商业地产逆调控繁荣

　　相比虚火的住宅而言，商业地产这三年来表现不温不火，甚至出现了与住宅价格倒挂的不正常现象。去年全国商业地产销售面积持续大于竣工面积，导致库存逐步减小，商业地产的成交量回升。据戴德梁行最新数据显示，去年四季度北京市写字楼市场延续了三季度的上升态势，租金较三季度有明显上升，其中甲级写字楼的平均租金环比上升6.54%，同时空置率由13.85%下降至13.47%。

　　戴德梁行华北区研究部主管魏东预计，今年北京写字楼供应量放缓而需求持续增长，一季度甲级写字楼的租金仍将有上涨空间。据《红周刊》记者了解，商业地产火爆除了租金上涨外，楼市调控令许多购房者挤入了商业地产，因为酒店式公寓尚不受调控限制。

　　“商业地产的投资价值还未被市场充分认识，”海通证券分析师涂力磊对《红周刊》表示：“目前我国经济保持向上趋势，商业地产的价格和成交量都存在较大的提升空间，因此其可以实现的价值重估程度要远高于住宅地产。”虽然“十二五”期间的GDP增速目标略低于“十一五”，但是我国要实现经济转型，超市、娱乐、餐饮等商业用房会进一步受扩内需的刺激。此外，保险公司提前圈定商业地产和养老地产作为未来的项目储备，而未来REITS(房地产信托投资基金)的出台将解决商业地产市场流通性较差、投资回收期较长等问题。

　　“城市综合体”模式最看好

　　商业地产主要分为纯开发模式、开发+持有模式和全部持有模式。纯开发模式周转率及增长率均较快，但难以形成较强的长期竞争优势；全部持有模式回报期较长，采用该模式的公司业绩较为稳健，但增长速度较慢；开发+持有模式既可以通过销售非核心物业实现资金回笼，还可以通过持有优质物业获得长期稳定的投资回报。

　　持有型物业价值能够增大公司的重估净资产，但由于租金收入短期增长空间不大，因此像中国国贸、陆家嘴等以持有为主的公司不能获取高溢价。A股商业地产公司业务收入来源以出售为主，租金收入占比很小。德邦证券分析师黄玉梅认为，“首先受益的是以出售为主的公司，如鲁商置业、世茂股份、金融街等，这些公司表现为投资资金的转向带动业绩加速，并且资金能够及时回流，避免资金链断裂风险。”

　　开发+持有模式最典型的业态即“城市综合体”，一般包括酒店、写字楼、商业、公寓和住宅几种业态，公司可以根据项目具体情况调整出售、出租和自持比例。阳光股份副总经理杨宁向本刊说道：“商业、酒店式公寓、写字楼可以自持经营，维持稳定的现金流；住宅可以销售回笼资金缓解资金压力。因此，城市综合体与单一业态商业地产项目相比具有较强的抗风险能力。”

　　代表公司如世茂股份，公司60%~70%的项目用于出售，保证资金充裕和收入增长，30%~40%的项目用于出租和自营，形成稳定的现金流，同时享受公司物业升值带来的好处；“城市综合体”业务占主营业务4成的嘉凯城也对本刊透露，2011年商业地产项目的占比将大大提升，其中具有代表性的苏纶场和东方红街项目将分别竣工5万平米和6万平米左右。

　　面对如此有前景的模式，自然不乏很多新进入者的加入，如万通地产、鲁商置业、中茵股份等，他们正由传统住宅地产领域向商业地产迈进，开始涉足城市综合体。尤其是鲁商置业，2010年下半年频频出手大型的商住项目，与银座商城和银座股份合作解决了商业部分的运营，并且整合大股东在百货、超市、旅游、酒店、教育等方面的资源，在二三线城市发展城市综合体。