2010年，北京大量保障性住房将上市，这对价格过高的商品房销售将起到釜底抽薪的作用，“届时房价会真正下降”。昨天，北京市社科院社会学研究所副所长戴建中表示，目前北京的房价还处于增幅缩小阶段，真实的房价其实仍在上涨。
昨天，北京市社科院发布《北京社会发展报告》、《北京文化发展报告》、《北京公共服务发展报告》、《北京城乡发展报告》四本蓝皮书，社科院对流动人口、住房等问题进行了专项研究。
现状 房价涨幅缩小销量整体下降
去年1到9月的数据显示，全市商品房销售面积同比下降49.7%，其中住宅销售面积下降55.8%。9月份限价房集中入市后，某种程度上拉动了住宅销售量上升，但未根本改变商品住宅销售量的整体下降。“截止到今年1月，数据显示北京房价仍是同比上升，只是涨幅在缩小。”戴建中表示，房价的坚挺使得不少市民放弃入市，直接导致销量下降。 【推荐阅读：北京建委赞同房价一次性降到位 限价房暂不取消】
北京住房闲置超千万平方米
房价已超居民承受能力
世界银行制定的房价收入比标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3∶1-6∶1。
2007年北京市城镇户均年可支配收入为65967元。当年底平均房价是每平方米15162元，按照户均100平米计算，则房价与收入之比为23∶1，远远高于3∶1-6∶1的标准，也高于国内其他大中型城市。
住房闲置率已超三成
由于房价过高，有购买能力的有效需求远低于供给，已造成现在北京市住房闲置约1044.1万平方米，闲置率达34.04%。
蓝皮书还指出，导致房价高的原因是多方面的，如政府部门、企业集团购房造成的需求刚性；配套设施建设和拆迁成本较高；投机炒作也大行其道，一些开发商炒地皮、炒概念，囤积居奇，造成房屋售罄的假象；外地投机者在北京置地买房等。
趋势 保障房明年井喷房价将真降
戴建中认为，到2009年底北京可以竣工200万平方米、配售5万套保障房；到2010年以后，大量保障性住房将上市，届时会对房地产市场价格产生较大影响。戴建中认为到那时才会出现真正的降价。
戴建中认为，北京商品房价格由涨转落将是市场规律加政府调控的必然结果，不是任何个人或利益集团所能操控的。而房价回落到市场认可的水平，将使房地产市场真正良性运转，社会获得三赢的局面：居民根据自己的经济条件改善了居住状况、房地产商得到了略高于市场平均利润率的收益、政府增加税收。
探因 地价降低新区土地供应加大
目前地价已降了不少。蓝皮书指出，适当降低土地出让金对于抑制过高的房价很必要。因为土地购置费用在房地产开发投资中所占份额较大，约为35%左右。降低土地出让金是政府让利于民的重要举措，有利于房地产业摆脱困境。
北京中心城房地产开发调控的分析与对策研究指出，城市发展新区土地供应力度在加大，从成交土地总量的区域分布看，城市发展新区，包括房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区和亦庄开发区土地供应量大幅增加，2008年前9个月，城市发展新区成交土地总量615.5万平方米，比上年同期增长1.3倍。
展望 未来几年城中村将成开发热点
蓝皮书还对房地产结构进行分析，装修精致的高档住宅将成为中心城的主流，而开发较为低端的住宅项目将逐渐在中心城消失。未来几年内，占据着北京城市黄金地段的城中村将成为开发热点区域之一。今后住宅开发的热点区域，主要还是集中在规划中的交通线路沿线和规划新城区域。
建言 流动人口应纳入保障房体系
相比拥有北京户籍的低收入者，流动人口是更需要保障性住房的群体。昨天，北京市社科院发布的蓝皮书，对流动人口住房问题也进行了专项研究，并提出流动人口应与户籍人口统一纳入公共住房体系。
北京2008年瞬间人口已达到2100万，其中户籍人口1200万，外来常住人口800万，短期过境人口100万人。社科院认为社会公共服务以户籍为限排斥农民工，不仅有失公允，且被发展实践证实是不能奏效的。“规划建设流动人口公共住宅不是施舍性的投资，可以预见，因为庞大稳定的需求和可持续的支付能力，也可以获得可观的回报，将流动人口纳入保障性住房体系正当时。”蓝皮书指出。
北京社科院：房价上涨超居民收入增幅 应降地价
北京房价上涨幅度远远超过居民收入的增加，目前仍在不停上涨。昨日，北京市社科院发布《2008-2009北京社会发展报告》中指出，同时，房价的月供已超过一般居民的接受限度。
房价收入比远超国际标准
统计数据表明，2004年，北京住宅商品房销售均价4747元；城镇居民人均可支配收入15638元。2005年，商品房价格涨幅高达41.6%，居民收入涨幅仅为12.9%。即便去年受金融危机影响，房价涨幅依然达13.5%，居民收入增长为12.4%。房价上涨，已远超居民收入的增加。
报告指出，当上涨领头羊上海、深圳等地的房价开始下降时，北京的房价仍逆势而上。尽管一些楼盘在降价促销，但整体房价仍在走高。2008年，全市房屋售价比2007年上涨9.5%。考虑到当年限价房推出数量不少，对房价有所下拉。因此，纯商品房价格上涨幅度实际上更高。
同时发布的《2008-2009北京城乡发展报告》也指出，2007年底北京平均房价是每平方米15162元，按照户均100平米计算，则当年房价与收入之比约为23：1，远远高于3-6.1：1的国际标准，也高于国内其他大中型城市。以自有资金计算，房地产开发商利润率高达200%以上；以全部开发资金计算，利润率在50%以上。
1/4受访者去年收入减少
报告同时指出，调查显示，将近七成受访者认为自己已受到国际金融危机影响，26%的人2008年收入有所减少。而78.4%的专家认为，北京经济增长速度会出现下滑，失业率将会上升。
住宅商品房销售均价 城镇居民人均可支配收入
北京房价收入增幅比较
年份 价格 涨幅 收入 涨幅
2004年 4747元 15638元
2005年 6721元 41.6% 17653元 12.9%
2006年 8050元 19.8% 19978元 13.1%
2007年 11454元 42.3% 21989元 11.0%
2008年 13000元 13.5% 26901元 12.4%
- 算账
三口之家 难扛月供四千
按2008年1月至11月北京住宅商品房均价13000元计算，一套70平方米的住房价格为91万，首付30%即27万元以后，享受目前70%房贷利息优惠，20年内应分期还款约95万元，即每月约4000元。而市统计局发布的同一时期城镇居民年人均可支配收入为22690元。
“北京市三口之家平均每月可支配收入为5672元，扣去4000元房贷月供，还有1700元。供3个人吃穿行用，够还是不够？”社会发展报告主编戴建中算账举例说。
建议
政府降地价 抑制高房价
社会发展报告认为，到2010年后，大量保障性住房的上市，不仅可以把“夹心层”住房要求从商品房市场转移出来，亦会对房地产市场价格产生“釜底抽薪的作用”，使房价大幅度降低。
此外，报告提出，土地购置费用约占房地产开发投资的35%，为此，政府适当降低土地出让金，对抑制过高的房价也很必要。
同时发布的北京城乡发展报告则指出，北京流动人口居住现状比较恶劣。2006年北京户籍人口人均住宅面积19.5平米，而流动人口仅有5.6平米。报告建议，对在城市有固定工作、居住一定年限的低收入农民工，政府应提供低租金住房或租金补贴；放弃农村土地承包经营权的农民工，应与户籍居民同等享受廉租房供应，符合条件的应允许其购买经适房和两限房。
北京社科院报告称政府将干预房价促进楼市消费
现在京城市民最关注、意见最大的是北京居高不降的房价。北京社科院三十一日发布的《北京蓝皮书？社会发展报告》披露，在今年经济发展遭遇困难的大背景下，政府将加大干预房价，促进市场消费。
“北京的房价上涨远远超过居民收入的增加，房价的月供超过居民接受限度。”专家们在这份刚问世的《蓝皮书》里算了一笔账：按照一套七十平米的住房价格为九十一万元计算，银行按揭首付二十七万后，二十年内分期还款，每月需付约四千元。北京三口之家平均月收入是五千六百七十多元，扣除四千元房贷月供，只剩下一千七百元，又怎能供得起三口之家的吃、穿、行、用？
房价最近可能走低
市社科院认为，无论从国际国内经济环境来看，还是从北京房地产近期走势来看，北京商品房销售均价仍将维持下跌态势。
接下来的一到两个月，由于限价房集中销售，商品房销售均价将会有比较大的降幅，可能会出现再降10%到20%的局面。也就是说，商品房销售均价有可能降到每平方米8000元左右。但社科院提醒，这个均价是用当期的销售额除以销售面积得到的价格，不同于统计局所公布的房屋销售价格，也不是某个区域某个楼盘的均价，不应机械套用。
之后，随着限价房的销售高峰期过去，房价将会在低位徘徊，但价格降幅不会很明显。
下半年房价可能看涨
社科院认为，到2009年下半年，如果国际金融危机不继续恶化，中国一系列保增长、扩内需的宏观调控政策切实有效，那么宏观经济形势将逐步好转，届时北京的商品房销售价格将会重拾升势，开始新一轮的上涨行情。为此，市社科院认为，这对有真实住房需求的购房者而言，将是一个比较好的入市机会。
此外，虽然有部分家庭选择放弃，但限价房仍然供不应求，市建委表示限价房2009年不会降价。因此，获得资格申请限价房的人现在可以考虑在合适的区域选择自己中意的限价房。 |
