缺血的房地产市场正为悬在眼前的4500亿元险资变得兴奋。让其看到曙光的正是9月5日保监会《保险资金投资不动产暂行管理办法》（下称《办法》）的下发。《办法》规定，允许险企将不超过上季度末总资产10%的资金用于不动产及相关金融产品的投资。正式为险资投资不动产开闸。

　　据此，有观点认为，按照今年二季度末4.52万亿元险资总资产计算，三季度可以有超过4500亿元的险资进入不动产投资市场。

　　险资的不动产投资细则一直备受关注，这一定程度上与长期高烧难退的房地产市场有关。如今，在面临行业调控进一步深入的背景下，“千亿险资即将入场”的说法更是投石生澜。而最让业界坐卧不安的是，仅次于银行信贷支持的天量险资放行，是否会引发地产行业乃至调控的变局。

　　“保监会放行不动产投资的目的不会与房地产行业的调控精神相左，而旨在搭建多元化的投资平台，所以细则在给险企一些弹性空间的同时，也限定了严格的范围。与此同时，出于维持一定偿付能力的流动性考虑，险企也不会足额配置兑付能力最差的不动产。”中央财经大学保险学院院长郝演苏认为，在此理论基础上，4500亿元仅是一个理论数据。

　　平安保险集团相关投资管理人士也表示，险资的投资策略一向稳健，不会立即大起大落。“细则更多的是让险企此前的一些不动产投资行为阳光化，我们目前还没有新的投资计划。估计在初期各家不会有太多资金进入商业地产，并且重大投资都要报批，也不会进入政策重点调控的住宅市场。对于地产行业影响有限。”

　　严控导向

　　作为庞大的“国家队资金”，险资投向的一举一动都会被市场视作国家引导政策的风向标。

　　一位接近保监会人士表示，试行办法数易其稿、多次调研，“尤其是房地产行业调控当头，最近国务院副总理李克强频频表态调控延续的必要性，这就更让险资的放行草率不得。保监会在办法出台之前，就已向国务院相关部门解释过此细则不会对地产市场以及调控产生不当影响。”

　　如今反观不动产的投资细则，上述接近人士口中保监会向相关部门立下的“军令状”已在其中化身为种种监管限制。“主要通过两个途径来控制险资的放量与投向，一是将险企的投资放量与硬性的监管指标挂钩，二是对险资投资方向进行疏堵。”郝演苏对《办法》分析道。

　　“目前险企的偿付压力普遍较大，150%的充足率要求已经算是很严格，将会迫使更多险企留出更多的流动性，这也就意味着二季度4.52万亿元的总资产中，有相当部分是不能用于投资，而必须保持一定的偿付能力的。”上述平安保险人士表示。

　　郝演苏进一步表示，国内保险业务严重集中，指标监管之下，并不是所有险企都能达标并获得投资不动产渠道。除几家大保险集团有实力进军不动产市场，其他小保险公司的险资很难成气候。

　　更重要的措施还在于对不动产投资方向的疏堵。《办法》中明确规定了险资以债权、股权、物权方式投资不动产类别的“三不原则”：不得开发或销售商业住宅；不得直接从事房地产开发，不得设立房产开发公司；不得投资未上市房企股权或是控股房企。

　　“避开住宅市场，配合行业调控，避免险资对楼市产生推高作用；适当开放与控制商业地产投资；鼓励保险业务相关的产业链不动产投资。监管部门对于不动产行业各类别的态度已经很明确。”中国人寿集团下属国寿地产的项目发展部人士认为，随着不动产投资业务的阳光化，监管层的明确态度对未来投资的影响将进一步明朗化，并通过这些闸口的松紧，来控制投向与流量。

　　此外，险资快进快出的炒地行为也被堵截。根据《办法》，保险资金以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。“这表明，即使是自用的不动产，也有了明确的限售年限，这么规定，是为了规避险资的短期炒作和投机行为。”前述国寿地产人士表示。

　　投资短期难兴

　　人寿、人保、太保、平安、泰康等一些实力雄厚的险企对不动产跑马圈地已是众人皆知，但对于此次细则的出台，保险业者的态度要淡定于市场其他各方。“大家早就开始曲线涉足了，现在只不过是将这些行为阳光化并加以规范监管，因此这并不会直接导致短期内不动产投资的大规模增长。”平安保险相关人士回应。

　　“办法的出台，对于保险业长期有利，但短期内对于地产行业并无显著影响，对保险业的业绩贡献也有限。”兴业证券保险业分析师田辉分析认为。这一判断，得到了包括郝演苏在内的业内人士的认同。而认同的主要原因在于《办法》对商业地产及保险业务相关产业链地产的引导。

　　在业内人士看来，近两年才受重视的商业地产，在国内的发展仍处初步阶段。可用于投资具有稳定回报的成熟商业更是有限。“很多地产商，都是经历了近两年的行业调控，才开始运作商业地产，目前国内可投资的成熟商业地产甚至还不足4500亿元的投资量。所以办法也更推荐在直辖市、省会等高度发展地区进行投资。”一位分析人士指出。

　　而在戴德量行中国投资部联席主管叶建成看来，“除了万达、SOHO中国等房企拥有比较成熟的商业地产，更多的企业如富力、绿城、万科等的商业地产仍处于雏形阶段，难分险资一杯羹。”

　　“并且，新的办法也要求险企要具备相关的不动产相关人才，尽管此前险资有购买独栋商业物业的经验，但面对目前日益增多的综合体概念，险资仍是经验匮乏。”上述平安保险集团人士表示，目前阶段集团对于商业地产的投资规模并不会过于冲动，而与一些有实力或背景的机构合作也是一个不错的选择。

　　相关产业链的不动产投资也被业内认为短期内难以实现规模性投资。“相关产业链不动产收益不会太高，都是一些社会资本不愿进入的公共事业领域。即使是大家呼声很高的朝阳产业——养老地产，离真正的社会需求还有一段时间。”一位保险从业人士表述。

　　“目前更大意义上，是平台与渠道的搭建。这也是抢占先机，随着商业地产以及相关产业链地产投资价值的逐步凸显，险资也会择机扩大投资份额。”平安人士表示。