尽管上海市住房保障和房屋管理局局长再次重申，上海执行住房限购政策并未改变，但持上海长期居住证满三年者可买第二套房这一旧政还是被市场视为“利好”在传播。

　　现实也在诠释着“利好”，春节后，房企促销不断，上海远郊新开楼盘也重新出现了久违的排队购房现象。

　　根据金丰易居&佑威联合研究中心发布的监测数据显示，2月13日~19日，上海市商品住宅成交面积为8.34万平方米，环比(较前周)上涨27.05%；新增供应面积环比激增207.05%，至11.76万平方米；成交均价则环比小幅上涨0.98%，至20666元/平方米。

　　对此，多位业内人士表示，此次上海长期居住证满三年可买二套房政策出台后，将释放部分改善型需求。更重要的是，上海限购政策已经实行一年，此前不满一年社保或纳税证明的被限购人群也陆续符合政策条件，以刚需为主的需求释放将推动上海楼市的小幅回暖。

　　排队购房再现

　　2月19日，绿地新里崴廉公馆推出近百套房源，两天内就去化了八成左右。记者从项目售楼处获悉，开盘两天时间，两居房源已所剩无几，一居房源也仅剩10余套。绿地新里崴廉公馆项目负责人指出，该项目已经历了5个月左右的前期蓄客工作，为项目去化积累了足够的客源。

　　同期入市的毕加索小镇新推的100套90平方米两房剩余房源不足10套。毕加索小镇方面表示，项目的高去化主要是由长时期的客户积累以及定价合理两方面促成的。

　　“刚需将带动市场逐渐回暖。”汉宇地产市场研究部经理付伟给出了数据，今年截至1月15日，新城在上海的6个项目累计实现的销售金额超过5亿元，销售面积在上海各大房企中领先。万科的表现也相当不俗，截至2月18日，位于松江新城的万科金色华亭是全市成交最为活跃的楼盘，累计成交112套；嘉定万科金色领域也是最新作品，成交84套；青浦的万科尚源持续热销，成交60套。

　　万科清林径售楼处工作人员告诉记者，“项目于2月17日开盘，两天左右推出的100多套房源，已售出八九十套。”

　　据记者调查，上海近期有两个价格回调的典型案例，位于浦东康桥的绿洲康城亲水湾，去年6月开盘，开盘成交均价25747元/平方米，去年12月底项目成交均价降至22275.65元/平方米，今年1月项目成交均价降至21067元/平方米，成交15套，进入2月，项目成交均价达到了23031元/平方米，成交量为9套；万科尚源去年11月降价后连续两月成交量都在130套以上，进入今年1月，成交价格从13083元/平方米升至14029元/平方米。

　　“根据目前的环境，很多大型标杆型房企近期都开始酝酿调整开盘计划，加快刚需产品的入市步伐，对高端项目的营销战略重新定位，放慢推案节奏，全面强化客户满意度的提升，围绕老客户圈层制定营销策略。”付伟表示。

　　刚需逐渐释放

　　2011年1月31日出台的上海版限购令第7条规定：暂定在上海已有一套住房的上海户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非上海户籍居民家庭，限购一套住房。

　　对此，大多数人均理解为对已拥有1套及以上住房的非上海户籍居民家庭，政策应是暂停售房。

　　而按照上海市房管局的最新解释，所谓上海户籍居民家庭的概念是指具有上海常住户口，其中包括持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭。

　　这就意味着，持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭可以和上海市户籍居民一样，在限购令出台之后，已有一套住房的，可以再买一套。

　　上海同策咨询师张宏伟认为，近期政策面的微调体现了今年上海楼市调控走向差别化时代，这个差别化主要体现在保护以自住需求为主的市场和部分改善型需求。

　　究其原因，张宏伟认为有三个：第一，1月全国各大城市房价全部停涨；第二，市场僵局的打破还需要一些鼓励与刺激自住、改善型需求入市的差别化的调控政策；第三，自实施限购、限贷政策以来，楼市的真实需求一直被压制，市场需要差别化的楼市调控政策调控措施激活市场成交量。

　　更为关键的是，上海普通商品房准入标准也在不久前放宽，单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下；其中内环内的低于330万元/套，内外环间的低于200万元/套，外环外的低于160万元/套。

　　“这对于持续低迷的上海楼市来说是个利好消息，基于普通住宅可以享受的部分税费优惠，刚需购房者将从中直接受益。”汉宇地产董事总经理施宏叡表示看到了信心。