预售方案不严格执行，以“自留房屋”形式囤积房源，同套房源价格天天都在变，买卖双方信息不对称，一套房源长期处于“订购”状态，开发商拒售“可售”房源……这些在我们日常购房中曾经遇到的情况，今后将得到有效规避。为了稳定成都房地产市场，规范商品房销售行为，加强市场监管，打击销售违规行为，提高商品房销售透明度，引导社会监督，日前，我市正式出台了《成都市商品房预售方案管理暂行规定》、《成都市商品房预售网上签约暂行规定》，“剑指”房地产销售市场的六大“症结”，对症下药地对房地产开发企业的销售行为进行规范，房管部门也将通过曝光、记入信用档案、关闭网签系统暂停销售等“处罚措施”，对开发企业的违规行为进行打击。

　　据悉，两个文件将从2010年2月1日起正式实施。

　　《成都市商品房预售方案管理暂行规定》解读

　　症结1：不严格执行预售方案

　　现实写照：商品房预售方案是商品房预售许可的要件之一，但由于没有具体的规定，对商品房预售方案的监管着力不大。因此，往往在具体的执行过程中，开发商不是对预售方案拟定的“草草了之”，就是执行方案“前后不一”。此外，对于项目的开盘时间，以前都是要求开发商拿到预售许可证后10个工作日内开盘，但往往也给一些开发商提供了“延迟开盘”的借口。

　　对症下药：预售方案经审核 开发企业要现场公示

　　“商品房预售，其预售方案须经审核，方案应予以公示，开发企业应严格按照方案执行。” 此次出台的《暂行规定》明确，开发企业申请商品房预售许可时，应将商品房预售方案提交房产管理部门审核，而开发企业提交的预售方案，必须按照《暂行规定》要求明确项目基本情况、建设情况、房源、价格等在内的9大方面内容，而对于开盘时间，也是要求开发企业必须在预售方案中明确标示。

　　为了确保开发企业对预售方案的执行，《暂行规定》还明确，审核后的商品房预售方案列入销售现场信息披露“文件（文本）公示栏（台）”，内容进行现场公示，同时其主要内容在网签系统也要进行公示。“在预售方案中，每个项目的具体情况都将细化到每一套房源的单元、房号，面积、价格等，而通过现场公示，能让老百姓在购房前全面了解项目的情况明白购房，同时对打击捂盘销售有着重要的作用。”相关负责人解释说道。

　　《暂行规定》还规定，对于已审核的商品房预售方案一般不得变更，确需变更的，应重新申报。相关负责人告诉记者，在此基础上，房管部门也将加大监管力度，对开发企业备案和销售现场公示的销售方案是否一致，执行是否到位将进行严格检查。

　　症结2：以“自留房屋”的形式囤积房源

　　现实写照：有过购房经历的老百姓，对于一些开发企业通过“自留房屋”的方式变相囤积房源的情形，也许并不陌生。往往在售楼现场，看中一套房源想下手，售楼小姐总是会说：“这个是自留房源，不卖的。”而开发商用这样的手段捂盘，达到囤积房源的目的。

　　对症下药：自留房源需明确 初始登记前不得上市交易

　　对于这种“不规范”行为，也成为了《暂行规定》中重拳打击的行为。相关负责人告诉记者，当前商品房销售中，一些开发企业为了捂盘，对于购房者看中的房源，就以“自留房源”为借口，而这样的行为严重扰乱了正常的房地产市场销售秩序。为此，在此次出台的《暂行规定》中明确，开发企业应当在商品房预售方案内列明自留房屋的情况，并符合“少量、合理”原则。对于商品房预售方案确定的保留自有房产，原则上在办理房屋所有权初始登记前不得销售。简单来说，就是对于开发企业的自留房屋在没有拿到大产权以前，不能上市交易。

　　而针对当前商品房销售中“少量多次”申请预售、“捂盘惜售”有所抬头的情况 ，《暂行规定》明确，开发企业应结合实际，合理确定申请商品房预售许可的规模，商品住宅项目一般不得分层、分单元和以套为单位申办预售许可。对已经办理预售许可的房源，开发企业须一次性将全部房源按预售方案申报价格公开对外销售，不得分批、分次销售。

　　症结3：同套房源价格天天都在变

　　现实写照:在购房时，我们往往也会经历这样的情况：今天去看的房子是一个价格，过了两天去看，同样的房子，每平方米就涨了几十元，问到售楼小姐，她们的回答也很一致：“我们调价了。”楼盘价格经常在变化，开发商的随意调整，人为制造紧张空气，哄抬房价，也给老百姓购房制造了紧张氛围。

　　对症下药：楼盘调价先申报 新价公示前必须按原价销售

　　“楼盘调价要先申报！”《暂行规定》中对开发商随意提价售房的行为进行了制约，以防止其哄抬房价，扰乱市场秩序。《暂行规定》明确要求，开发企业不仅要严格执行预售方案中明确的销售价格，同时还要保证在售楼现场公示的房屋价格要与商品房网上签约系统价格一致。而如果开发企业确需要调整售房价格的，必须按程序重新进行申报。“以前都是开发商自己随意调价，虽然价格是由开发商自己确定，但是作为预售许可的销售价格必备条件有了变动，须重新走程序，此举措，在一定程度上能够打击开发商的随意提价，哄抬房价。”同时，《暂行规定》中还明确，在开发商价格调整期间，其项目的可售房源仍按原价格销售，购房人要求购买的，开发企业不得拒售。

　　值得注意的是，楼盘的价格调整“口说无凭”，开发企业必须按照新调整的价格对商品房网上签约系统和销售现场“可售房源信息公示栏”的内容进行变更。同时，对多次调整价格的，开发企业应将每次调整的每套商品房价格列入销售现场信息披露“信息查访处”内容，方便购房人查询。

　　《成都市商品房预售网上签约暂行规定》解读

　　症结4：买卖双方信息不对称

　　现实写照：在现实中，买卖双方的信息不对称，让老百姓购房“雾里看花”。这些信息不对称，给了一些开发商以惜售、控销的机会，用貌似真实的销售数据和看似火热的销售场面，促使购房者加紧下单，人为制造紧张空气。而现在，有了这个“透明售房网”，这样的“尴尬”将不复存在。

　　对症下药：我市将建立透明售房网

　　“为规范商品房预售网上签约，我市将建立‘透明售房网’。《规定》中明确，开发企业在取得商品房预售许可证后，网签系统要公示包括商品房项目的基本情况，商品房项目的建设情况等诸多相关信息，透明售房平台的搭建，使购房者与开发商站到了同一个信息平台上，那些原本处于 ‘信息不对称’弱势地位的购房者能够通过我们的透明售房网了解到开发企业及项目的具体情况。”相关负责人如是说。

　　相关负责人告诉记者，网上签约系统其实我市在几年前就已经全面开通，但这个系统更多的只是针对开发企业和房管部门，而现在，我市将把这个网上签约系统变成一个“透明售房平台”，商品房项目的基本情况、可售房源销售、销售签约情况、房屋订购情况等内容在网上一目了然，购房者能够通过这个网签系统，及时了解相关信息，“比如购房者可以即时了解到备案楼盘的全部销售信息，包括某楼盘当天的已售和未售房的数量、具体房号、已售房的具体价格等详细信息。”相关负责人表示，通过提高透明度，来规范房地产企业的销售行为，势必为房地产市场健康稳定发展系上一根“保险绳”。

　　症结5：一套房源长期处于“订购”状态

　　现实写照：现在，老百姓在买房时，与开发商基本上是通过手签合同来完成，即是开发商先将空白合同拿给购房者，双方填写完成后，再由开发商在网上进行填写备案。而先“手签合同”再“联机备案”的方式，往往会出现延迟备案的情况。同时，在网签系统上，我们也会发现某套房屋，长期处于“订购”状态，这让开发企业“捂盘”有机可乘。

　　对症下药：购房合同必须联机打印

　　购房合同即时备案，订购房源超过15天自动转为“可售”房源。《规定》中明确要求，商品房买卖双方应当根据网上公布的商品房买卖合同示范文本、商品房订购合同示范文本，协商拟定合同条款。商品房买卖合同、商品房订购合同经买卖双方确认后，由开发企业通过网签系统联机打印，买卖双方共同在书面合同上签字（盖章）。商品房订购合同联机打印后，由网签系统生成订购合同编号，同时在商品房楼盘表内显示该单元（套）商品房已订购。如超过15日未签订商品房买卖合同的，网签系统商品房楼盘表内自动恢复显示该单元（套）商品房为“可售”房源。相关负责人坦言，在现实的销售过程中，不少开发企业往往会利用“订购”的方式来捂盘，而现在通过联机打印，那么在15天之内还没有签订正式的商品房买卖合同，网签系统就会自动将“定购”状态恢复为“可售”状态。“房源不能长期预订，我们通过这样的举措，来严厉打击开发企业的违规销售行为，让开发企业与‘控销’说再见。”相关负责人如是说。同时，也提醒广大购房者，今后，在购房签订合同时，一定要求开发企业联机打印商品房合同，保障自己的合法权益。

　　症结6：开发商拒售“可售”房源

　　现实写照：在购房时，往往会出现，对于网签系统上公示的“可售”状态的房源，到了售楼现场，却成为了售楼小姐口中的“不能购买”。开发商总是对于购房者看中的房源，以各种理由拒绝销售。

　　对症下药：开通网上投诉平台

　　“凡是可售房源，开发商一律不得拒绝销售。”《规定》中明确规定：凡是在网签系统中显示为“可售”的房源，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。通过网签系统，相关信息得以公开，开发企业的这些借口将不能成立。这样一来，不仅让开发商不敢再虚张声势，让市场变得有序、理智，同时也杜绝了一房两卖的情况。

　　怎样才能使这样的“透明销售”落到实处？我市将通过建立网签系统监督管理制度，在系统中开辟全新模块——“商品房项目网上投诉平台”来实现。相关负责人解释说，这个网上投诉平台，就是给了购房者监督开发企业行为的平台，凡是发现开发企业有违规行为和认为开发企业有问题的，都可以在这个投诉平台上进行投诉。而开发企业应及时在网上投诉平台上进行答复，接受社会监督。如开发企业未在5个工作日进行答复的，网签系统将自动关闭。相关负责人告诉记者：“通过这样的方式，让开发企业的销售行为接受社会的监督，同时搭建消费者和开发企业的直接沟通平台，便于有关问题协调解决和矛盾纠纷的化解，有利于创建和谐社会。”

　　即时访谈：成都市房管局相关负责人

　　严打“捂盘销售”

　　违规者将被关闭“网签系统”

　　为了确保这些举措落到实处，凡是发现开发企业有违规行为的，将责成开发企业作出书面说明，并限期整改。必要时房产管理部门可暂时关闭该项目商品房网上签约系统。情况严重的，通过媒体予以曝光，并通报相关部门，由相关部门按照有关法律法规给予处理。同时，房管部门还将通过信用记分的方式，通过“诚信”的方式“制约”房地产企业的违规行为。

　　如果开发企业出现网签系统房源及价格信息与销售现场信息公示内容不一致，开发企业不整改的；不按照审查通过的商品房预售方案执行，情况严重的；通过拟定或撤销商品房订购合同、商品房买卖合同等行为扰乱商品房交易秩序的；有房不售、拒售或公示房价与楼盘实际成交价格严重不符的；未按网上公布的时间、地点进行商品房预售，抢注预售房源，欺骗消费者的；对同一套房屋多次订购或多套房屋累计订购率明显偏高的；在网签系统中被多次投诉拒不整改的等七种情形中任何一种，房产管理部门可关闭商品房项目网签系统。

　　新闻背景

　　加大监管力度 我市陆续出台文件抑制房价增长

　　近几个月来，成都楼市的“火爆”再一次成为了全国关注的焦点，从2009年初的恢复性上涨到如今的快速上涨，商品房成交量和销售均价持续“高烧”，“无证预售”、“排号认购”、“捂盘惜售”、“信息虚假”、“哄抬房价”诸多违规现象有所抬头，开发企业采取多次少量预售等形式多样的“躲猫猫”情况屡见不鲜，对成都市房地产市场造成不利影响。为了稳定成都房地产市场，规范商品房销售行为，加强市场监管，打击销售违规行为，提高商品房销售透明度，引导社会监督，我市继2009年7月出台《成都市商品房销售现场信息披露管理办法》后，又出台了《成都市商品房预售方案管理暂行规定》、《成都市商品房预售网上签约暂行规定》2个文件，从开发企业预售方案的规范到网上签约系统的监管，双管齐下对我市的房地产市场销售行为进行规范和监管。

　　据了解，今年，房管部门在进一步加强商品房市场的监督管理方面，将继续开展新建商品房定人定项目跟踪监管，落实颁布实行的相关文件，同时加强房地产销售服务人员管理，加强市场异动情况监测，规范开发企业的销售行为。对违规行为坚决予以打击，对违反《房地产管理法》等法律法规的行为进行严肃查处，决不手软，决不姑息迁就。

　　（来源：《成都日报》 本组稿件由本报记者 李凌翌 撰写）