海外投资者对于人民币升值的要求正逐步迫切。对于上海楼市来讲，很可能迎来新一轮的房价上扬。按照国际经验，本币升值对于房地产的影响是最大的。 　　升值预期可能导致新一轮的房价上扬 　　对于多数地产界人士来说，至今仍会对上世纪九十年代日本的房地产泡沫心有余悸，“广场协议”后近一倍的日币升值使得进口成本大幅度下降，大量节余资金包括境外热钱涌入房地产市场，导致房价迅速攀高从而积聚大量泡沫。其中受影响最大的是日本最为国际化的城市东京。 　　上海是目前国内国际化程度最高的城市，由于大量境外投资者的出现，上海的房价受到国际市场的影响也更为明显。 　　基强联行董事副总裁陈咏东透露，在目前约占上海6%的单价在2000美元以上的楼盘中，境外投资者占到总数的50%以上，这一比例在过去的一段时间内逐步升高。 　　如今，在一些海外媒体中我们可以找到指导当地居民如何进行中国房产投资的专栏，在上海市的高档楼盘中，境外资金开始成了购买的主力。而这部分人群恰恰也是最不稳定的“买主”。 　　事实上，国际投资者对于汇率的变化极为敏感。由于前段时间美元一度有所反弹，加上美联储的加息，两方面因素开始吸引部分资金回流，这在香港股市上的表现尤为明显。另一方面，这一现象在上海的房地产市场上同样有所反应。一位负责联系国内楼盘外销的人士向记者透露，就在美元一度反弹之际，国际投资者开始出现了犹豫，这直接导致部分楼盘的成交价的短暂下调。海外资金正表现出强烈的趋利性，它们试图始终把资金投入获利最大同时最为安全的地方。 　　该人士告诉记者，在他所接触的海外购房人群中，很多人都有着明确的投资目的，购房过程中都会有专门的投资顾问跟随指导。目前来讲，他们虽然有人民币升值套利的想法，但很多时候还是本着“保值”的目的。在保值的同时由于目前人民币与大多数外币之间的利差，高档住宅5%~6%的租金回报率可以保证投资者在获利的情况下持有上海房产。但是，随着房价的继续上涨，投资回报率已经在不断下滑，一旦投资回报率低于其贷款利率，海外购房者在投资成本增加的情况下，买房热情就会受到一定制约。 　　此时，海外投行报告对于今年内人民币升值的预测将会在一定程度上影响投资者的心理预期。或者说，报告为投资者再次找到了一个投资中国房地产的理由。 　　复旦大学房地产中心主任尹伯成表示，一旦人民币果然如其预期一样在年内升值，将可能会有两种结果产生，一种是部分资金随着升值目的达成会逐步撤出套利，供应量过剩下房价随之下跌；另一种结果则是该幅度的升值将带动更为强烈的升值预期，使得有大量境外资金涌入，推高楼价。 　　从普遍的国际预期来看，人民币被期望的升值幅度远远不止7%，既然如此，后一种情况发生的可能性显然更大。 　　机构或有另外目的 　　基强联行董事副总裁陈咏东对于人民币在一年之内会有如此大幅度的升值持怀疑态度，但他不排除未来一年内人民币币值出现小幅浮动的机会。他认为，这些境外投资银行之所以作出这样的预测是其在对于整体经济观察的基础之上的判断，与其旗下的房地产投资机构应该不发生任何联系。 　　但是有人却对此提出不同观点，刚刚发表了上海泡沫即将破裂言论的摩根士丹利首席经济学家谢国忠日前撰文指出，应该警惕房产利益集团对于中国经济政策施加压力。 　　谢国忠指出，在国际政治或国内通胀压力下，如果中国根据市场预期一次性调整人民币币值(比如15%~25%)。很可能会导致经济“硬着陆”，因为热钱会涌出套现。届时原材料商品价格将猛跌、美元会走强，加之产能过剩压低价格，中国很快就会遭遇通缩。 　　另一方面，“人民币逐渐升值”对于经济的破坏将更加巨大。人民币逐渐升值，将会导致境外投机者疯狂地进入中国，更多的热钱会流入中国房地产业。由于待建的房地产总量高达15亿平方米，是2004年房地产销售额的4倍，而由于实际利率为负，2004年的房地产销售量已经是极大膨胀了。随着利率上升，在建的房地产要全部卖掉会相当困难。 　　值得注意的是，谢国忠表示，据其观察，很多和房地产相关的利益集团正在倾向于推动这个政策。虽然这种政策有可能将会在世界范围内制造又一次投机热潮，巨大的投机热潮将美元推向疲软，推动商品价格上涨。使得中国延长美联储制造的流动性泡沫。但是由于政策因素的影响，人民币升值会造成海外对中国房地产的需求提高，新一轮热钱将推动房地产需求的增长，从而有利于房地产公司销售存货。由于房地产业所占经济的比重相当大，房地产行业已经成了中国最强大的游说团体，因此需要警惕房地产利益集团所施加的升值压力。 　　从记者采访中来看，大部分专家或投资者并不看好人民币币值今年有浮动的可能，但是，另一方面，他们却认同今年政府将在宏观调控的同时把重心转移到金融改革领域中来。 　　对于房地产市场来说，虽然众多地产商都期望今年将会是平稳发展的一年，但是随着调控重心的转移，金融领域内利率和汇率的不确定性却给市场带来了更多的变数。 　　海外机构给出升值时间表 　　2月2日，一则消息出现在了新加坡《联合早报》上，消息显示雷曼兄弟和摩根大通几乎同时预测人民币将会在今年内升值。 　　摩根大通中国研究部主管及首席经济师龚方雄认为，在人民币利率提高了27个基点后，今年宏观调控可能会更多地运用汇率工具，逐渐放宽人民币波动的幅度将是中国汇率改革的第一步，今年人民币兑美元大致会升值7%。中国还可能将盯住美元的汇率政策改为盯住一篮子货币。 　　雷曼兄弟则表示，中国可能在今年6月份之前放松人民币盯住美元汇率，并实现人民币盯住一篮子货币。人民币兑美元汇率到今年年底将升至1美元兑79元人民币，即人民币将一次性升值5%。 　　这种预测在此之前已经有所先兆。2004年12月8日###总理在出席第七次中欧领导人会晤时明确指出，中国将逐步实行人民币弹性汇率机制。 　　在解释其判断理由时，摩根大通表示，现行的汇率政策使得进口成本的增加并已经开始损害中国出口企业的利润率。而适当的人民币升值将抵减进口成本增加的压力，有助于稳定出口企业的利润率。摩根大通认为，在受货币升值影响的行业中，纺织业首当其冲。纺织业整体的净利润率一般会比消费品业低好几个百分点，这样一来，能够用于抵消货币升值影响的利润寥寥无几。因此，摩根大通认为人民币适当升值有利无害。