>>成交剧增 价格下跌

　　今年2月以来，全国楼市出现了明显回暖的态势，各城市当月成交量同比均上扬。除个别城市外，其他城市的环比也呈上涨之势。相比2008年月均成交量来看，超过半数以上的城市当月成交量都已超过去年月均水平。

　　来看一组北京楼市2009年以来的成交数据：（不含政策性住房）

　　1月成交量46.57万平米，同比降41.63%；

　　2月成交量88.71万平米，同比涨162.84%；

　　3月成交量140.90万平米，同比涨66.82%；

　　2008年月均成交量69.08万平米；

　　2009年3月成交量较2008年平均值涨103.97%。

　　点评：成交环比呈翻倍之势，同比自春节之后需求巨量释放，回升明显。

　　再看一下北京楼市2009年的成交均价：

　　1月成交均价10878元，同比降10.84%；

　　2月成交均价11337元，同比降12.99%；

　　3月成交均价11694元，同比降12.01%。

　　点评：2009年前三个月的成交均价，环比略有涨势，但涨幅有限，处于盘整状态。

　　>>十大涨价楼盘

　　以下是3月项目成交均价及环比涨幅数据：（截至3月29日）

　　香山清琴：29824元，132.01%；

　　金都杭城：15031元，19.66%；

　　提香草堂：11570元，8.30%；

　　永金里1号：13837元，14.51%；

　　格林莱雅：12662元，12.90%；

　　建邦华府嘉园：13867元，11.33%；

　　诸子阶：26008元，9.46%；

　　华源冠军城：16299元，9.33%；

　　五孔桥小区6号楼：12762元，9.18%；

　　PEKINGHOUSE：23444元，9.10%。

　　>>十大跌价楼盘

　　以下是3月项目成交均价及环比涨幅数据：（截至3月29日）

　　碧水庄园A区：15437元、-37.17%；

　　国通家园：14013元，-18.05%；

　　御庭陶然：24308元，-16.43%；

　　圣世一品：32792元，-15.13%；

　　月亮城堡：13740元，-14.13%；

　　纳帕溪谷：11771元，-13.89%；

　　凯德品元：25085元，-10.44%；

　　北京星河湾：29742元，-10.13%；

　　东外公馆：21156元，-9.77%；

　　荣丰2008：12743元，-9.17%；

　　保利-西山林语：14009元，-8.81%。

　　>>零成交楼盘

　　截至2009年3月29日，北京楼市3月份零成交项目共计82个。代表项目有：复地国际公寓、金隅凤麟洲、PEKING HOUSE、富力阳光美居、soho北京公馆、珠江奥古斯塔城邦一期、二期、北京INN、波菲特行政公寓、MOMA万万树二期、锦上国际公寓、美利新世界、蚂蚁工房等。

　　>开发商“亏”本卖楼？

　　据12580《生活播报》报道，2008年，楼市销售持续低迷，开发商纷纷采取降价促销策略，那么一年的销售低迷，以及亏本卖楼，开发商到底亏了吗？

　　净利润率是简单评判一个企业盈利能力的指标。截至3月30日，A股已有53家房地产上市公司发布2008年年报。平均净利润率达到19.26%，相比2007年楼市销售最好的一年，这53家房企的平均净利润率16.27%，仍然微幅上涨了3%。而平均毛利润率也由07年的32.86%上涨到2008年的39.51%，涨幅近7%。看来楼市销售低迷的损失在开发商的利润面前仍显微不足道。这里不得不提醒投资者的是，因为开发商存在预售，所以报表业绩存在滞后现象，也就是说2008年底开发商降价打折所产生的损失，很有可能是反映在2009年的业绩里。

　　但是，趋势仍旧可以说明问题。在53家已公布年报的上市房企中，仅15家房企的盈利能力相比2007年下降，38家房企盈利能力相比2007年上涨，平均涨幅接近10%。以下是典型房企的净利润率2008年与2007年的对比，相信看完这组数据，你就会对开发商的赚钱能力刮目相看。

　　股票名称：中江地产

　　股票代码：600053

　　08年净利润率：61.54%

　　07年净利润率：22.13%

　　股票名称：陆家嘴

　　股票代码：600663

　　08年净利润率：53.92%

　　07年净利润率：42.03%

　　股票名称：滨江集团

　　股票代码：002244

　　08年净利润率：25.89%

　　07年净利润率：17.29%

　　股票名称：亿城股份

　　股票代码：000616

　　08年净利润率：25.57%

　　07年净利润率：14.22%

　　股票名称：世茂股份

　　股票代码：600823

　　08年净利润率：21.27%

　　07年净利润率：11.26%

　　股票名称：保利地产

　　股票代码：600048

　　08年净利润率：19.61%

　　07年净利润率：20.06%

　　股票名称：万通地产

　　股票代码：600246

　　08年净利润率：17.17%

　　07年净利润率：12.64%

　　股票名称：泛海建设

　　股票代码：000046

　　08年净利润率：14.72%

　　07年净利润率：15.63%

　　股票名称：万科A

　　股票代码：000002

　　08年净利润率：11.32%

　　07年净利润率：14.97%

　　（以上数据来源于和讯股票数据库）

　　>七嘴八舌：主流看跌

　　以上数据表明，前期降价、或刚性需求的释放确实换来了数月成交量的大幅上涨。但同时我们也看到，开发商在连续降价促销之后，盈利能力依然坚挺。对于想买房的人来说，买还是不买？出手时机？仍然难以定夺。为此，12580《生活播报》汇总出多方专家、政府机构负责人、开发商以及网友们关于房价涨跌的言论，希望给大家以参考。

　　>>看涨派：业界支持率25%；网友支持率10%

　　主流观点：预计房价在短期内可能仍将调整，但在政策引导作用下，房价会呈现稳中有升的态势。所以，目前应是买房的好时机。无论从政府层面还是从银行利息、各种税费上来看，都是历年来买楼最优惠的阶段。

　　代表人物：全国人大代表市发改委主任张工、亚豪机构副总经理高姗、房产策划师石芳、协成机构副总刘欣等。

　　>>看跌派：业界支持率60%；网友支持率85%

　　主流观点：在全球经济危机的冲击下，大家购买欲望都在下降。受存量房和保障房的双重压力，半年后北京楼市也难见底。

　　目前的成交量上扬并不能说明楼市已经回暖，这只是一种振荡过程。买卖双方仍存在着博弈心态，是否真正回暖还需要再观测一、二个月。

　　2008年不过是衰退的初期，商品房是“大宗商品”，其价格下跌趋势一旦形成，短期内不会立即扭转。

　　住宅交易量的回升，不能说明房地产市场已开始回暖，因为写字楼市场依然低迷。

　　未来房地产企业的发展仍存在较大的不确定性，资本市场融资功能尚未恢复。

　　代表人物：经济学家谢国忠、国家发改委国际经济综合研究室主任王海峰、北京市社科院戴建中、全国工商联房地产商会会长聂梅生、中房协副会长顾云昌、SOHO中国董事长潘石屹、华远总裁任志强、我爱我家副总裁胡景晖、清华大学房地产研究所所长刘洪玉、克而瑞北京地区总经理张燕、北京千万家市场总监常淑娟、发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲等。

　　>>支招派：业界支持率15%；网友支持率5%

　　主流观点：近期来看，可以考虑长线投资。投资者如果口袋有钱，买楼、买股票都是可以的。

　　判断房价是否值得抄底的方法有四点，最主要的一点就是看该项目房价是否回归到2007年初甚至2006年区域房价的平均水平。

　　楼市何时回暖取决于经济何时回暖，有三方面因素要关注：一、国际经济形势如何；二、我国经济发展态势如何；三、房价是否合理回归。