由监管部门主导的两套REITs(房地产投资信托基金)方案历经坎坷,终现曙光。昨日,有消息称,首个REITs有望获批,天津保障性住房项目可能“首吃螃蟹”。消息指出,天津REITs方案将采取保守的债券型形式,在银行间率先发行。
资金来源是“硬伤”
据透露,天津准备的廉租房REITs方案已由央行上报国务院,而上海版的公租房REITs方案也已上报国务院,后者预计今年底明年初将获批。
事实上,这些方案已经准备多年,中间几经调整。据称,年初央行就已接到两地的试点方案,但因不符合中央决策层关于地产调控的有关精神和方向,一直未得到审批。最终试点方对方案的募集资金投向进行了调整,明确为用于当地保障性住房建设。
从目前情况来看,现实与外界预期有较大差距。此前,业界普遍期望REITs方案将从根本上改变中国房地产行业融资、变现模式,尤其是商业地产。但现在看来,为时尚早。
此外,缺少机构投资者资金来源也是一个“硬伤”。REITs是融资与投资相结合的一种金融制度,过程上是先融资后投资,如果融不到资金,那就没有投资可言了。据了解,REITs的资金来源主要依靠民间资本,包括养老基金、退休基金、大公司和银行控股公司、保险公司等机构资金。而我国在机构投资客户方面依然比较紧缺。
信托公司翘首以待
尽管困难重重,不过国家对保障性住房推进的三令五申,为REITs打开希望之门,相关政府部门和机构发现了新的契机。
今年5月,央行曾将《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院,国务院要求央行在当前市场形势下,就REITs试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。
作为央行的试点地区,上海浦东明确承诺将把REITs试点募集的资金主要用于保障性住房建设。
记者注意到,在房地产商“求钱若渴”之际,信托公司解了其燃眉之急。近来,房地产市场几度遭遇宏观调控,在缺钱的情况下,开始转道信托融资。然而,由于房地产信托经常受到监管政策的限制困扰,加上融资项目单一,发展REITs,以基金化的投资组合取代单一融资,势在必行。
与此同时,信托公司对参与REITs也有很多期待。虽然目前只有两家信托公司获得了REITs的试点资格,但有消息称,已有不少信托公司开始着手REITs的研发和推广,并把其作为业务创新和业绩增长的“王牌”。
上海某信托公司相关人士向记者证实,现在已经做好了发行的准备,就等着REITs的正式发布令。
著名信托专家、中国企业海外发展中心主任孙飞接受《国际金融报》记者采访时表示,REITs试点应该先出方案,再出试点。而现在的状况是先批了试点,后出方案。虽然国家的意愿是解决保障性住房的融资缺口问题,但如果回报率不是市场给的,而是政府财政补贴的,REITs也不会是一个有吸引力的投资产品。
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REITs(Real Estate Investment Trusts简称),即房地产投资信托基金。
REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。 , |