虽然近期国家频频出手调控楼市,但广州房价涨势不减。不少开发商的理由是,和其他城市比起来,广州多了一个房价上涨的原因——亚运会。不过,多数市场人士认为,由于高房价已经透支“亚运概念”,不宜过高估计明年亚运会对楼市的刺激作用。

    20多年前,天河凭借全运会获得飞速发展,成为广州商业中心之一。2010年,亚运会的举办被赋予更高的期望。部分开发商们以“亚运”为令箭频频涨价。有业内人士表示,亚运会对广州楼市实际影响将低于预期,目前开发商以亚运为借口涨价更多是一种营销炒作。    

 　“亚运”成开发商涨价借口

    虽然国家近期频频出手调控楼市,但记者最近走访发现,广州房价仍在上涨,不少楼盘把亚运当作涨价的借口。

    记者昨日在金沙洲某楼盘,工作人员表示,目前基本没有货源了,仅剩的几套朝向不好的房屋价格也比一个月前上涨了4％～6％。该工作人员表示,“明年广州就要开亚运了,没有多少房子能拿出来卖。”

    业内分析人士表示,亚运确实能对局部楼市有刺激作用,但目前在国家频频调控的预期下,预计实际效应比较小。地产专家邓浩志表示,“现在房价已经很高了,提前透支了亚运概念。”他还分析指出,2008年北京奥运会的影响力要比亚运会大得多,但北京的房价在2007年已经炒完了,“这和现在广州的情况很像,目前房价已经非常高了,再继续上涨没有多少空间。”

    地产专家谢逸枫也对记者表示,实际上,亚运会和楼市关系没有想象的那样密切,让市场比较担心的是,在亚运概念炒作中,部分投资客和购房者恐慌购买,房价炒高了,真正的刚性需求更买不起房,成交大量萎缩,将出现有价无市局面,房地产泡沫或提前破裂。此外,亚运会举办前对楼市有利好作用,但举办后,利好作用就弱化了,房价难以有支撑,投资者容易被套。

　　业内人士称房价明年或涨一成

    虽然上涨空间不大,中央也在大动作调整楼市政策,但并不意味着房价就会下降,业内人士认为,在供求关系的作用下,广州明年楼市还会上涨,总体涨幅可能在10%左右。亚运会举办期间正是广州市基建项目陆续落成之时,包括地铁2号线南延线开通等利好消息可能令市场投资风气再度活跃起来。

    不过,地产专家谢逸枫认为,明年供应巨大,商品房和保障房及经济适用房,另外还有旧城改造的房子也可以上市销售,这对整个房价有一定的压力。

　　历史回顾:奥运前北京房价提前透支

    从奥运会对北京楼市的影响来看,房价上涨最快的是集中在2006年到2007年,其间整个北京的房价完成三级跳式飞跃。有明显奥运概念的11个板块短短几年间大幅上扬,最高涨幅达到250%,在“鸟巢”和“水立方”附近的楼盘奥运前最高单价达6.5万元。实际上,开幕前,奥运概念已经被提前透支了,上涨乏力,后劲不足。

    在奥运会期间,房价出现滞涨,成交量明显萎缩。统计数据显示,2008年8月份,北京房价环比增长为零,是当年1月份以来的首次停涨。 奥运后,北京房价在整个市场回调的环境下,开始真正走下坡路。9月份,北京房价环比回落2个百分点,房价平均水平的绝对值比8月份下降0.2％,为2005年以来首次出现下降。

　　新政反应:营业税差额征 买家转向观望

    财政部和税务总局日前出台细则表示,普通二手住宅的交易营业税将采取购买未满5年,按最近两次成交差额征收营业税。这意味着,如果购买住宅五年内转让,并非像业界此前猜测那样全额征收5.5%的营业税。该政策也让近期因为不明政策变化方向而形成的紧张情绪得到缓解。

    记者在荔湾区部分中介看到,虽然前来咨询成交的客户没有明显减少,但观望情况有增长的势头。“都很明白,如果按照全额征收营业税,业主肯定会把这个成本转嫁给买家,现在只按差额征收,成本压力相对减少了很多。”在中山六路某中介看房的筱先生对记者表示。

    筱先生还给记者算了一笔账,以一套90平方米市场成交价格为100万元,原购买价为70万的二手房为例,假设业主仅持有4年,如果优惠取消全额征税,按照5.5%的税率计算,要征缴5.5万元的营业税,如果只征收差额部分营业税,则仅需要缴纳1.65万元,“交易的税收成本减少两三倍。”筱先生还表示,由于国家政策调整意图明显,现在房价过高,征收营业税已不再是年内买房的理由,因此,暂时持币观望。

    银行人士告诉记者,实际上,赶搭年底末班车的买家最担心的并不是营业税的问题,而是银行利率变动。“100万的房子,首付四成,如果利率7折优惠没有了,差别将近20万,这远比营业税多。”