4月2日，国泰君安发布最新的宏观策略研究报告《美国经济：即便见底又如何》。报告中认为现在就认为美国房地产市场见底还为时过早。

　　但有意思的是，本报记者发现，在此前3月26日国泰君安债券策略研究报告《房市见底，通胀重燃》则认为，美国房地产市场已经见底。

　　同一家券商的基于不同出发点的不同立论显得自相矛盾，但却给市场人士得以用更加全面的视角观察美国房地产市场。

　　唱多派：销售回暖预示拐点

　　2 月份美国房地产市场数据喜人，新屋开工数环比上涨22.2%，新屋销售33.7万套，环比上涨4.66%，实际成交均价环比上涨5%；现房销售月环比增长5.1%，实际成交均价环比上涨1.9%。

　　房地产市场的转暖，尤其是占市场份额80%以上的成屋销售回暖及价格上扬，使得市场普遍认为美国房地产市场已接近底部。

　　“从历史数据来看，新屋开工与新屋销售密切相关，因而新屋开工的回升很可能预示着新屋销售的回暖。”国泰君安债券策略分析师姜超表示。

　　他认为，目前美国新屋开工和销售均处于20 世纪70 年代以来的最低水平区间，加上房价已经深幅调整，美国的房市存在随时见底的可能。“我们认为美国新屋销售在年内出现反弹将是大概率事件，其对市场的影响绝对不可低估。”

　　“而今美国救市政策已发挥至极，在零利率和印钞机面前，银行坏账已不成问题，充分调整后的房市已经见底，意味着经济在年内也将见底。”姜超表示。

　　国泰君安债券策略小组认为，美国目前的情形与日本相对，而与瑞典相似。瑞典在20世纪90年代初遭遇房价暴跌，而瑞典政府出手迅速，在1992年9月就宣布担保所有银行的资产，随即成立瑞典银行援助局SBSA。

　　同时，瑞典的新屋开工则在不到3 年时间内从历史最高峰调整到最低谷，为之后的持续复苏奠定基础。

　　目前，美国房地产市场的情形与瑞典惊人一致，都是在不到3年间经历了充分的调整，新屋开工和销售均降至历史最低值。而从美国70年代以来的几次房市调整来看，在新屋开工到达历史底部后，出现V 型反转的概率极大。

　　唱空派：银行惜贷牵制复苏

　　但国泰君安负责全球策略研究的SIGNAL in Noise以及专题研究小组则提出了与债券策略小组不同的观点。

　　SIGNAL in Noise认为，尽管新屋开工确实是超预期恢复，环比增长22%，但核心的独居家庭住宅环比只是增长了1.1%。

　　“在2006 年开始的开工下跌趋势中，我们看到很多次这样的反弹。”SIGNAL in Noise分析师王晗说。

　　而国泰君安专题研究小组则从几个方面阐述了其对美国房地产见底的质疑。

　　首先，住宅建筑许可获批数的上涨幅度远小于新屋开工量的增幅，新屋开工量的进一步上涨缺乏动力。

　　其次，观察美国房市的另一有效指标是丧失住房赎回权案例数量，这一指标表明当购房者以房屋作为抵押品进行贷款时，如果不能如期还贷，放贷机构将驳回购房者“赎回”房屋的权利，房屋所有权归放贷机构所有。而2007 年中期以来，这一数量一直未见明显回落。

　　“只要这一数量居高不下，美国房价就有进一步下降的动力。”国泰君安分析师李迅雷认为。

　　最后，在私人债务居高不下，失业率未有改善，经济前景仍不明朗的情况下，消费者忙于修复自身的资产负债表，需求的进一步提升仍旧缺乏动力。

　　国泰君安同时指出，美国的救市政策已经发挥到了极致，但是尽管政府可以拯救银行的借贷能力，却无法在短时间内拯救银行借贷的意愿。这也会对美国房地产市场的复苏起到牵制作用。

　　美国房地产市场乃至整体经济什么时候可以复苏？国泰君安提出了一个可供观察的数据指标：房地产去库存时间。

　　将新房去库存时间与滞后一年期的美国GDP 增速作比较，可以发现二者拟合度相当高，只有2001 至2006 年二者走势出现偏差，而这段时期刚好是美国政府为拉动消费大肆发展次级贷款，房地产市场异常繁荣。

　　依照这一指标来判断，新房去库存化时间一直处于上升通道之中，直至2009 年2 月份环比减少0.7 个月，而同比仍上升2.5 个月；如果这一指标从现在见顶，则美国经济将于2010 年年初见底。