楼市回暖了？市场好转了？又要开始涨价了？

　　近日有文指出，楼市尚未回暖，楼盘盲目涨价，“小阳春”恐变“倒春寒”。

笔者不这么认为。

购房心理预期的转变

　　2008年，商品房市场进入持续低迷，开发企业被迫降价，购房者则持币观望。民众对于市场的普遍观点是：房价将继续下降。在这种市场预期的主导下，商品房开发企业虽然作出了一定的价格调整，但调整幅度没有达到购房者的心理要求，取得的销售效果十分有限。

　　而目前，不少的潜在购房者在目睹商品房项目几波的降价之后，已经逐渐认可和接受了当下的市场价格，并且开始出手购房。购房者的心理预期已经得到改变，而这对于房地产市场后期走势的影响是相当重大的。

购房者众，人多的恐慌

　　也许你会说，其实还有很多的购房者还不认可现在的价格。诚然。但我们不能忽视也确实有相当众多的人已经接受价格并出手购房的事实。

　　不得不重视的一个问题：厦门有太多的人在关注房价，在等待时机买房。总理的话说“一个小问题乘以13亿，将成为一个大问题；一个大问题除以13亿，将会化为一个小问题。”因为中国人口数量庞大，当个人行为演变为大众行为的时候，这种力量是不可小觑的。厦门拥有250万以上的居住人口，其中拥有购房需求的青年人占据了相当大的比重。同时，作为一座国际花园城市，厦门对于周边城市人口在居住上的吸引力也毋庸置疑。因此，厦门商品住的潜在宅购买需求十分巨大。

　　以这些购房者所能接受的价格区间进行分析判断，假设在所有潜在购房者当中，能接受10000元/㎡以上价格的，仅占10%；能接受8000-10000元/㎡区间的仅占20%；能接受6000-8000元/㎡占30%；其余的仅接受6000元/㎡以下的价格。2009年1-3月，厦门全市商品住宅成交均价分别为6503元/㎡，6172元/㎡，7517元/㎡，亦即是说厦门商品房成交均价已经下降至6000-8000元/㎡的价格区间。如此，有60%的潜在购房者可以在市场上寻找到符合心理价位的房源。一旦这些能被满足的购房需求释放，其效果将是可怕的。

　　购房者在房价下降的时候都希望能够“抄底“，当房价上涨，在一定的区间内，往往会有“追涨”的恐慌性购房行为。

　　诚然，也许从供需的角度出发，这60%的市场需求量并不一定能完全消化掉目前厦门市商品住宅存量。但随着这些人购房心理的改变以及心理价位逐渐被满足，其购房需求释放将产生巨大的影响力。

　　由于有购房需求的人口众多，而其心理具有特殊性，因此，在目前商品住宅大量成交情况下，价格一定程度的上涨，将影响观望者的心理，刺激购房。一般的自住型购房、恐慌性的追涨型购房等的一齐释放将在市场上掀起轩然大波。

楼市涨跌，个案先行

　　有人认为，近期成交的房源都主要集中在少数项目，楼市价格调整还只是个案，市场尚未回暖。

　　笔者认为，并不如此。不论房市价格要上涨还是下降，都不可能整个市场所有的项目都采取统一的策略，同时涨价或同时降价。市场价格的松动，从个案的价格优惠开始然后遍及大多数项目；市场价格开始上升，同样也会由少数的几个项目开始，慢慢波及其他楼盘。

　　因此，从此种意义上说，个别项目的价格上调，恰恰可能就是楼市整体价格回调的先兆。触底后的反弹，一定是从局部首先启动的。

　　不论是向上还是向下的价格调整，都需要有走在风头浪尖的先行者。这些先锋的行为，像古时候的英雄，只要得到后来者的适当的步伐跟随，往往改变的是一个时代的命运。

房源可寻，价格已触底

　　触底反弹。楼市现在到底了么？楼市触底与否，有何衡量的标准？

　　笔者认为，这种标准并非绝对的。当大多的潜在购房者能够在市场上找到符合其心理价位的房源并且开始愿意出手购房时，那么市场价格实际上就到达了其下降的底线了。

　　目前，全市成交均价下降到6000元/㎡上下，岛内成交均价在8000-10000元/㎡区间，岛外成交均价稳定在4000-6000元/㎡区间。六成以上的大多数潜在购房者都能够在市场上找寻到符合其心理价位的房源。换言之，目前潜在的市场需求，都有了可以被实现的条件。这可以作为楼市价格触底的见证，为反弹奠定了基础。

买房，经济危机下的保值模式

　　有观点认为，在当前经济形势下，消费行为变得更为谨慎，购房者会慎重考虑其购房行为。开发商现在涨价，将打消购房者的购房打算。但不可忽视的一个问题，商品房具有保值增值的双重功能。在全球经济金融危机的当下，资产的保值及增值已经受到普遍的关注。在房地产价格下降到底线的时候，以购房方式求得资产保值，对有购房需求的人，可谓是最佳选择。商品房价格降后再涨，完全有可能激发人们“抓住最后机会”的心理，刺激购房需求。

高价房源，楼市的“旁观者”

　　还有一个不可忽视的问题，是备受关注的开发商的资金链问题。开发企业的资金链目前到底如何，我们不能系统地考证。但不可否认的是，进入09年以来的热销，对于部分资金压力紧张的开发企业已经起到了一定的缓解作用。而另一些由于土地成本过高根本没有降价空间的项目，短期内市场价格下降还是上涨都将不会对其资金链产生重大的影响。

　　拿地成本过高的项目，受开发成本影响，其价格只有在高位才能盈利。价格不下降，其产品不能销售，不能回笼资金；价格下降，企业负利润，其资金问题仍旧不能被解决。相对于目前的市场形势，这类项目实际上已经成为了“旁观者”。短期内，市场对他们的影响甚微，他们对于市场的影响更小。他们更多地靠着自己的企业实力或其他渠道自身自灭，与市场在一定程度上脱离。

　　综合以上分析，笔者认为，当前商品房价格已经基本到达了底线，购房者的心理已经从早期的持币观望转变为蠢蠢欲动的看房、出手，成交骤增、市场回暖已经是事实。此时，不少开发企业不失时机的涨价，完全有可能更加坚定购房者的买房信心、刺激其购房欲望，使市场走入又一波的价格上升通道。当然，不可否认的是，目前市场依然较为敏感，价格策略的关键，还在于把握价格调整的度。