来越好过。二是这一政策将来会推高房价。因为开发商的资金量是有限的，土地一块投入增长1倍甚至1倍以上，房子的开发量自然就会下降，房子供应少了，将来只有上涨一条路。除非房价提前崩溃，否则一定是这个结果。

　　土地出让金“收支两条线”才是真正利好

　　署名“梨花”的博客文章认为，其实开发商捂盘和囤地只是房价上涨的助动力，并不是原动力。房价大规模飙升的原动力在于地方政府没有原则地从房地产利益链上获利，并且所获得的利益没有得到有效监管，从而进一步获得个人的利益。

　　因此，此次管理层出台的通知，要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库，支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。事实上这已经几乎击中了高房价的要害。只有将地方政府的利益从房地产业中剥离出来加以严格规范，将地方官员的个人利益驱逐出房地产业，中国的房地产市场才会健康彪悍地成长。否则，一切调控房地产的政策来到地方都会被阳奉阴违大打折扣，从而损害政令的畅通以及管理层的威信。

　　署名“梨花”的博客文章还认为，可以想象，在未来的一段时间里，这项政策一定会受到地方政府和开发商的联合反扑。政策能否得以严格执行是调控效果的最关键一环。这些年来老百姓已经学会了不看广告看疗效的本领。“听其言，观其行”同样可以用在房地产调控政策上。

　　管好土地还需更多政策

　　署名“牛刀”的博客文章指出，迄今为止，开发商的自有资金比例都是20%，普通住宅只需15%，用15亿资金可以在银行撬动85亿的贷款，还在乎区区50%的拿地首付？而且，在土地问题上的一系列融资行为触目惊心，也远远不是50%的首付所能遏制的。文章认为，土地泡沫才是房价泡沫的源头。所以，化解土地泡沫，重要的是改变现有的土地出让制度，让土地财富全民共享，保障中国城市居民的基本居住权。

　　文章还指出，我们现在的地方政府，将所有的长达70年的土地出让金当年就挥霍一空，你怎么向你的城市居民未来的生活做一个交代？你还怎么去还给这些土地的主人一个基本的居住权。所以，管好土地要实现土地管理制度的变革。

　　署名“anm in0001”的博客文章指出，地产商超过两年没有开发的土地就要被没收。但是这个政策形同于无。大家看看在香港和内地上市的地产商，前几位的土地储备，五千多万平方米，四千多万平方米，按照现在的开发量，10年都开发不完。我们没有看到哪一幅土地被没收。出现这个问题的原因，是政策制定得不细致，没有可操作性。比如可以硬性规定，一块土地，开发商两年内必须开发，四年内没有开发完没收。这样的政策就不一样。然后强调执行率，那么土地闲置问题就可以解决。

　　(本报记者张松整理)

　　迪拜危机与中国房地产没法对比

　　许多人用迪拜的金融危机影射中国的房地产业，历史上也曾有许多人用日本1990年之后的泡沫破裂影射中国的房地产业，却根本不知道发展阶段、法律背景、制度体系上的差别，让两者之间根本不具备对比的基础条件。

　　迪拜的法律将本国居民的就业、住房、生活、教育、医疗、保障等与国际的、外资的市场用一道防火墙完全隔离了，房地产几乎是一个内外完全隔绝的市场，或是对本国居民进行严格保护的一边倒的市场。迪拜的防火墙，不但保证了国民不在这些赌博式的市场中因风险而受到重大损失，同时也让本国的经济在泡沫真的出现时受影响最低。

　　如同中国的金融体系没有在这次全球的金融危机中受到重大冲击是得益于中国尚未开放的资本市场和外汇市场一样，防火墙的作用是不可忽视的。不同的仅在于中国是用一种尚未开放的落后在保护自己，而迪拜是用更完善的保障与法律在做安全的防范。

　　如今迪拜已变成了国际的旅游、会议、会展、金融、商务等中心，也因此才有了世界最大或最多、最豪华的机场、航运、酒店、写字楼、别墅、商品服务等设施，或说世界最疯狂的房地产市场。

　　但迪拜则是在建立这种涉外房地产市场之前，先解决了内外有别的问题。

　　内是指迪拜的本地居民(如中国的户籍人口)，当地居民的总数仅占全部人口的30%左右，他们的就业优先于政府的工作部门，几乎不存在就业困难，政府工作岗位还时常不得不雇佣部分外籍人口。本地人在怀孕期间就享受政府的补贴；教育免费；出国深造的国家补贴；医疗全部免费；在迪拜之外的阿联酋七国之间也都免费；结婚，如果双方都是本地人初婚，国家也给婚礼、家具等补贴；本地人的住房或分或给地自建，银行贷款解决资金问题，不存在居住困难，也可以补贴购买商品房；本国人对外国人出租房屋有减免税；本国人在外资企业工作，工资必须高于同类外籍人，也不存在就业与收入困难。

　　早期法律不许外资独资，必须有本地人占50%左右的股份起担保作用，不投入资金，但必须得到不少于某一标准的固定分红(不参与经营、管理)，企业的盈亏也与固定分红无关。

　　本国人在迪拜基本被国家福利包围和保护了，而新兴的房地产市场基本处于专供外籍人投资生活的区域，不许本国人购买、居住，实行不同的法律管制。

　　这些新兴的房地产市场中，除土地的供给、开发由国家委托的机构(包括迪拜世界公司)进行，由国王将土地划拨或卖给这些机构，开发后卖给境外的投资者进行建设，再卖给境外的机构、居民，价格高低都与本国人无关。

　　因此，当迪拜出现债务危机时，谁看到有当地人的大量失业问题的报道吗？谁看到社会动乱，迪拜出现当地人对危机感到恐惧的报道吗？