新盘以打折促销为主，90平方米以下的小户型最受青睐

　　即将到来的“金九银十”，购房者关注三件事：房价是涨是跌？该不该出手？哪里的项目合适出手？

　　降价成唯一出路

　　“今年的‘金九银十’不可能复制2009年时的火爆行情。

　　宋会雍指出，从调控背景与预期交易规模上来看，2010年的“金九银十”无法与2009年相比。但基于前期对市场的观察与试探，众多开发企业计划于9、10月份集中推盘，形成调控之后的第一波供应热潮。为寻求较为成功的亮相，预计较多项目会相比调控前作出价格调整。对紧迫购房者来说，价格相对平和，可选房源丰富，有望促成交易放量。但鉴于会有不少项目属于政策后初次试水，尺度仍偏于保守，寄望于大幅让价并不现实。

　　“对于2010年的上海楼市‘金九银十’能否如期而至，最主要还是需要外力配合或者开发商降价才能实现。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对记者表示，市场期待严厉的宏观调控政策的退出或者转向，使大批具有一定资金实力的投资者能够放心入市，并且能够获得银行杠杆效益，得到更多利润。但是目前调控政策具有更加收紧的迹象，并且一线城市对三套房的贷款已经停止，因此寄望于通过政策退出实现“金九银十”的可能性已经不存在了。开发商主动降价才是“金九银十”的唯一出路。房价过高，已透支老百姓的购买力，那么在政策严调，投资者没有明显入市的情况下，只能通过开发商的降价来吸引刚性需求入市，而这部分购房者对价格的敏感度较高，因此开发商的主动降价必能吸引这部分购房者入市。

　　供求关系不支持房价报复性反弹

　　上海中原研究咨询部研究发现，从近期调控口径来看，压制房价反弹已成调控成果的重要体现，量价齐升将遭遇较大政策压力，量增价稳更容易被接受。在供求关系上，由于近几个交易量的大幅收缩，一手供应虽有收缩但幅度弱于成交，当前市场存量为672.03万平方米，比新政前增长23%；二手市场存量更是一度激增至13.8万套，创历史新高峰，较新政前增长52%，因此整体供求结构不能不支持价格报复性反弹。目前上海楼市局部地区出现价格回调，更多体现的是供应方信心上的提升，而非真实的供求关系体现。

　　佑威房地产研究中心追溯历年的楼市数据显示，从历年9、10月份商品住宅成交来看，仅有2008年未出现过“金九银十”，当年这两个月的成交量创出了当年最低。而对于2007年和2009年9、10月份全市商品住宅供求关系来看，都出现明显的供不应求的现象，其中2007年尤其突出，成交量占供应量的一倍左右，并且从9、10月份销售特别好的一些年份来看，整年都出现了供不应求的状况，而从今年前8个月积压的供应量来看（对于2010年的前8个月来看，整个上海市商品住宅成交面积创出近几年最低，月均成交面积不足60万平方米，而2009年9、10月份成交面积达到了140多万平方米，是今年月均成交量的2.3倍），“金九银十”将明显地出现供过于求，因此从当年的供求关系来看，也不可能出现房价的报复性上涨。