经过近半年的限购政策调控，昆明房地产市场呈现出商品住宅与办公楼一冷一热交替发力的现象。昆明市统计局最新发布的数据显示，上半年全市房地产开发投资完成238.93亿元，比去年同期增长了35.2%。其中，全市商品住宅投资176.27亿元，同比增长25.1%；而写字楼投资11.31亿元，同比增长127.9%；商业营业用房投资23.16亿元，同比增长51.7%；其他投资28.19亿元，同比增长78.3%。

　　上半年

　　昆明写字楼投资增长127.9%

　　市统计局相关人士分析，上半年全市写字楼投资同比增长达127.9%，首先是受产业政策影响。昆明要建设中国面向西南开放的区域性国际城市，全市着力打造“总部经济”，“总部经济”的发展势必会带动写字楼的建设。目前，全省百强企业中有七成总部落户昆明。

　　去年8月，昆明市政府下发了《关于促进楼宇经济发展的指导意见》。意见提出，至“十二五”末，昆明市楼宇经济体系基本完善，2013-2015年税收过千万的商务楼宇达到100栋、税收亿元的商务楼宇达到15栋，形成10个特色楼宇经济聚集区。随着时间的推移，昆明市楼宇经济正迈开大步快速发展。

　　作为昆明核心主城的五华区、盘龙区，都市化发展进程日益加快，两个区楼宇经济的发展呈现争做“排头兵”的态势——截至目前，五华区共有商务楼宇172幢，楼宇经济面积为179万平方米；年税收千万元的楼宇共36幢，其中亿元楼宇6幢；楼宇税收约占全区税收总额的54%。盘龙区目前有商务楼宇67栋，总面积250万平方米；年税收超过千万元的22栋，亿元楼宇1栋。

　　限购后

　　写字楼成楼市游资“避风港”

　　继年初国家对房地产实施调控以来，随着“限购令”的出台和限贷政策的影响，昆明房屋交易量开始回落。权威统计数据表明，上半年昆明商品房销售面积仍同比增长7.9%，但较2010年同期增速已回落了92.5个百分点，大理州商品房销售面积分别同比增长30.2%，但比去年同期回落了36个百分点；另有6个州市商品房销售面积出现同比下降，包括怒江(-95.9%)、玉溪(-60.3%)、楚雄(-33.1%)、普洱(-18.9%)、文山(-18.5%)和红河(-1.9%)。从全省楼市走势判断，商品房销售“偏冷”的趋势并未根本改变。

　　7月12日召开的常务会议明确要求：“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房地产价格上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。”部分地产商在资金、成本、信贷的压力下，纷纷从住宅地产转入商业、旅游和养老地产。今年上半年以来，在昆明普通住宅“限购令”的影响下，商业地产和写字楼迎来了难得的发展良机，商业、旅游和养老地产出现了非常热闹的场面，以至于商业地产出现升温，“不限购”、“不限贷”成为部分地产商吸引投资客的广告词。

　此外，在“限购令”影响下，全市住宅方面消费受到一定遏制。“开发商开始投资未实施‘限购令’的写字楼、商业营业用房。同时，在投资渠道狭窄的情况下，也有部分投资者出于保值增值的目的，开始投资以商铺、写字楼为代表的商业地产。”业界有关人士表示，“有供给、有需求，造成了整个商业用房的快速增长。”

　　包括商场、酒店、饭店、度假村等在内用于商业经营服务活动的商业营业用房，投资增长较快的原因，一方面是受“限购令”影响，开发商转向投资商业营业用房。另一方面是因为商业营业用房的产权为40年且不受“限购令”的影响。

　　新趋势

　　商业地产向三环外聚集

　　在普通住宅“限购令”的影响下，商业地产迎来了难得的发展良机。目前，昆明商业地产正在蓬勃兴起，一大批商业投资项目成为热点。记者发现，目前昆明商业投资出现了一些新的变化或趋势，主要表现在：一是高端商业综合体项目由以出售为主向以自持为主转变；二是商业投资项目开始“出城”；三是大型专业化市场投资机遇显露。

　　目前昆明商业地产出现一个新特点就是三环外开发，有的落户呈贡新区，成为昆明商业地产发展的新方向。

　　昆明市在3年后将建成14个泛亚商贸物流中心，主城区三环路内的114个批发专业市场将向绕城高速外集中发展。在这个规划建设中，政府将鼓励和引导主城范围内批发市场采取搬迁整合、关闭转向等方式，到主城三环外规划区域集聚发展，打造与“国际化门户”和“桥头堡城市”相适应的商贸物流体系，形成“大通道”—“大流通”—“大商贸”—“大市场”，构建昆明泛亚商贸物流中心。

　　专业市场的聚集，对于投资者来说，是一次难得的发展机遇。首先，专业市场聚集之后，必然会产生巨大的品牌效应，规模也是一种生产力。零散的114个批发专业市场在进一步优化调整之后，将形成14个泛亚商贸物流中心，这些物流中心聚集人气和商业力量的能力要远远高于“单兵作战”的各个专业市场。其次，建成之后的14个泛亚商贸物流中心，将配备完善的商业运作设施。

　　未来，这14个泛亚商贸物流中心不仅将成为昆明一个个全新的产业集群，同时也将孕育出一个个巨大的商业投资机会，成为聚集商业人气的区域。

　　商业、旅游、养老地产的逐渐升温，是否会给部分地产商解决资金压力呢？是否会成为部分地产商的救命稻草呢？对此，云南大学经济学院副院长郭树华认为，地产商把投资意向转向商业、旅游和养老地产属于行业内的一种结构调整，地产商把目光转到这些地产项目，将会推动旅游业和城市化发展。但要发展这类地产还需要一定的时间，也具有一定的难度。相对于住宅地产，这类地产项目的公共基础设施投入大，投资回收期也比较长，后续发展也相对比较缓慢。郭树华还表示，商业、旅游、养老地产很难快速给开发商带来效益，不像住宅地产可以快速回笼资金，所以，部分扛不住的地产商只好选择退出或者转行。(秦聪俊 孟俊 杨琦)