[提要]对于近期部分银行借道抵押消费贷款变相“放松”三套房贷，《第一财经日报》记者昨日了解到，这一做法可能会使银行和客户面临贷款及政策双重风险。

　　对于近期部分银行借道抵押消费贷款变相“放松”三套房贷，《第一财经日报》记者昨日了解到，这一做法可能会使银行和客户面临贷款及政策双重风险。

　　通常而言，消费信贷贷款期限较短，那么如何通过这一业务进行第三套房贷操作？

　　一家国有大型银行上海分行某支行信贷员表示，只要贷款年限加借贷人年龄之和不超过65，20年以内的贷款期限均可获得办理。而且一旦合同签署，除非借款人发生非正常还款等违规行为，银行不会予以终止合同。

　　一家股份制银行某支行客户经理也对记者表示，虽然一般消费信贷年限是3~5年，但用于购房的这一抵押贷款可以放宽到20年，一般为10年。“当然，你也可以只贷3~5年，但是每个月还款金额就比较高，而且银行必须审定你的还款金额不能超过收入的50%。”他说。

　　“我们会依据贷款人的资质评分来设定贷款的具体年限，包括收入情况、是否正规缴纳公积金、是否在我们银行购买过理财产品等，但是一般都会尽量拉长贷款年限。”该客户经理接着说。

　　记者近日了解到，上海包括国有大行、股份制银行等在内的部分银行在第三套房贷上借道抵押消费贷款，即通过已有房产进行抵押，以抵押消费贷款方式进行第三套房贷操作，前提是被抵押的住房没有贷款或贷款已经还清。

　　但根据8月初业内流传的“第三套房贷”操作指导的通知，其中建议各商业银行停止发放北京、上海、杭州、深圳等地第三套房贷，当时也有银行向本报记者透露确有收到外部监管通知，此后上海第三套房贷基本停贷。

　　本报记者致电另一家股份制银行上海分行客服，被告知客户抵押已结清贷款房子，贷款申请第三套房贷时，利率在基准利率的基础上上浮20%，贷款年限最长为20年，具体贷款年限“还要看抵押住房的房龄”。

　　当被问及通过消费信贷操作房贷是否存在额外风险时，客服表示：“银行不会随时要求收回贷款，一切要按当时签订的合同办。”该客服还称：“对银行和客户双方来说，抵押住房申请三套房贷与按揭贷款相比，两种形式的风险是一样的。”

　　另一家国有银行上海分行个人金融部负责人则警告称，这种借道抵押消费贷款为第三套房贷放款的操作“将来会很麻烦”，实际上存在双重风险，即贷款风险和政策风险。

　　“政策风险是指监管机构一旦叫停，就可能引起很多银行和贷款人的合同纠纷；贷款风险即是房地产市场前景并不明朗，银行将这些抵押住房握在手里，经过10~20年时间后的抵押物价值、贷款人情况等都存在风险。”他称。

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　　《第一财经日报》记者昨日从上海多家商业银行了解到，目前部分银行正借道“抵押消费贷款”等方式为第三套房贷放款。

　　部分银行悄然“放水”？

　　本报记者获悉，包括国有大行、股份制银行等在内的多家银行在第三套房贷上可借道“抵押消费贷款”，即通过已有房产进行抵押，以抵押消费贷款方式进行第三套房贷，而前提是被抵押的住房没有贷款或贷款已经还清。

　　“可以用已有两套住房中的一套进行抵押，这套房产市价不能太低，可贷金额最多为房屋评估价的七成。”一国有大行上海分行某支行一位信贷员告诉记者，“利率是基准利率上浮11%即6.5934%，按照消费贷款期限最长为20年。”

　　当被问及按照消费贷款方式是否会因资金去向审核而受阻时，该信贷员说：“一般不会，在申请时就会明确用于购房需求。”

　　今年4月份的“新国十条”就明确要求“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”暂停第三套房贷发放，虽然上海方面并未明确对号入座，但一份涉及“第三套房贷”操作指导的通知8月初曾在业内传开，称建议各商业银行停止发放北京、上海、杭州、深圳等地第三套房贷。

　　一股份制银行在沪某支行的一位客户经理昨天也向记者透露，目前按照第三套房按揭贷款肯定无法贷出，但是“也有办法”，即按照抵押消费贷款方式做，但所抵押房产的贷款必须已全部还清。“这样做何时收紧不知道。”他坦言。

　　这位客户经理称，并不限制所抵押房屋的面积和市场价格，所贷资金一般是市价的六至七成，贷款期限最长20年，一般是10年；但这种方式操作的第三套房贷要求五点五成首付，利率则在基准利率的基础上上浮20%。他还建议先进行抵押贷款合同审批，再操作前期的还清贷款等程序。

　　本报记者致电另一股份制银行的客服也被告知，可用“有完全产权证的住房作抵押”申请第三套房贷，贷出金额一般为抵押住房估价的六成左右；而除了抵押住房获得的资金，额外还能贷出不超过个人金融资产70%的钱，但上述两者总规模需在20万~200万元之间。

　　上述客服人员同时说，这种方式贷款的时限往往比较短，目前最长是3年；首付则是五点五成，利率水平原则上是基准利率的1.1倍，但签订合约时可能更高。

　　就申请成功率来说，该客服人员表示：“目前政策较紧，贷款比较难，能不能审批还要问具体支行。”记者随后又致电上海某支行信贷部，却被告知“目前没有任何办法申请三套房贷，以抵押贷款的形式申请也不可以”。

　　“违规”动作将添银行风险

　　另一家国有大行上海分行个人金融部相关负责人昨天则向本报记者透露：“最近确实听说有银行通过抵押贷款方式做第三套房贷，但这实际上是违规的，应该予以禁止。违规之一在于没有遵守第三套房贷政策，违规之二在于没有按照银监会规定的受托支付。”

　　该负责人接着说：“按照监管规定，消费贷款应该将款项直接打给收款人，并不经手贷款人，但现在的情况是可以直接打给借款人，这样就会带来政策和银行风险。此外，还有一些银行通过卡贷通业务打房贷‘擦边球’。”

　　但是，也有多家银行的相关人士昨天则表示，不能通过抵押贷款方式进行第三套房贷，主要因为“抵押贷款必须明确钱的用途，而且不能用于购房”。

　　一股份制银行上海分行某支行的相关人士就对记者说，该行“内部已经发邮件明确暂停第三套房贷，目前以何种方式都无法贷出”。该人士也透露，有银行专门为房贷做受托支付抵押的产品，但最近“监管部门对房贷审查很紧，已经调了很多笔房贷凭证，审查资金是否循环使用重入楼市”。

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　　为抑制“火箭式”不断飙升的房价，国务院4月份曾发文要求，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。随后在上海这样的高房价地区经历了一段时间的三套房贷“熄火期”，但进入7月份，各地银行出现了一段时间对三套房贷“放水”。

　　理财周报记者走访上海多家银行发现，工行、深发展和广发等银行表示可以做，但要求有房产抵押，以消费贷的形式做三套房贷。

　　工行深发展消费贷变相做房贷

　　“我们这仍可以做三套房贷款，只要没上过银行的黑名单，都可以办得出来”。浦东一售楼中心工作人员向理财周报记者表示。随后，记者以购买第三套房为由，走访调查几家房贷比较活跃的银行。

　　“第三套房按揭贷款是肯定不能做的。”工行商城路支行张姓客户经理告诉记者，“要做也只能做抵押的那种。你拿你现在两套房中的其中一套进行抵押就可以贷第三套了，而且用来作抵押的房子，必须是已还清所有欠款款项的。”

　　同时，他提醒记者，“即便有房拿来做抵押，在贷款的时候，我们也会打个折扣，最多能贷评估出来房子价格的七成。郊区房子的话，更是打大折，一般为6.5折。”

　　首付与利率方面，该客户经理表示，如果确定是第三套房子，首付要3成，利率在基准利率5.94%的基础上上浮11%。

　　据该经理称，这种贷款方式是按消费贷款的性质来做的。只要能提供固定的收入证明、工资流水明细等必须的资料，基本都可办理。如果是非上海本地户口，就要提供一年以上的社保记录。另外，如果授贷成功，该行还会有几百元的小礼品赠送。

　　在深发展上海分行，一位客户经理也表示，“直接申请第三套按揭贷款一定不做，但是可以申请抵押消费贷款，在借款人有备用房的前提下，拿另外一套房子作抵押来申请第三套房贷，可列作消费贷款用途。首付5.5成，利率上浮20%。”

　　广发“视情况而定”

　　相对于工行的赠礼品做房贷和深发展的变相三套房贷，广发显得更为谨慎。

　　提及三套房贷现在在该行的政策，广发浦东支行翟姓客户经理说，“这个我现在没办法说，要看的，你要拿具体的资料来才可以确定”。

　　当记者问起要拿什么资料时，该名客户经理回答，所有买房子的一套资料以及身份证、户口本、收入证明等，如果第三套房子是一手房的话还要出具买卖合同和首付款的证明。当我们看到详细的资料才能确定是否介绍贷款、首付多少、利率多少。