1990 年第一幢商品化写字楼———上海商城出现，经过十多年的发展，目前已形成小陆家嘴、南京西路、淮海路、人民广场、虹桥开发区及徐家汇等多个写字楼聚集的板块市场。随着现代社会分工的日益细化、现代服务业的兴起以及信息经济的发展壮大，写字楼日益成为现代社会重要的经济活动空间。由于写字楼的租售和使用情况主要受企业经济表现的影响，因而在很大程度上，写字楼市场的兴衰成了预测经济状况的晴雨表。 　　———编者 　　从虹桥板块区域概况 　　虹桥作为上海改革开放的前沿阵地，其办公楼曾占据上海市场的半壁江山。早期，它就形成了一定的办公氛围，并且由于距离虹桥国际机场较近，具备了一定的先天优势。由于受“重心东移”政策的影响，以及近年来区域交通和商业环境发展相对滞后，虹桥既无轨道交通，也未成为商业中心。再则，国际航班的东迁致使虹桥开发区的写字楼租金整体水平受到一定的影响。1997 年以后，随着浦东陆家嘴、淮海路以及南京路一大批新兴甲级办公楼相继建成，虹桥优势有所下降。办公楼入住率从过去的90％以上一度降至62％，每平方米日租金由顶峰时期的每日2美元／平方米降至每日0．4美元／平方米，办公楼建设也因此出现“断层”。 　　近来，虹桥办公楼市场回暖。随着上海经济拓展步伐加快，新生经济力量更倾向于选择成熟的中心商务区。作为上海最早的经济技术开发区，虹桥长期发展形成的整体优势得到了进一步凸现，带动了虹桥开发区办公楼市场的回暖。一批跨国公司和国内大、中型企业纷纷进驻虹桥地区，市场租金升至0．52 美元，入住率回升至82％。随着13．3 万平方米的上海万都中心的出现，刷新了虹桥地区办公楼市场最高纪录，并且跻身上海目前最好甲级办公楼之行列。 　　区域内同质化产品分析 　　目前整个长宁区写字楼基本集中在仙霞路、延安路附近，已形成了相当的集聚规模，如远东国际、万都中心、国际贸易中心、世贸商城、仲盛金融中心和协泰中心都成为区域内地标性建筑。 　　这些楼盘品质总体而言较为一般，许多项目建筑年限较长，原建筑标准、配套设施已落后于新建成的办公楼，除了万都中心、远东国际等较少数的几个楼盘能与市场顶级盘相比肩外，其他项目已难以进入顶级竞争的格局。 　　办公楼市场只租不售的局面已被打破，在售甲级办公楼虽然仍是屈指可数，且价格基本在每平方米2500 至3000 美元之间，但其租金可维持在每天每平方米0．6至0．7 美元之间，年回报率可达8％－9％。 　　产权变化更适应市场需求 　　由于整个上海市写字楼市场供需的不平衡，租金费用逐年递增，因而受租赁成本制约，小产权、出售型写字楼开始出现。同时银行利率逐年下调，这就共同拉动了散户投资者的热情，同时有利于开发商资金的快速回收和分散风险。对甲级写字楼的投资需求主要来自金融机构、上市公司以及活跃的民营企业。目前投资者大多看好徐汇和长宁，因为这两个区正在努力提升其商业地位，创建世界级的城市副中心。相比而言，市中心其他一些传统中央商务区，可用来建造写字楼的区域已经越来越少，而已经建成的写字楼一般也都是只租不售。另外，与国际形势相适应的，楼产所有者与经营者的分离，也已经成为时代潮流的必然趋势。 　　仙霞路娄山关路口的盛高国际大厦日前结构封顶，目前正对外出售。该楼位于太阳广场北面，它由中房集团南通公司投资，由上海绿丹兰置业发展有限公司开发。楼高23层，地下2层，总建筑面积42266 平方米，标准层面积约1500 平方米，层高3．7米，大堂挑高7．2 米，地下有两层停车库，可泊车180辆。大楼外立面为双层中空低反射玻璃幕墙，简约而不简单。据悉，出售均价为2．3万元左右，很受欢迎。一些企业都整层购买，有的一买好几层。 　　盛晓虹