面粉贵过面包

    12月10日，当绿城集团以高于起拍价近4倍（溢价率为379%）的价格从二十余家开发商的虎口中夺下上海浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块时，现场传出一片惊叹声。这个价格，等同于楼板价19040元/平方米，而附近的新盘价格高者不过15000元/平方米。上海楼市今年首度出现真正意义上的“面粉贵过面包”现象。

    惊叹声刚落，紧随其后的嘉定区四块土地拍卖中，常发集团和龙湖地产刷新了绿城的溢价率记录，其中常发集团摘下“桂冠”，二者的楼板价均达到约12000元/平方米。而就在1个月前，绿地摘得的嘉定某地块楼板价仅为8550元/平方米，随后保利出手将楼板价推高至9724元/平方米。短短一个月，该区域地价被推高了近四成。

    在政府调控风声日紧的时候，开发商们依然敢高价拿地，其底气多半来自于今年上海豪宅买卖的炙手可热。随着今年房价的一波急速上扬，以往被视为天价豪宅的汤臣一品已属稀松平常，动辄10余万/平方米的豪宅频频亮相，而且往往被迅速抢购一空。这刺激了开发商们重新定位上海的豪宅市场。某开发商高管就表示，即便未来调控，上海的高端物业也将成为一个独特的领域而保持上扬。

    已现“321” 梦想“532”

    事实上，让开发商们敢于频频高价拿地的理由，除了眼热豪宅市场的暴涨、紧盯上海城镇规划建设导向外，还有一个在楼市里广为流传的说法，那就是上海楼市的均价将向“532”模式迈进。

    所谓的“532”模式，就是按照上海目前内、中、外环的划分，其均价未来将达到内环5万元/平方米、中环3万元/平方米、外环2万元/平方米。如果据此计算，无论是绿城，还是龙湖和常发集团，其拿地的楼板价仍有较大的利润空间。而2005年以前，上海房地产业内曾经喊过“321”的口号，当时被许多市民认为不可思议，但却在2007年的一波飙涨后成为现实。这个案例显然令开发商对未来充满憧憬。

    不过,一位业内人士指出，上海楼市的泡沫程度已经相当之大，目前支撑高房价的，主要是投资和投机性需求，普通刚性需求已经被排挤出局。而投资和投机性需求受政策影响较大，尤其是对货币政策较为敏感，一旦明年政府真的下力气来整顿楼市，上海楼市可能再度面临剧烈波动，此时争得高价土地，其潜藏风险远远高于可见的收益。 （李良）