购房者通宵排队、新盘开盘售罄、豪宅热卖、小户型热销……春节后的一个多月深圳楼市几乎没有任何预兆，突然升温市场火得让人无所适从。随着置业者购买热情的燃起，越来越多的开发商开始调整营销策略，并加入到涨价的行列。虽然提价的幅度还处于试探性的小涨，可是趋势已经越来越明显。

　　采访中，多位业内人士表示，市场的突然升温出乎意料，但是大部分的原因还是归结于去年刚性需求的释放。“从国内外经济走势看，似乎不支持有这样的市场热度，但这确实发生了。既然市场变化了，我们当然也要相机而动。”一位准备取消原有优惠措施、恢复原价的楼盘负责人表示，尽管对当前的市场变化还没有完全吃透，但客户强烈的购买欲望还是让其充满信心。

　　市场在变，开发商的营销策略在变，买家的心态是不是也发生了变化？记者近日采访了多位准置业者，对后市不同的判断结果，很大程度上影响着他们的置业行为。记者大致将其分为两大类：看好派和看空派，对于看好派来说，他们入市的理由各有不同，抄底、怕涨、投资保值是这些准备入市的购房者的典型心态，他们觉得目前买房就算不是最好的时机，但也不会是最坏的时候；而对那些看空派来说，大多认为楼市不可能脱离国内外大的经济环境背景而一枝独秀，正在深度蔓延的国际金融危机仍然在威胁着楼市的锦绣前程，尽管现在楼市春光灿烂，但究竟能持续多久，还是要打个问号。

　　2009年是牛年，很多在深圳打拼的年轻人都想一圆安家置业的梦想，梦想和现实究竟还有多少距离？很多置业者的心里都盘算了很多遍，在现实中努力寻找自己的梦想。这种心情可以理解，毕竟买房子可能是人的一生中最重要也是最大的消费，谁都不希望买了房子都跌价；但另一方面，在市场经济条件下，房价的起伏都是再正常不过的事情，买卖都是公平和自愿的，完全零风险的交易是不存在的。

　　在房价跌落的时候，我们希望置业者保持一个平和的心态，不要过分悲观，理性对待眼前的楼价下调。在房价上涨时，我们更希望置业者保持头脑冷静，不要跟风冒进。

　　主动型：时机到了去抄底

　　【特征描述：他们有刚性的置业需求，在目前的经济危机中没有遭遇到公司裁员或者降薪的压力，最主要是，他们对自己未来的收入依旧有信心。他们依旧按照自己的置业需求进行置业，看到时机成熟，就主动出击。】

　　置业者：林先生（27岁）

　　目标区域：南山或宝安

　　目标户型和面积：一房或两房 40－70平方米

　　目标房价：8000／平方米左右 总价40－50万元

　　购房目的：抄底型

　　购房理念：地段好、交通方便、房子出租率高、租金较高。

　　记者分析——

　　宏观解读：他们虽然大多是首次置业者，但稳定的工作和不错的收入让他们一直对入市跃跃欲试。他们普遍都偏向于买中小户型，置业目标集中在成熟片区，因为这样可将购房的风险降到最低，要换房或者出现供楼紧张，都可以借用“以租养供”或实行灵活转让。

　　微观提示：深圳湾片区是南山供应量最大、品质最高的片区，但仅有华侨城四海公寓为小户型产品；前海片区是去年最热销的关内片区，雷圳0755诺德国际社区、中海阳光玫瑰园南光城市花园等中小户型楼盘都进入尾盘销售期。选择面不是很广，可以把更多精力放在宝安的一些中小户型上。

　　被动型：等不得只好入市

　　【特征描述：这批购房者属于典型的刚性需求，在25－30岁之间，处于适婚人群，基本上是首次置业。这些人对市场敏感度不是非常高，对产品的要求多是物美价廉。】

　　置业者：潘先生 （30岁）

　　目标区域：宝安中心区或龙华中心区

　　目标户型和面积：三房 80－100平方米

　　目标房价：10000元／平方米以下 总价100万元以内

　　购房目的：结婚、生子

　　购房理念：交通便捷，方便上班；同时有较好的配套学校，有利于婴幼儿成长发育。

　　记者点评－——

　　宏观解读：由于2006、2007年房价过高，很多人买不起房，2008年房价一路下跌，又使很多人不敢买房。目前房价的下跌、降息降低了购房门槛，政策面的支撑增加了购房信心，使这种需求释放。

　　微观提示：宝安2月份的均价是10567元／平方米。宝安中心区在上半年预计面市的有花样年·花郡以及天健·时尚空间，两项目都以90平方米以下户型为主，共计1500来套。此外深业·新岸线三期、熙龙湾及幸福海岸的后续单位也将推出市场。龙华中心区仍将有一些新项目和老项目的后续单位等，可供选择。

　　改善型：看到中意就出手

　　【特征描述：这些人大都在深圳打拼多年，有稳定的家庭和殷实的经济基础。他们对子女的教育非常重视，往往就是因为能够让孩子让名校而举家搬迁。一些大户型物业目前集体出现了热销状况，改善型置业者是一大主力。】

　　置业者：王先生（40岁）

　　目标区域：南山

　　目标户型和面积：三房或四房 100平方米左右

　　目标房价：2万元／平方米左右 总价不超过400万元

　　购房目的：升级换代

　　购房理念：小孩马上要上中学，有一个好学校

　　记者分析——

　　宏观解读：南山区自西部通道建成之后，片区规划与功能定位得到有力保障，市政综合配套不断完善，供应结构和置业需求极大提升。而南山区的深圳湾片区位于政府重点发展的滨海长廊一线，集金融商务、休闲文化等为一体，新增楼盘以高端住宅为主，不少楼盘都不惜成本提升项目品质，有望带动大量改善性购房需求。

　　微观提示：以何先生400万左右的预算，南山深圳湾片区是非常不错的选择区域。该片区的浪琴半岛、卓越维港等，都紧临南山外国语学校等名校。

　　实力型：投资保值两不误

　　【特征描述：基本上是在40岁到50岁左右，他们大多是成功人士，不论是在职场上还是在家庭中。他们的经济实力相对雄厚，掌握着财政大权，又具备独到的眼光和投资意识。

　　他们对自己未来的收入依旧有信心。他们依旧按照自己的置业需求进行置业，很少有因为经济危机影响而延缓自己置业愿望。】

　　置业者：李先生（45岁）

　　目标区域：全市

　　目标户型和面积：一房40－80平方米；150平方米以上

　　目标房价：100－500万

　　购房目的：投资保值

　　购房理念：地段好的小户型，具有升值空间，易出租；具有较好稀缺景观资源的大户型或豪宅，产品综合素质高，具有升值空间。

　　记者分析——

　　宏观解读：不少实力型的置业者都是股票市场上的弄潮儿，去年股票市场表现欠佳，他们觉得目前最安全的投资保值方式还是购置房产，现在买房就算不是抄底最好的时机，但也不会是最坏的时候，就算下半年还会下滑，但至少有这个房子在，风险不会像股票那么大。

　　微观提示：选择投资时机准确，最好在市道低迷时入市，市道兴旺时便可坐享物业繁荣带来的超值回报。一般来说，一大（150以上的大户型）一小（几十平方米的小户）投资价值都比较大，而且随着城市的发展和时间的推移，其升值潜力会更大。

　　看空型：房价还没降到底

　　【特征描述：有购房需求但不急于入市。认为国际经济走势不明朗且不容乐观，国内经济环境仍有一定压力，目前大环境不支持房地产市场这种突然并且持续的升温，下半年市场极有可能出现变化，价格也有可能进一步下调。】

　　置业者：洪先生（28岁）

　　目标区域：福田或南山

　　目标户型和面积：三房或四房 90－120平方米

　　目标房价：9000－12000元 总价90万－150万元

　　购房目的：自住（首次置业）

　　购房理念：一次性完成。环境应具备婚房、供小孩上学、接父母同住等功能。

　　记者点评——

　　宏观解读：目前楼市一派春天的景象，看房的人多了，成交量也上去了。似乎大家都快忘记也就是几个月前，在国际金融危机的冲击下，中国的楼市似乎到处都是救市的呐喊声，大部分地产商举步维艰，都期望能有些许喘息的机会。

　　在国家利好政策、地方扶持及刚性需求客户的共同作用下，楼市终于迎来了让业界惊喜的局面。但需要正视的是，当前市场话语权已经转变，买家的议价空间、判断能力已经明显提高。如何维持目前的回暖局面，如何才能把今年的楼市蛋糕持续做大，仍是众多商家面临的重要课题。

　　微观提示：福田和南山2月份的均价分别是18423元／平方米和12838元／平方米，由于区域价值的支撑，福田尽管也处于楼市调整中，但一直以来房价都是下探有限，今后大幅下调的可能性也较小，以这位置业者的购房目标来看，在南山置业应是首选。

　　你问我答

　　买什么样的房子更保值？

　　房地产市场在经过了2007年到2008年的调整之后，深圳的置业者越来越理性，同时也越来越困惑。究竞什么样的房子才保值？特别是近段时间，深圳楼市迅速回暖，众多有购房需求的置业者非常关注这方面的信息和技巧。我们邀请地产专业机构，就这方面问题为广大置业者解惑答疑。

　　问：购买“保值房”有没有比较固定的参考标准？

　　答：房地产业内有句名言“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，因为地段具有不可复制性，所以房子所在地段是其能否增值的首要因素。从2007－2008年深圳房地产市场的涨涨跌跌中可以看到，有些黄金地段的物业，在市场上涨的时候具有一定升幅，但幅度可能比不上某些新兴的区域，但当市场处于下跌的时候，这些楼盘仍表现出良好的保值性，所以可以说是购买“保值房”最重要的参考标准之一。

　　问：交通便捷的物业是不是不错的选择？

　　答：交通便捷往往会结合地段、区域来考虑，由于城市越来越快的发展，对于交通方便的需求就越来越渴望。因此即便是在2008年房地产市场下行时期，交通便捷的物业相比其他物业保值性更强。近年来，地铁概念的楼盘就“大行其道”，就是因为能给人们带来更加便捷的交通环境。

　　问：区域对房子保值功能影响有多大？

　　答：对于一些政府投入较大资金、规划清晰、发展速度快且潜力明显大于其他片区的区域，其保值性更具有实际的支撑力。如宝安中心区，虽然片区目前在区位配套、交通出行方面还有欠缺，但区域未来发展潜力强劲将极大支撑楼盘的升值。

　　问：大家经常说性价比，究竟应该从哪些方面比较呢？

　　答：我们经常建议置业者要购买性价比高的楼盘。这其中要重点关注几类物业：一是价格优势突显的特价房。房地产市场萧条时，大部分在售楼盘都开始了大规模的降价，而个别优质楼盘及品牌开发商为了资金回笼的需要，迫不得已也选择部分稍差或者楼层较低的单位参加降价促销，一旦市场回暖，开发商将会迅速取消特价房，以市场价销售，特价房的价格优势就突显。二是赠送送面积多的产品。能让实际在70－80平方米的房子，通过赠送可以达到120平米甚至以上的使用面积，虽然其价格未降甚至还有升幅，但也受到众多置业者的青睐。三是品牌开发商的楼盘。品牌开发商产品质量较保证，在市场不好的时候，此类开发商为了企业形象及口碑效应，会加强项目的售后服务、物业管理等来提升项目的性价比及附加值，这可以置业者带来更多实惠。

　　问：资源紧缺型的物业是不是也更保值？

　　答：物以稀为贵，这种观念到现在也具有现实的意义。在深圳有两类资源型物业值得关注。一是景观资源优越的物业。在深圳生活的人，压力比较大，因此家就成了放松的空间，拥有山景、水景或者海景的楼盘都会受到置业者的追棒，有的未入市即受到置业者追捧。二是名校资源丰富的物业。2008年房价下行时，拥有名校资源的楼盘价格不但没有下跌，且还有供不应求的势头，如宝安中学旁的一些楼盘，莲塘深圳外国语学院附近的物业，还有深圳实验学校周边的二手房等，都是由于名校效应而获得较好销售。