德佑地产昨日发布的一份报告中称，上海新建商品住宅成交月均价上一次跌破2万元/平方米大关，还要追溯到2010年7月。

　　业内人士分析，沪上2月房价下跌与成交结构变化有关，刚需楼盘在2月的集中成交，是拉低房价的主要因素。

　　3月成交量或延续升势

　　在德佑地产研究主任陆骑麟看来，2月沪上楼市成交量的回升，主要还是春节后的季节性回暖，并非是整个楼市的回暖，或者说是受“小阳春”的推动。

　　来自机构的监测数据显示，2月沪上楼市的成交量随着春节因素影响的减弱，呈现先抑后扬态势。2月上旬，上海商品住宅成交面积仅为6万平方米，而下旬则达到22.1万平方米，占据了全月成交的一半以上。

　　佑威机构执行董事黄志坚认为，受春节因素影响，2月和1月的成交量并不具可比性。今年2月40.32万平方米的成交量，和去年12月57.51万平方米的成交量相比，总体仍算低迷。

　　中国指数研究院副院长陈晟亦称，2月上海楼市的成交量属低位回升，并不存在所谓快速回暖这种迹象，以往市场好的时候周成交都能达到30万平方米。

　　不过，黄志坚也提到，2月的周成交量却是节节攀升的，特别是月末7天的成交量达到18.40万平方米，远高于过去一年12.69万平方米的周均成交水平，这表明开发商在发力促销，楼市开始上演降价、以价换量的“大戏”。

　　陈晟同样认为，刚性需求存在入场的情况，这与开发商降价有关系。陈晟预计，3月沪上楼市的成交量还会往上走，前提是开发商保持降价策略。

　　以价换量主旋律

　　佑威1日发布的报告中，特别提到了保利叶语的降价。

　　据黄志坚称，2月最后5天，保利叶语的成交量就达到了23349.61平方米，成交房源210套，精装修成交均价仅17133元/平方米，“这对后市影响极大，或影响其他开发商预期，带动楼市进入新一轮普跌，从而使得3月成交量较2月继续攀升。”

　　在2月启动降价策略的不只是保利。

　　陆骑麟介绍，2月尤其是2月下旬，沪上楼盘的降价势头逐渐活跃。2月成交面积排名前四的楼盘——保利叶语、万科清林径、象屿郦庭、滨河华城等项目，无不采取以价换量的策略，且成交都集中在2月下旬。此外，象屿郦庭、滨河华城的降价，也反映出了目前沪上楼市的降价趋势——由去年四季度时的外环外区域，蔓延至中环区域。

　　而从2月的成交排行榜上看，低价位刚需楼盘仍占据绝对主导地位。

　　德佑地产在报告中写道，整个2月，上海单价2万元以下房源总成交占比为67.2％，而2011年全年，其占比为60.5％；2月上海单价3万元以上的房源，在总成交中的占比则缩至13％，而去年全年其比重为17.8％。

　　陆骑麟认为，当前的楼市成交回暖尚不足以减弱开发商的后期降价动力，开发商主动“以价换量”，还将成为一段时间内的楼市主旋律。

　　2月房价跌幅扩大

　　2月房价延续跌势的不只是上海。

　　来自中国指数研究院的数据显示，该机构监测的100个城市2月住宅平均价格为8767元/平方米，较1月下跌0.30％。其中，27个城市价格环比上涨，72个城市环比下跌。与1月相比，2月环比跌幅扩大0.12个百分点，价格环比下跌的城市个数增加12个。

　　中指院在1日发布的报告中称，这已经是100个城市的住宅均价连续第6个月出现环比下跌，跌幅也是2011年9月开始下跌以来的最高水平，且价格下跌范围进一步扩大，超过七成城市出现一定幅度的价格下降。

　　不过，较上年同期，100个城市的住宅均价仍有0.93％的上涨，但涨幅低于1月份的1.71％。

　　中指院分析，龙年春节过后，楼市进入新一轮推盘和促销，以“招保万金”为首的大型知名房企降价幅度明显，重点城市降价项目继续增加，价格仍处于调整之势。

　　财新网昨日援引中原集团研究中心研究主任葛岭的观点称，部分地方政府楼市微调政策的夭折，不会对楼市整体回暖造成实质性影响。

　　“8折楼盘卖得好”

　　开发商在期待所谓“实质性回暖”。

　　上海宝华集团副总裁杨健说，他们公司去年几个尾盘项目，这几个星期成交较活跃，一个星期能成交10套房源左右，他们公司的几个新项目也在开工准备中，“一旦市场好转，就可加紧施工，拿预售证推盘。”

　　个中滋味复杂。

　　银亿集团销售总监王士章坦言，房价下跌已是一种趋势，“现在能卖得好的楼盘，价格都是市场价的8折。”

　　王士章预计，三四月份房价还是会持续走低。

　　而沪上楼市2月成交量的复苏，在王士章看来，并不容乐观，“按一个月40万平方米算，一年也才480万平方米，这个量是很小的，并不是常态的成交量。”

　　上海宝华集团副总裁杨健也说，2月沪上楼市成交量的复苏，其实是对之前需求积压的一个释放。而且，各个楼盘或明或暗都有一些折扣，一些老楼盘在去年降价的基础上又打了一定折扣，这些都促进了2月的成交量。

　　王士章则提到，2月更多的开发商还在延续年前的试探和观望策略，推盘量较少，以前期积压项目为主。王士章判断，沪上楼市的成交高峰会集中在4月前后，因为调控近两年，确实有许多刚需、改善型购房者要入场，“预计3月的成交量能达到60万平方米，4月的成交量能达到80万平方米。今年总体的成交量会比去年高很多。”

　　杨健的判断与王士章颇为一致。

　　杨健说，2月推盘的项目不少都是一栋、两栋楼地推，一方面，市场不好开发商也不敢多推；一方面，多推了也确实没那么多客户，“接下来的3、4、5月份是关键， 预计3月上市楼盘将增加，以价换量也会更普遍。”