作为香港最重要的住宅开发商之一，恒隆地产在豪宅开发领域成绩斐然。“在香港住宅领域，我们是边际利润最好的公司。”陈启宗说。

　　然而，2010年发布中期业绩时，陈启宗却首次向外界宣称，恒隆地产未来的发展策略将转型于内地商业地产。

　　“香港开发商做住宅在内地没有优势，我们要向内地开发商学习。但我们学不了万科，他们一年挣的钱没有几个香港开发商可以挣到。”陈启宗说，“我们要做内地开发商学习不了的东西，所以我做商场。”

　　陈启宗表示，鉴于内地一线城市地价高涨，而二线城市商场的利润并不低于一线城市，因此，未来恒隆商场及写字楼的布局将集中于内地二线城市。

　　按陈启宗的计划，未来恒隆将在沈阳、济南、天津、无锡等地拥有17—18个商场，总投资额接近400亿元。陈启宗在恒隆地产主席报告书中表述：“未来十年内，恒隆每年在内地将有一个商场项目开业。”

　　对二线城市的商场及写字楼开发，恒隆并非没有担忧。陈启宗坦承，部分城市的商场及写字楼未来可能过剩。但他认为，专业人才是恒隆未来在内地商业地产领域取得优势的关键。

　　陈启宗说：“人才所拥有的经验是无法复制和学习的。”

访谈——

　　经济观察报：很多内地开发商都到香港学习住宅开发，但你为什么说香港开发商要向内地开发商学习？

　　陈启宗：万科一年能卖600多个亿，每年挣超过50亿元 （按净利润算）。香港有几个开发商能挣这么多钱？香港现在有几个开发商的资产能够超过内地的大开发商？我们当然要学习。不仅是万科，中海、保利、华润、富力都是一样。富力的李思廉是香港人，如果我是他我会看不起香港的开发商的，因为在内地，富力很成功。现在的问题是，即便是学习，香港开发商也未必能够竞争赢内地开发商，所以我在内地不做住宅地产。

　　我认为，恒隆在商业地产上和内地的开发商比还有一些优势，有些东西是你们学习不到和复制不了的。所以我说，我的东西你们学习不了，也做不了，所以不要来和我争。但是我也不和你们争，我不做住宅。

　　经济观察报：什么东西是学习不了的？

　　陈启宗：人才和经验。有人才就有经验。设计上、管理上的经验是内地开发商很难学习到的。

　　经济观察报：这些经验最终是体现在标准上的。

　　陈启宗：还有直觉，直觉很重要。

　　1983年我到沈阳，当时在华新国际，我发现他们商场一楼和九楼的人流一样多，我当时想这个地方肯定很不错，但是我当时看到沈阳的数据很不好。我的心告诉我要去沈阳，但是数据让我的大脑告诉我不应该去。当时我相信了我的大脑，没有去沈阳，去了上海，有了现在的恒隆广场和港汇广场。

　　我没有错，因为去上海肯定是对的。但是到20世纪90年代，上海恒隆广场的一个客户问我：“陈先生，你为什么不去沈阳，沈阳很好，我们的东西很好卖，如果你去沈阳我一定跟去。”他说了这个话六个月以后，我香港的一个朋友，对各类名牌很熟悉，他跟我说：“启宗你为什么不去沈阳？我发现很多牌子在沈阳很好卖。”

　　在六个月之内两个人对我这样说，我觉得有些后悔了，当初我为什么不相信我的心，去上海也应该去沈阳。但是沈阳的数据确实很不好，我相信了大脑。现在我们到沈阳，不得不面临一个问题，未来沈阳肯定有一个写字楼和商场超量的问题。

　　经济观察报：对于商业机会而言，直觉很重要。

　　陈启宗：对的。但这并不是全部，恒隆在内地商业地产的优势在于质，标准就是质。但是标准最终是由人制定的，好的人才制定的标准决定了这个商场的质量是否是好的，怎样的设计是好的，怎样的管理是好的，由恒隆自己的标准决定。但是这个标准要是好的就要有好的人才来制定。同样，好的人才知道怎样具体做好一个项目，更知道什么是好的机会。

　　我说我最喜欢的人才是那些曾经把我打败的人，能把我打得一塌糊涂的人就是我想要的人才。现在恒隆做得很好，说明我们在房地产行业的人才是一流的。

　　有人问我为什么用陈南禄做执行董事（恒隆新任执行董事），他是做商业的，不是做地产。我说，恒隆做房地产的人才很多，都是一流的，房地产行业里面不一定有比他们更好的人才，我为什么还要找房地产行业的人才？我需要的是做商业的人才，陈南禄很合适。我说过，恒隆不会放掉一个执行董事。

　　专业人才的优势在于他们知道什么东西是好的，什么东西是不好的，而且知道怎样可以做到最好。我们在内地做了十几年，恒隆广场和港汇广场被认为是成功的。这种经验积累很重要，就是说在内地其他地产商还没有开始做商场的时候，我们已经在积累经验了。我们知道怎样在内地的城市做到最好。人家得不到恒隆的人才，就不可能复制恒隆。

　　经济观察报：恒隆的模式很特别，只在成熟的城市核心区域拿地，为什么？

　　陈启宗：一些二线城市符合我们要求的区域不多，很多城市的成熟的商业区域只有一个。这就是恒隆做商业地产最重要的标准，成熟的商业地段里最好的商场。作为开发商，必须就着某一地块，从什么合理什么不合理来分析。这个要依靠的就是经验，甚至直觉。

　　经济观察报：是不是所有的二线城市都有这样的机会？

　　陈启宗：内地确实为恒隆提供了一个发展平台，内地的市场很大，我们可以在不同的城市做自己的恒隆广场。但是，并不是每一个城市都适合做好的商场和写字楼。

　　美国拥有甲等写字楼的城市只有10个。就像美国一样，内地可以建设高档商场和写字楼的城市并不多，但是中国几乎每一个省会城市都要求有甲等写字楼。各地市政府好大喜功是常见的，甚至是可以理解的。 不过作为房地产开发商，若全听他们的话，被他们牵着鼻子走，很难不失败。恒隆永远知道自己要做什么和不要做什么。

　　经济观察报：你刚才说到沈阳，这样的城市可能是有商业机会，符合恒隆的标准，但可能出现商场和写字楼体量过剩，恒隆怎么面对？

　　陈启宗：不同企业对同一块地的分析与理解肯定是不一样的，但是有好的和坏的之分，恒隆的人才优势在于，他们知道怎么做最好的东西。

　　商业地产和住宅地产的概念是不同的，同一区域的商场竞争，最好的商场的利润可能有45%，次之30%，再次5%，之后就可能是亏本。恒隆要做的是能够拿到45%利润的商场。