东北网10月12日讯 在追求商业利益最大化的时代，开发商往往偏爱大户型，但首付比例提高、限购、限价、限贷……这一系列政策令楼市陷入了低迷与胶着之中，一个月的个位数成交量让开发商们郁闷不已。以往“皇帝女儿不愁嫁”的大中户型让购房者望而却步，开发商很难出手。在这种形势下，哈市一部分开发企业根据市场的实际情况，将户型进行“瘦身”，从大户型的设计改为中小户型。有些开发企业甚至在最初规划的时候并没有考虑开发小户型产品，但是为迎合市场需求，后期改变了产品的定位。

　　目前，走在哈尔滨的大街小巷都可以看到万达公寓推出的33万购精装公寓的灯箱广告、车体广告等。而各类报纸所刊登的也是一些开发商自降“身价”的低价位小户型楼盘。

　　在楼市最火爆的前几年，记者曾经听说过开发商在一个摊煎饼的工夫里将总房价上涨了50万的传奇故事。如今楼市进入了限价、限贷、限购的“三限”时期以来，开发商们更愿意依靠超低的房价作为宣传的噱头。目前哈尔滨的一些楼盘推出了30万元一套、20万元一套，有的甚至推出了17万元一套的超低价格。而在城郊的楼盘甚至推出了12万元一套的诱人低价。

　　业内人士认为，开发商这种降低“身价”，是根据房地产市场大的环境而产生的，这种低“身价”，不仅能促进楼盘的销售，而且可以带动刚需人群的购买需求。

　　开发商转攻中小户型

　　位于群力地区的润园·翡翠城策划总监林立表示，他们楼盘在最初设计中，主要以60—70平方米的中等户型和90平方米及以上的大户型为主导，其中也有一小部分使用面积只有30平方米、40平方米、50平方米的户型，但是数量比例相对较少。而从销售情况看，这些60平方米以下的小户型的销售占到了总量的70%以上，而大户型的销售只占销售总额的30%。

　　林立说，面对房地产市场严峻的局面，他们的开发商对润园·翡翠城楼盘的二期重新进行了规划设计，将原来的设计全部推翻，原来的中大户型为主全部改为了小户型，目前有500多户的小户型可供选择。

　　“楼盘户型的由大变小，这需要开发商有睿智眼光。同时，设计成本的增加以及建设成本的提高这都是开发商要面对的实际问题，但是对于销售量而言，这才是开发商最为重视的问题。”林立说。

　　刚需偏爱小户型

　　位于道外区东北新街附近的青年城邦项目由哈尔滨大鹏房地产开发有限公司开发。该项目推出了面积25—75平方米的户型成为了很多购房者关注的热点。该楼盘的一句“小房子大梦想”的口号很是引人注目，尤其30平方米以下迷你小户型成为了青年城邦的销售重点，这些优势让很多独具慧眼的购房者热情高涨。市民小刘就是其中的一个，今年27岁的小刘目前还没有成家，他在道外区一家公司上班。由于经济条件有限，他看中了一套使用面积30多平方米的小户型，而且总房价在30万元左右，这让他欣喜不已。

　　中小户型相对于大户型来说，其最大的特点及优点就是购房总价低，适合刚需人群需求。如果是通过银行按揭，那么首付和月供也相对较低，压力相对小些。在目前房价日益飙升的今天，比起动辄几十万甚至百余万的总房价，中小户型产品以其低总价、低首付、低月供的特点和优点，使得有刚需的购房者可以实现“居者有其屋”的美好梦想。因此刚需购房者考虑中小户型也是有实际依据的，只要买房在生活上没有太大的负担，那么刚需购房者必然会选择出手购房。

　　成本与销售的博弈

　　因为从大户型到小户型的转变伴随的是建设成本的增加，这也是此前开发商不愿建小户型的原因。之所以说小户型建筑成本高是因为我们以一个50万平方米的项目为例，不论建什么户型土建成本都是一定的，但是在设计施工时，开发商选择5000套100多平方米的大户型与选择5500套70平方米左右的小户型相比，要节约很多成本。

　　这个其实不难计算，首先间墙的建设面积增多了，同时像厨房和卫生间等小空间也增多了，这就免不了要增加水管、电线，种种情况加起来就提高了施工成本、管道安装成本和设备成本。

　　另外，开发商热衷于建大户型的房子是因为小户型影响小区整体建筑面积，而大户型则会在土地使用面积一定的情况下增加建筑面积，这将给开发商带来更多的利润。说到底，还是利益至上。

　　开发商期许回笼资金

　　下半年集中供应中小户型，开发商就是如此变招。但是其实和之前的打折、优惠、赠送一样，都是想诱导购房者出手，但不同的是，这次更有针对性而已，目标直指刚需群体，目的就是尽快完成销售，以期在短时间内完成资金回笼。

　　增加中小户型供应是开发商推盘策略的变化和思想的变化，同时也是在目前地产市场大形势下的无奈之举。从年初的低迷到之后的平静，调控和限购阻挡了一大批投资客购房，刚需再次成为购买人群的主力，而他们最喜欢的房子就是60平方米左右的中小户型房源。因此，在当下的情势下，开发商只能从当初的“牛气冲天”到现在的“投其所好”，积极筹备小户型的开发和供应。正如目前市场的趋势一样，中小户型的产品正在逐步增多，不少楼盘在规划时也适当增加了中小户型的比例。

　　小户型是“救命稻草”？

　　目前，很多开发商的日子并不好过，销售量的急聚下滑令他们感到前所未有的压力，很多开发商对于楼盘销售感到一筹莫展，无计可施。

　　传统的销售旺季“金九银十”变成了如今的“铜九铁十”，这让开发商唏嘘不已。而对于即将进入到销售淡季，开发商们更是感觉心慌。目前，“受限购、二套、三套贷款的政策影响，现在购买大户型的投资者正被挤出市场，现在的市场是刚性需求占了绝对的主导地位。今年前期市场一直不好，而后期情况仍然不明朗，因此开发商只能积极应对，通过改变推盘策略来刺激购房者，促进销售。”利民开发区某楼盘负责人在接受采访时说，“这样的改变是一种被动的适应，但一般购房者很可能不明白其中的真正意图。好在小户型一直都是市场上的紧俏商品，虽然建设成本增加了，但是随着未来房价的上涨，总价较低的小户型产品会受到更多购房者和投资者的青睐。在现有的政策范围内，中小户型必将成为开发商的主力销售产品。”

　　也有业内人士对这一推盘策略提出质疑：为什么开发商宁可增加建设成本也不愿意降价，让老百姓在能力范围内买到住房，得到真正的实惠。从开发商的角度来看，转攻中小户型是明智之举，在资金压力大的情况下能迅速回笼资金，但这样的态度显然并不能被所有人认同。

　　可以这样说，小户型究竟是不是开发商扭转颓势的“救命稻草”，答案莫衷一是。