【市场综述】楼盘价格：像翻书每天变

　　“目前部分楼盘的房价，变起脸来就像翻书。”自称“骨灰级”看房者的周先生说。

　　光谷某楼盘，在消化1期尾盘的同时，即将推出2期新品。项目1期的尾盘，“楼层、面积、总价”统统晒在销控表上，销售均价为4200元/平方米。与之相比，项目2期的价格，就暧昧了许多。“均价不会超过5000元/平方米，具体情况，要等到开盘当天。”售楼员说。

　　也有的楼盘，在起价和均价上玩概念。

　　同处光谷的某楼盘，对外宣称的销售均价为5000元/平方米，待到售楼部，发现能享受5000元/平方米销售均价的房源，仅为10套，其余的销售均价为5500元/平方米。

　　还有的，在房源上动起了手脚。

　　日前，金银湖某楼盘开盘，对外给出3480元/平方米的起价，附送1500元/平方米标准的精装修，销售均价为3800元/平方米。“前期下定抢房的客户达700余组，远远超过了此次推出的房源量。”该项目相关人士表示。

　　项目开盘当天，前来抢房的购房者发现，9大页的价格表中，3480元/平方米的房源，仅有一套，而3800元/平方米的房源，也只有2套，其余的，价格全在4000元/平方米以上。

　　【购房心态】你翻书我翻脸

　　面对地产企业的数字游戏，购房者的表态是，“你翻书，我翻脸。”

　　对于拉开销售价格区间的楼盘，购房者要求开发商给出明确定价。“从4200元/平方米到5000元/平方米以内，价格跨度太大，不能给出明确定价，我们就走人。”购房者王女士说。

　　至于起价、均价含混的项目，购房者表示，价格不拉下来，就不出手。“我会动用家人的力量，一轮轮地跟他们谈，直到见到营销总监，将价格拉至5000元/平方米为止。”周先生向记者介绍他的看房经，“实在谈不下来，也不急，光谷的楼盘，多的是。”

　　应对低价房源数极少的项目，购房者更多的，是表现出愤怒。“不要用小聪明来考验我们的耐性，感情受到了欺骗，就要退钱。”近百名购房者嚷嚷着，挤爆了项目的售楼部。

　　“尽管开年来的本地商品房销量节节高，并不代表着购房者就真正认同价格已经触底，可以接受房价的触底反弹。购房者的信心，还没有重建起来。”湖北长源地产房地产开发有限公司副总经理肖学峰说。

　　2个地方网站，同时就房价触底反弹展开民意调查。

　　其一网站中，超过7成网友表示，尽管近期楼市销量暖意融融，但房价必将遭遇再次下探；另一网站超过6成网友认为，目前的楼市，尚不存在房价上涨的动力。

　　“经济危机的阴影还未从上空彻底退去，购房者的信心尚未彻底恢复。此背景下，仅凭2个月的销量飘红就对市场前景信心满满，这样的做法，不明智。”武汉新鸿泰房产代理机构总经理钟志明说，“楼市的主体是刚性需求购房者，其对于价格是最敏感的，即使小幅调价，也可能将大批的刚性需求购房者拦在售楼部外。地产企业应该做的，仍是以价格来换销量。”

　　【片区分析】近郊盘存货多压力大金银湖盘龙城拉响价格战

　　楼市主战场再次转向近郊区

　　今年以来，购房者的视线一直被中心城区各大热销楼盘所吸引。相对于中心城区，近郊区域显得分外沉寂，只有沿海赛洛城每平方米2688元的“跳水价”，以及万科高尔夫开盘卖出180余套的消息让人印象深刻。上周末，随着楼市推盘潮渐热，不少近郊楼盘再也按捺不住，纷纷加入其中，人们的视线也开始向近郊区域转移。

　　楼市战场重回近郊区

　　今年开春后，武汉楼市似乎是中心城区的战场。先是广电江湾新城热卖70余套的消息打破了市场的沉寂，紧接着，统建同安家园、锦绣江南等两个项目单月热卖200余套；百步亭现代城恒温住宅开盘热卖169套等消息让市场重燃希望。

　　整个武汉楼市似乎成为中心城区的战地，作为曾经的楼市主战场，近郊区域似乎被人们遗忘。

　　一直到3月初，这种局面才开始被打破。位于东西湖的万科高尔夫和沿海赛洛城，打响了近郊楼盘热销第一炮。万科高尔夫开盘热卖180余套；沿海赛洛城以每平米2688元起的超低价格，5天热卖500余套。

　　进入3月底，近郊楼盘价格战才真正浮出水面，盘龙城项目巢上城总价24万起，盘龙祥熙园每套价格直降10万，起价2199元，珩生领袖城每套送全装修24万起；东西湖耀江丽景湾每平米3888元的起价，升华现代城每平米2888元起；阳逻新天地每平米1799元起……

　　近郊楼盘接连推出价格优惠，将人们的置业视线重新拉了回来。

　　近郊楼盘“存货”多 压力大

　　仔细观察不难发现，今年以来，近郊区域“闹”得火热的还是金银湖和盘龙城两大片区的楼盘。

　　据相关数据显示：去年销量最大的单个楼盘，是金银湖地区的沿海赛洛城，去年率先在金银湖片区掀起价格战，全年共卖出1277套房子，成交均价为3604.89元/平方米。而今年，该楼盘创造了月入千套的历史纪录。

　　而作为去年武汉楼市主战场的盘龙城，曾经有20多个在售楼盘同时期拼抢市场，而今年，虽然该区域还没有出现促销大战，但不少楼盘已经蠢蠢欲动。

　　武汉现代国民经济研究所房地产研究部主任王芳称，金银湖和盘龙城两大区域之所以有多家楼盘加入到市场中，还是由这个区域整体的开发量和存量房决定的。2007至2008年，这两大板块新增楼盘数量较多，且开发体量较大，消化周期比较长，开发商需要通过价格策略加快存量房的消化速度，以求尽快回笼资金。

　　“低总价”能加快郊区盘“吐货”

　　趁着楼市趋暖加快“吐货”，目前已成大部分开发商共识。据了解，目前市场上，为结婚和改善居住条件买房的刚需群体占据绝对比例，而投资买房的人很少。一旦前期蓄积的客户消耗完，购房需求后继难免疲软。

　　记者在采访中了解到，购房者多在“价格”和“区位”间寻找平衡，近郊地段比城区虽差一些，只要有足够的价格优势，就能分流不少购房人。因此，为吸引部分购房者眼光，近郊楼盘都不约而同地在“总价”、“起价”上下工夫，让市民看到直接的价格实惠。

　　“市区楼盘只降价一点，都对近郊楼盘影响很大。”一位业内专家指出，近郊盘如果不率先在价格上让步，将会在竞争中措手不及。

　　“近郊楼盘吸引买家的最大优势是价格，一旦市区楼盘大幅降价，近郊楼盘的优势就会马上消失。”珩生领袖城营销总监邱先汉称，相对市区楼盘，近郊楼盘可打的牌太少了，只能好好利用“价格”做文章。

　　王芳称，总价是制约中低收入家庭购房的主要原因。近郊楼盘，由于土地取得成本较低，房价也相对较低，总价的优惠幅度较主城区具有优势，可以成为吸引购房者的利好因素。

　　【热点扫描】“多次开盘逐步提价”恐适得其反楼市前景雾里看花

　　开发商谨慎“探路”逐批推盘

　　近日，楼市成交量有持续上扬趋势，不少楼盘集中入市，纷纷加推房源抢占市场。而在这一过程中，不少楼盘选择多次开盘或者连续“加推”的形式进行销售。百步亭现代城、广电江湾新城、新地盛世东方、沿海赛洛城等众多品牌楼盘也都加入到这个行列中。在现今市场前景不明的情况下，楼盘多次开盘或加推，似乎成为一种常态。

　　楼盘“加推”盛行

　　今年以来，江北楼市的现状是新盘问世少，老盘加推多，部分销量不错的楼盘，大多采取多次加推的形式进行销售。

　　据了解，开年后，百步亭就拿出将近900套房源。分别在2月27日推出169套恒温住宅，3月27日加推178套；3月15日推出269套生态住宅，之后在3月27日又加推198套，800多套房源在一个月之内售罄。

　　此外，位于后湖的新地盛世东方，也分别在3月14日推出7号楼约100套房源，在3月28日推出96套房源，据称，目前已卖80%左右；位于古田的广电江湾新城在3月份分五次共推出150余套房源，目前已卖90%；沿海赛洛城自3月4日开始，分三次加推7栋楼合计千余套房源，目前已卖出900余套……楼盘采取加推形式销售，在江北楼盘中颇为盛行。

　　逐批加推只为吸引人气、试探市场

　　到底为何这些楼盘都如此谨慎、步步为营，不约而同采取多次开盘、数次加推的形式销售房源呢？

　　“之所以分四次开盘，一来是为了试探市场现今的接受程度，二来是为了试探哪一种产品更适合武汉居民。”百步亭现代城楼盘代理商——武汉巅峰投资总经理高新祥称，由于去年市场行情不是很好，他们便在产品自身功能上有了一些改进。此次推出的住宅产品有两大种，一种是科技恒温住宅；一种是科技生态住宅，目前卖得都不错。

　　而另一个汉口区域某楼盘，在节后的两个月里也是连续加推，并曾试探性地将价格两次上调，购房需求也并未因此而减弱。

　　“我们一方面是想探一下购房者的心理价位到底在哪里，另一方面是不希望所有的房源都以这个价格销售出去，于是在后期加推的时候将价格向上调整了100块钱左右，没想到人气并未受到影响。”该楼盘营销经理称，并没有预料到市场的“小高潮”会持续这么长时间。“试销”也是为了试探市场价格承受力。

　　武汉现代国民经济研究所房地产研究部主任王芳认为，楼盘逐批开盘，是因为多次宣传效果胜过一次宣传，且可以借多次开盘来吸引人气。同时开发商可以就市场形势及时调整价格及促销策略，实现商品房销售价值的最大化。

　　前景不容乐观 入市仍需谨慎

　　其实，楼盘采取这种营销方式吸引人气、试探市场，归根结底，还是因为市场前景难以看清。

　　“目前是有限的客户集中在有限的楼盘中，造成了有限的回暖。”高新祥告诉记者，对后市并不是十分看好，没有十足把握，是不会一次性把近900套房源都拿出来，所以选择了多次加推。高新祥称，武汉拥有存量房14万套，楼盘多达三四百个，目前市场上热销的总是那上十个楼盘，武汉市场上绝大部分楼盘都属于停滞状态，很多中小开发商的日子并不是很好过。

　　大开发商更讲究现金流的运转，只要能够在一定的时间里回笼部分资金，对一些楼盘低成本出售也是情理之中。业内某专业人士称，而对于一些小开发商而言，他们所有的“本”和“利”都在这一个项目里。因此，不到万般无奈的情况下，是不会采取降价模式销售的，而到了真正扛不住的时候，众多楼盘同时降价，就会带来市场的第二次探底。

　　的确，2月、3月楼市好，不意味下半年市场也好，更不能说明楼市整体转好。在大经济环境并未好转的前提下，楼市回暖尚需时日。

　　◇记者点评

　　“多次开盘、逐步提价”当心适得其反

　　2008年以来，商品房成交量大幅萎缩。部分开发商将项目延迟开盘或放缓开工进度，以期09年楼市有个全新的开始。但进入09年，开发商意识到形势未必会好过去年，经济与楼市复苏日期难以预测。但尽早回笼资金，销售手中存量房是开发商不得不面临的难题。针对这种情况，开发商选择多次开盘或是逐批加推，的确能更好地把握市场，起到吸引人气、制造气氛，促使购房者尽快下订单的目的。

　　但对于部分想通过多次开盘，以提价获利的开发商而言，专家也提醒，目前可售商品房存量还是很大，而购房需求也是一定量存在的，抢购的基础不存在。这种推动购房者加快入市的办法，在市场还比较脆弱，将来情况不很明朗的情况下，也可能会带来反作用，很可能让目前楼市的“小阳春”提前结束。（来源：长江商报）