●上海甲级写字楼市场已经出现了越来越多的海外资金的身影，到目前这股力量更加凶猛，已经有多起海外资金整幢收购上海甲级写字楼的案例出现 　　●对于正在加紧进入上海甲级写字楼市场的海外资金，目前有各种不同的分析，较多的专家认为这些资金与海外的热钱有密切的关系 　●陈立民为记者分析，国际基金通常可以接受的回报率是7%，而目前上海甲级写字楼软硬成本每平方米总共是2500美元左右，租金则是每天每平方米0.8美元，实际的回报率已经达到11.28% 　　上海甲级写字楼市场无疑是现在上海地产市场中的绝对明星。 　　来自各方面的资料都在显示上海甲级写字楼市场正处于需求大增、租金大涨的黄金时期。而在目前的需求量之中，海外的资金则成为越来越引人注意的焦点。 　　最近，有关海外资金大举进入上海写字楼市场，寻求整幢收购甲级写字楼的消息不绝于耳，海外资金正在对上海甲级写字楼市场形成狂扫之势。 　　对于目前的状况，仲量联行中国区董事、商业部总监陈立民在接受记者采访时透露，从去年年中开始，上海甲级写字楼市场已经出现了越来越多的海外资金的身影，到目前这股力量更加凶猛，已经有多起海外资金整幢收购上海甲级写字楼的案例出现。 　　写字楼进入牛市 　　事实上，去年出现的几个甲级写字楼的热销已经预示了上海写字楼市场牛市的到来。 　　对于上海甲级写字楼市场的乐观预测，早在去年11月份时就已经开始。陈立民当时就曾预测，“2005、2006、2007年这三年上海甲级写字楼的租金会直线上升。”陈立民认为，目前上海市商业房产仍然面临供小于求的局面。 　　据他介绍，上海写字楼的需求量在过去几年始终保持在每年平均40万平方米左右，但是随着中国进入WTO后，各方面发展速度越来越快，预计对写字楼的需求量将会从40万平方米增长到50万平方米。“而根据现在的情况，2004年写字楼的供应量只有40万平方米，今年也只是50万平方米，很明显供不应求。” 　　来自各方面的报告也提供了确凿的数据。1月11日，全球知名物业顾问公司高力国际发布2004年第四季度写字楼报告显示，上海甲级或超甲级写字楼空置率由上一季度的10%紧缩至7.2%，再度创下十年新低，同比下滑了近一半。另外，上海甲级写字楼平均租金则上升至每月每平方米23.7美元，较第三季度增长6.8%。 　　上海的甲级写字楼市场正在显示出十年来最为强劲的走势，伴随着空置率的降低，租金水平不断上涨，高力国际对今年市场的预测是，由于2005年共有七幢甲级或超甲级写字楼竣工，释放约48.3万平方米的空间，年末空置将回升至10%水平，但同时预计平均租金将上升6.2%达每月每平方米25.2美元。而陈立民的预测更为乐观，他认为上海甲级写字楼的平均租金水平将在2006年突破每天每平方米1美元。 　　海外资金大举进入 　　对于上海的地产市场来说，能够从2004年影响到2005年的除了央行加息仍有悬念之外，最为重要的就是海外热钱。针对目前上海甲级写字楼市场的现状，海外的机构投资者更多地出现在了这个领域。 　　众多海外投资机构目前选择潜伏在上海地产市场之中，而现在已经浮出水面且最为著名的要属世界著名投资银行摩根士丹利，其旗下的房地产基金也已参与到上海房地产项目的投资中。 　　在去年年底，这个受到世人广泛关注的投资银行整幢买下了锦麟天地酒店式公寓，虽然目前摩根士丹利并没有出面对收购的确切金额给予透露，但是业内流传最广的估计是购买价超过了5亿元。 　　此后，有关海外资金寻求整幢收购上海写字楼的消息开始增多。海外资金在上海地产市场中呈现得力量越来越大。有报道称，中国人民银行上海分行的一位官员透露，目前在上海别墅以及市中心的高端住宅、写字楼市场中，外资购房的比例已达到40%。然而上海市房地局的统计资料则显示，2004年1月至10月，海外购房的比例仅占3.85%，这意味着外来资金主要流向了上海的高端市场。因此有观察人士认为，高端物业的升温是典型的热钱活动征兆。 　　根据有关方面的资料显示，在目前投入到上海房地产市场的100亿美元左右外资中，以海外基金形式出现的有3亿美元左右。而摩根士丹利的研究报告预计，该数字在未来2至3年内将快速增加至20亿美元。 　　赌汇率还是看回报 　　业内分析人士认为，海外资金大规模进驻上海主要是看中了上海房地产的发展前景。他们认为虽然上海房价在国内很高，但和亚洲其他国际化城市相比，房价依旧偏低，投资回报率相对较高。此外，人民币升值预期也是促使海外基金介入的重要动因。 　　对于正在加紧进入上海甲级写字楼市场的海外资金，目前有各种不同的分析，较多的专家认为这些资金与海外的热钱有密切的关系。 　　中房指数系统高级分析师陈晟就持这样的观点。他认为，目前进入上海地产市场的海外资金从去年年中就已经开始，当时大多数的资金进入了上海高端住宅市场，但是现在更多的资金开始流向上海甲级写字楼和高档酒店。他表示，这些资金不排除有押宝人民币升值的热钱。 　　对此也有业界人士持有相同看好，一些来自海外的非房地产基金投资中国房地产，实际上并不是看好房地产，而是看好人民币升值的前景。因为外资买房享受国民待遇，因此大量资金就通过这一途径进来了。 　　“当然，这些海外资金投向地产市场，首先是对上海的地产市场前景有比较充足的信心。而且现在进入甲级写字楼有个良好的大前提，目前甲级写字楼的租金上扬比较快，上涨的空间也比较大，对于未来的走势也还是供不应求。所以基于目前对甲级写字楼需求量特别大的现实，国外的资金需要整幢的收购。”陈晟分析了目前海外资金进入上海地产市场的背景，而且他强调，整幢收购写字楼符合国际资本对股东回报的规律，这些股东需要稳定的资金流，很显然目前上海甲级写字楼市场满足了这些股东的要求。 　　陈晟还是认为这些海外资金更倾向于赌中国汇率的变化。而对于这个观点，陈立民持保留态度，他认为资金就是在追逐利润空间，因此他并不认为是单纯的热钱，“热钱是很难定义”。 　　陈立民为记者分析，国际基金通常可以接受的回报率是7%，而目前上海甲级写字楼软硬成本每平方米总共是2500美元左右，租金则是每天每平方米0.8美元，实际的回报率已经达到11.28%。“这样高的回报率不可能不引起海外基金的关注，整幢收购对投资者有很强的弹性优势，许多的投资者购入整幢大楼后会重新包装或提升租客的档次，对于发掘投资空间有很大的提升作用。” 　　已经冷了近十年的上海写字楼市场正在趋好，见证了这个市场由冷转热的陈立民认为，虽然一般的写字楼发展商并不愿意出售物业，但是许多已经苦等了十年之久的发展商现在也愿意放掉手中的物业来换取现金，而那些国际基金的大规模进入则是看好了上海未来几年写字楼市场的良好预期。 　　投资写字楼，不仅可以坐拥良好的现金流，而且风险相对较低，比较适合长期投资，这也成为上海写字楼投资潮日渐兴起的主要原因。安家集团董事长张旭东认为：“上海写字楼市场的市场机会甚至比住宅市场更大。” 　　对此，陈立民强调，到2006年底中国对金融业完全开放时，将会有更多金融系统的跨国公司进军中国，届时对写字楼的需求将出现成倍地增长。根据摩根士丹利的例子显示，其在香港有超过了2万平方米的办公楼，但是在上海却只有200平方米，如果2006年金融业全面开放，它们的增长速度将会是100倍。如果金融行业这样继续发展下去，供给远远追不上需求。 　　此外，陈立民还向记者透露，据说位于上海浦东、预计在2006年底要竣工的环球金融中心，可能会推迟到至少2007年发售，这样上海的甲级写字楼市场至少会活跃到2007年。