后市：新房短期内供应不足 二手房源供给充裕 市场所占份额逐步扩大

    年末，对二手房影响较大的营业税政策细则的公布，使部分购房者对明年楼市的调整有了更多的期待，由急切购房转为等待观望。笔者从中原地产、鑫尊置地等二手房中介部门获悉，随着近日二手房成交量的明显下滑，价格的飞涨势头已被克制。同时，由于近期房地产新政频出，明年市场的不确定性增加，投资风险加大，部分投资投机业主开始急售房源。

    对于明年二手房市场的走势，有关专家预测，“在2010年政策环境不出现大幅转向的情况下，二手房市场仍会保持活跃，但成交量的总体水平将会较2009年有所回落。价格方面，由于一二手房价之间的联动关系，二手房价将继续保持高位运行，稳定上涨的格局仍将延续。”

    ●岁末楼市●

    成交量下滑 价格上涨乏力

    岁末楼市，虽然网签量仍在继续攀升，但近日的成交量出现了明显下降，在二手房成交活跃的广渠路附近，笔者从鑫尊置地富力城店负责人了解到，营业税新政出台后，购房者为了赶在1月1日前进行交易，过户厅、销售厅依然人满为患，但是目前来店的购房者明显减少，据门面店负责人介绍，近期，购房者心态发生明显变化，部分购房者担心年后房价继续上涨，加快买房的速度；另一部分购房者则认为明年房价会有所回调，由着急购房转为等待观望。“最近两周二手房交易量下降了近50%，价格在新政的影响下，已经不再上涨。”中原地产华北区域总经理李文杰表示，“二手房近期的调整将在春节前后，若成交量持续下滑，价格将会有所松动。”

    投资客急售房源

    据了解，暴涨的市场使得很多投资者出现“惧高”心态，同时，年末房地产政策频出，明年的房地产市场不确定性增加，风险加大，投资投机的业主急于在年末出售房源。

    据有关中介透露，在朝青板块的某项目，日前有一位二手房投资客一次性抛出25套房源，总面积达5500平方米，都是比较好的楼层及朝向，业主挂牌26000元/平方米，比市场价28000元/平方米低了2000元/平方米，这些房源被一位看重大陆楼市潜力的香港客户一次“吃进”，此笔交易总额突破亿元，而原业主获利更是超过100%。

    “除了单个业主大单抛售外，还有不少投资客采取集体抛盘的方式，比如投资珠江帝景的一些投资者，最近联合起来制定了区域的抛售价，卖房售价不低于23000元/平方米。部分温州投资者因为不在北京，便委托在京的老乡制定统一的出货卖房顺序，避免房源大量上市给市场带来冲击。”美联物业市场总监张大伟介绍，“目前在北京抛售房源比较集中的区域大部分为前期已经暴涨的区域，比如去年还处于价值洼地的望京，今年房价上涨已经超过70%；因为CBD东扩利好影响的朝青片区，均价上涨幅度已经超过60%；因为城南开发利好影响的大兴、房山区域，均价年内上涨已经超过50%。”

    ●后市展望●

    二手房成交量将回落三成左右 但仍维持高位

    据链家地产统计，今年全年二手房成交量将达到27.6万套左右，相比2008年7.4万套左右的成交，涨幅高达273%。巨大的成交量使二手房成为今年楼市成交的主力，目前一、二手房成交比值已缩至0.64：1左右。

    “由于2009年营业税减免政策的实行，极大地降低了购房成本，刺激了购房意愿，今年的二手房市场消化了2008年由于市场观望所积压的需求，也透支了2010年的新增需求，2010年二手房需求将相对2009年回落三成左右，全年成交仍将处于相对高位。”链家地产专业人士认为。

    新房短期供应不足

    二手房市场份额逐步扩大

    2008年全国住宅市场萎靡，一手住宅开发建设减速，新开工面积连续回落，2009年成交量迅速攀升，而新增供应无法及时跟进，市场短期供应不足的现象明显。

    “受建设周期的影响，新房短期供不应求的状况在2010年上半年之前，尤其在一线城市，表现将更为突出。”中原地产研究中心专家表示，今年北京二手房成交量在整个市场中的占比达到60%左右，成为市场的成交主力。随着城市的发展，新房开发建设的同时，也在不断地转化为存量房，新房和存量房之间的互动，使住宅市场的总量不断扩大。随着市场的成熟，存量房流通率提高，更多的二手房源将进入市场，其所占的市场比重将不断提升。

    据了解，由于城区供地紧缺，新房的供应将呈现泛豪宅化、郊区化趋势，部分购房者对区位和配套的要求较高，将首选市中心的二手房，而部分对居住环境需求高而支付能力较低的购房者，将在逐渐向市区外围转移的新房市场中得到满足。“对于新房供应相对紧缺的北京城区，2010年一二手房替代互动的效应将继续上演，二手房市场份额逐渐扩大，同时一二手住宅价格也将相互影响和带动，处于高位难下的状态。”

    营业税等新政较温和

    二手房价将平稳上涨

    近期，“国四条”出台，明确表态“遏制房价过快上涨”，随后营业税征收细则公布，不足5年的普宅营业税差额征收，政策的出台对明年的二手房将产生何种影响？

    “国家实行宽松的货币政策，严重的供需不平衡，投资投机需求入市越演越烈以及土地成本不断上升等原因，造成了房价的飞涨。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，“由于目前新政策较温和，无直接控制房价上涨的措施，短时期内，难以遏制房价飞涨，明年房价总体仍保持上升趋势。预计从明年四、五月份开始，国家将采取较为严厉的措施如调控利率等，遏制房价飞涨。”

    据了解，虽然宏观经济已有回暖，但未来仍将很大程度上依赖于房地产开发投资及消费的拉动作用，因此政府宏观调控政策也将会在一定程度上保持稳定和连续。业内人士认为：“2010年房地产市场仍会处于一个适度宽松的环境之中，自住购房尤其是首次置业仍会被鼓励，而投资性需求将有所限制。”

    目前对二手房市场影响较大的政策主要有三条：二套房贷政策、房贷利率优惠政策、营业税政策。其中营业税政策，由于税率较高(5.5%)，对市场的影响较大。“增加交易环节的税费对控制房价上涨的作用有限。二手房价格上涨的根源在于供需矛盾的不断加深，新政的出台，往往都会出现近几个月成交下滑，后几个月报复性反弹的现象。”21世纪不动产高级分析师孟奇表示。此外，新政的出台有可能会助推一手房价格上涨，“由于二手房营业税的增加，交易成本上涨，并且二手房首付也比新房高，而新房的低首付、设计新等优势则更为凸显，这将导致在同一区域内，部分二手房购房需求将转入周边一手房，导致一手房价格上涨。”

    “明年二手房源供应量将较为充足，在政策的调控下，价格将会平稳上涨。其中，二手高端住宅成交总量可能不会超过今年，但是价格与今年相比还会有所上涨。”中原地产华北区域总经理李文杰表示，“对于投资投机性需求的调控，关键在于二套房贷政策，如果二套房贷政策收紧，投资投机需求将会有所下降。”