廉租房为何改“租”为“售”？

    对话人： 编 辑 王明峰 记 者 王 炜 汪志球 专 家 牛凤瑞（中国社科院城市发展与环境研究所研究员）

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    近日，河南省新乡市在该省率先试水出售廉租房。

    据了解，新乡首批出售1212套，单套面积不超过50平方米，售价在每平方米901元到1400元之间。购买者对该房拥有有限产权，5年内不准上市交易，5年后经房改部门审核准入上市后，须向政府退回优惠补贴和补交国有土地使用权出让金或土地收益。

    这种廉租房“租售并举”的做法，肇始于贵州。2008年11月，贵州省安顺市在全国首次尝试。随后，甘肃、云南、福建、安徽等地也推出廉租房销售办法。

    而新乡的做法再次“一石激起千层浪”。廉租房能否出售，再度引发人们的议论。

    一问：

    廉租房能出售吗？

    编辑：廉租房，顾名思义，“租”是核心含义，那为什么这么多地方要卖呢？国家政策对廉租房属性是怎么规定的？

    王炜：在现行的《廉租住房管理办法》中，并没有对廉租房租售并举进行限制。从国家有关部门的口径看，对当各地根据实际情况进行的保障方式探索也没有表示反对。

    目前，探索廉租房租售并举的主要是中西部地区的少数城市，廉租房建设资金不足是这些城市迫不得已搞租售并举的主要原因。

    在保障性住房体系中，廉租房是唯一全部依靠政府投入的品种。尽管中央财政今年加大了对中西部地区廉租房建设的补贴标准，西部地区为400元/平方米，中部地区为300元/平方米，但目前中西部地区廉租房建设成本普遍在1500元/平方米以上，加上这些城市土地出让收益、住房公积金增值收益都比较少，主要的资金压力都落在地方财政上。但中西部地区的财政状况十分紧张，很难保证廉租房建设资金。在这样的情况下，通过出售一部分廉租房，地方政府可以及时收回一些投资，用于进行下一步的开发建设，确实也是符合当地实际情况的一种探索。    

    汪志球：解决廉租房建设资金不足难题，是贵州试水廉租房租售并举的根本原因。

    依据贵州省2009—2011年廉租住房规划，３年内，贵州省要将人均住房建筑面积15平方米以下的２７．４万户低收入家庭纳入保障，除国家补助外，各级地方政府需配套资金100多亿元。贵州省情是“欠发达、欠开发”，财政根本拿不出这么多的配套资金，今年上半年，贵州省仅到位７．５亿元。贵州省住房和城乡建设厅厅长李光荣表示，租售并举的机制，有利于快速扩大廉租房的建设规模，实现资金的循环使用，解决住房困难户的住房难，减少房产管理部门管理成本。

    牛凤瑞：建廉租房，地方要匹配相应资金，而往往地方资金紧张，卖出以后，可以回收一部分资金。如果运用得好，可以建更大规模、更多的廉租房。这是好事。但廉租房卖出以后，就不叫廉租房了，性质就像经适房、两限房一样，只不过价格低一点。

    要注意的是，有能力买得起廉租房的，应算“夹心层”，而非廉租房要保障的低收入阶层。廉租房出售的做法，会不会有挤出效应，把最该保障的那部分人挤出去呢？这是个问题。 
   二问：

    廉租房出售怎么管理？

    编辑：各地廉租房“租售并举”尚处在探索中，很多制度还不完善，出售后怎么管理也是一大问题，各地市针对廉租房出售都有什么管理制度？

    汪志球：为保障廉租房销售顺利实施，贵州省住房和城乡建设厅先后下发《贵州省关于廉租住房出售的指导意见》、《贵州省建设厅关于廉租住房出售的补充意见》两份文件。各地州也制定了具体实施意见，保证廉租房出售有法可依。

    文件严格规定了廉租房出售对象必须具备的４个条件，包括家庭人均月收入低于当地人民政府制定的城市最低生活保障标准或城市低收入家庭收入标准、家庭人均住房建筑面积低于住房保障面积标准等，同时必须实行政府定价。而在售后管理上，保障对象在缴清购房款和维修基金后，由住房保障部门协助其办理《房屋所有权证》，但须在“附记”栏中注明“廉租住房”和“有限产权”字样，家庭成员享有共有产权，５年内不准上市交易。

    王炜：从各地出台的廉租房销售管理办法看，除了保障对象不同，这种用于销售的廉租房与经济适用房已经没有明显区别，因此在管理上，可参照经济适用房的管理制度。简单来说，就是严把准入审核关，严格执行50平方米的建设标准，避免这种可售的廉租房再成为利益寻租工具。同时，应加强对购买者的收入审核，确保其具备足够支付能力的情况下再出售，否则有可能会使保障对象因为经济负担过大，导致家庭基本生活出现问题。

    牛凤瑞：购房者一旦购买，就拥有了产权，5年以后，即使补偿了地价、差价，但毕竟当初占用了公共资源。而低收入家庭的收入在变，家庭人口结构也在变，这就给管理留下了后遗症。因为是永久持有，即使不出租，也可在亲属之间或者私下交易，这就凸现了政策设计的局限。

  三问：

    廉租房卖了以后咋办？

    编辑：出售廉租房可以加快回笼政府建设资金，但也会造成房源减少。低收入家庭是动态的，今天可能是这100家，政府把房子卖了，那下100家怎么办？从长远看，廉租房保障工作应该怎么做？

    汪志球：有关专家认为，廉租房出售可以作为一种模式推行，但必须要把供应对象控制好，同时完善管理制度，谨防部分人借此寻租牟利。另外，出售廉租房，是为了解决资金难题，国家应该加大对落后地区廉租住房保障工作的支持力度，提高专项资金补助标准，或能出台相关金融、信贷扶持政策，给予财政困难地区最大限度的资金支持。

    王炜：事实上，应当充分看到廉租房出售存在的风险。随着住房保障覆盖面扩大，一定要保证政府手中有足够的房源用于出租。如果建设一批就卖掉一批，尽管解决了眼前的问题，但很可能导致几年后政府手中“无房可保”。我认为各地应当严格控制廉租房租和售的比例，对当地的廉租房需求应做到心中有数，最起码要保证用于出租的房源数量在增长。有关部门应加强引导和管理，避免地方政府只顾眼前利益“乱卖”。

    要解决人们对廉租房租售并举的争论，归根到底还是要设法解决中西部地区廉租房建设资金。记者获悉，中央财政明年已确定要适度提高对中西部廉租房建设的资金补贴。同时，住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点也已经开始，有助于进一步拓宽保障性住房建设资金来源。另一方面，地方政府也应该积极想办法，保障不低于10%的土地出让净收益用于廉租房建设，保障中央、省级财政资金的落实和当地财政的配套。