“说是起价××××元，到现场一看，价格却完全不是那么回事”、“说是降价，其实很多该有的交房设施被开发商省略了”……2009年的武汉楼市，似乎踏着4年前的楼市足迹又开始了新的轮回。在武汉楼市上涨初期，营销招数因在购房者中屡试不爽而风靡一时。但随着07年的楼市暴涨以及08年的对峙，营销招数一度退出历史舞台而被人们渐渐淡忘。如今，当楼市“暖风”渐渐吹来，开发商在争夺客户的压力下，曾经功成身退的传统营销手段又重新出现在楼市。记者在上周走访武汉各大楼盘售楼部以及开盘现场后发现，广告玩文字游戏、人为制造热销场面、为产品找噱头……这些已经“闲置”多年的房产销售招数，自09年楼市回暖后，又开始卷土重来。

　　1  人为制造热销氛围

　　开盘就要热销，如果开盘不顺，必会严重影响后面的销售。在地产界，谁都明白项目开盘的重要性。所以，无论什么项目、无论什么地段、也无论什么价格，开盘当天，必须制造火热销售的氛围。在汉口一个楼盘，门口排队购房的人群，让不少有意向的购房者心里很不踏实。“本来想看看再买，但看这行情，感觉再不下手就买不到了。”倪先生的看法是，现在毕竟只是认筹，价格还没有确定，现在出手不太保险，但这排队买房的情形又让他十分动摇。

　　“这就是开发商需要的效果。”一位业内人士告诉记者，开发商造成紧张气氛的手段之一就是制造现场的排队抢购氛围。

　　据记者了解，为制造排队气氛，开发商在开盘之前必须要做必要的“准备”工作。第一，降低认筹门槛，如百元认筹、千元认筹等，同时，认筹金还可以随时退还，进一步降低认筹门槛。第二，低价诱导认筹。“价格，我们最关注的还是价格。”一位排队认筹的张师傅是外地来的泥瓦匠。他告诉记者，楼层、朝向他都可以不计较，但就希望拿个比较靠前的好号，拿到楼盘上宣传最低楼价的那一套就好。“每个人都抱着这样的愿望，自然会有人去排队。”这位业内人士说。

　　此外，还有另一种制造热销的方式：分批少量推出房源，也能造成多人抢购一套房源的热销场面。一个楼盘，隔三岔五开盘一次，一次仅推出少量房源。采用这种方式，不但制造出热销场面，更有利于开发商再次加推提价。“这比当年请民工排队要高明多了。”这位业内人士调侃地说道。

　　★  见招拆招：了解清楚楼盘的状况是购房者买房必要的功课。首先了解清楚楼盘的规模、规划和房源，并打听前期客户购买房源的价格以及位置、朝向、景观和户型，在有全面的认识之后，才能客观全面地对开发商推出的房源进行优劣、性价比比较，同时了解房源数量情况，避免“冲动”购买。

　　2  假降真涨

　　与08年不同，09年的开发商宁愿喊降价，却很忌讳喊涨价。但“利令智昏”的开发商却玩起了“假降价真涨价”的戏法。

　　“××楼盘打出最新的价格，跟前期比确实降价了，但这些房源，不是朝向最差就是户型最差。”一位购房者对记者说道，这也算降价么？朝向、户型差的房源本来就比一般户型价格低，这哪里是降价？忽悠！对此，一楼盘策划经理告诉记者说：“现在能吸引购房者的方法只有降价，但看目前的市场状况，真愿意让利的不多。”该人士的这种说法也得到一位同行的认同，在他们楼盘，特价房源都是比交付标准更低的房源。

　　再看看最近的广告，不少开发商纷纷采用“起价房”概念，来吸引购房者和为售楼部制造人气。记者统计发现，凡是新开售的楼盘，在广告宣传时几乎八成以上的会打出“起价房”，  记者走访多个售楼部调查发现，起价低的楼平均价并不低。有楼盘起价3800元/平方米，实际均价已经到4400元/平方米。随后，记者来到即将开盘的另一个项目，表示希望看看“起价房”，该置业顾问回答：“需要先认筹，但具体哪套户型，价格多少，只有开盘才知道。”

　　一名不愿透露姓名的销售经理表示，“做广告，就是要让购房者对楼盘有兴趣，而采用极低的起价总会打动购房者，这样广告宣传也达到效果了。”

　　★  见招拆招：看价不要看起价。有意向的购房者可以直接问售楼人员询问均价，或者指定一套户型询问价格，再判断是否需要参加认筹。如果售楼员拒绝回答实质性问题，购房者大可不必因为认筹享受优惠去交钱。如果真想买，等价格出来也不迟，售楼员肯定会帮你“争取”到开盘优惠政策的。如果太热衷认筹，相反给了开发商“坐地涨价”的机会。

　　3  老酒换新瓶也现苗头

　　2008年的楼市，不少楼盘遭遇滞销。所以在楼市回暖的2009年，开发商将楼盘改头换面期盼改变楼盘滞销的局面。

　　在武昌的一个楼盘，一个已经建成一年多的楼盘位置不错，但因为市场原因以及楼盘内部等诸多原因销售不畅。为此，开发商请来“外脑”对其进行重新定位，更为其更名换姓再树新形象。据记者了解，一些楼盘同地块的其他组团进行改名，从名字上与已经销售的楼栋区分开来。让滞销老楼盘“重新做人”。

　　汉口某楼盘的做法是重新挖掘新卖点，进行包装宣传。尽管新推的楼盘与过去楼盘在产品特点上并无差异，但包装后，却给购房者“产品升级”的错觉。

　　★  见招拆招：不管如何包装，购房者还是对楼盘周边的环境、小区的环境、户型等实质性因素进行细致考察，对楼盘历史要更清楚地认识。最好找一个已经买过该楼盘的购房者进行了解。