御翠·尚府在2月底开盘的同时，推出带花园、地下室特价房，获得51套销售量。本报记者 张旭 摄

　　复苏、回暖，春节之后，这样的字眼开始闪现在包括北京在内的许多大城市。在北京，虽然整体数据显示，2012年前两月新建商品住宅整体成交还处于较低水平；但龙年早春，部分楼盘开始迎来了渴望已久的买房人。楼盘渴望成交量的破冰，一部分买房人也有走出观望的实际需求。在开发商促销的拉动力和首套房贷款政策的鼓励下，刚需买房人开始出手了。

　　郊区盘主导前两月楼市

　　阳春虽远，暖意微微。郊区楼盘主导着依稀春寒中的楼市，促销优惠的主基调触动了买房人的神经。不少楼盘2月成交量相比1月继续增加。

　　截至2月28日，在京城前两月商品住宅（含商住）成交套数排名前五中，四个都是郊区楼盘：龙湖时代天街、K2·百合湾、首开国风美唐、合生·世界花园；区域覆盖也相对广泛，分别位于大兴、通州、昌平和亦庄板块。

　　亚豪机构根据北京住建委网站的成交信息统计显示，位于朝阳区东五环外的中弘·北京像素以276套的成交量高居榜首。但郊区楼盘在前20（金地仰山和金茂府并列第20）中占据15席。其中，5个位于通州，4个位于大兴，3个在昌平。除房山外，几个郊区板块齐齐赶上这次迎春季。

　　而在这背后则是，在供应量密集的郊区，楼盘低价策略，撬动了刚需市场的热情。除特价房、赠送面积等优惠方式外，亦庄板块的合生·世界花园还推出了首付分期。亚豪机构副总经理高姗认为，价格始终是刺激购房者的一大主要因素。而首付分期有利于房企争取到更多的刚需买房人。

　　在各种价格优惠的影响下，郊区成交均价同比均出现明显降幅。今年前两月（截至2月28日），通州成交均价17001元/平米，同比降幅为22.3％；大兴15436元/平米，降幅为23.7％；昌平16011元/平米，降幅为23.0％。

　　高端项目成交小幅抬头

　　整个2月，全市共有7个楼盘取得预售证。其中6个集中在下旬。华润·橡树湾和中海九号公馆名列其中。两个城区高端项目入市，或许也是受到近期中高端市场的鼓励。

　　数据显示，在前两月北京市成交金额超过亿元的21个项目中，包括金茂府、长安太和、西山壹号院、瑞安君汇、世茂宫园等项目，普遍都是性价比较高的城市公寓。和黄旗下御翠·尚府就在2月底开盘的同时，推出了部分带花园、地下室的特价房，更加凸显产品性价比。御翠·尚府以近3万元/平米的成交均价获得了51套的销售量。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，相对于中低端项目通常以价格制胜，高端项目以多种资源优势加上产品、配套上的卖点，辅以比较平稳的价格策略，依然可以吸引改善性客群。通过这一部分改善性购房者的出手，也可以看到市场的某一种利好变化。

　　　　■ 调查

　　商住项目热度不减

　　凭借着小户型、低总价、不限购以及购置灵活等特点傍身，让商住型产品在2011年京城整体趋冷的楼市中着实火了一把。进入2012年来，商住项目依然热度不减。据机构统计数据显示，今年截至2月28日，中弘·北京像素以成交276套的战绩位列北京商品住宅项目成交套数榜首。

　　商住项目不断升温

　　而据记者从多个售楼处了解到，进入2月下旬以来，京城楼市的商住项目也在不断的升温，不仅是来电到访量增多，实际签约也渐有起色，包括合生世界村、首开7克拉、首城双景等不少项目都出现了日销十余套的业绩。

　　北京城建·N次方在近日推出了36-70平米的小户型空间，4.2米的层高，17500元/平米的起步价，邻近地铁五号线北苑站的便利出行条件，使得项目一直备受关注。北京城建·N次方在前期世华泊郡的销售带动下，与其形成强烈的价格反差，自2012年1月份以来，已售出55套。

　　“类似这样的项目，都是前期项目规划了一部分商业公建用地，开发商改建为住宅后，限购后及时推出，前期推出普通住宅产品，后期商住产品大幅下调价格，具有很强的价格优势，对市场形成了较大影响，在一定程度上促进了产品的成交。”业内某分析人士告诉记者。诸如华纺新天地、K2·百合湾等均是这样的商住结合的项目。

　　还有一类在近期引起较高关注度的，即以超低折扣入市的商住项目，位于南四环马家堡区域的蓝光云鼎项目，在2月初，大部分项目还未从“年味”中苏醒过来之时，该项目就推出了重磅折扣，平层面积49平米，层高5.49米的LOFT结构，以七折的价格促销，折后项目以百万元起步，这在四环内邻近地铁4号线的地段，实属难得。虽然仅推出六套特价房，且在一周内已全部售出，但也已经为项目赚足了眼球，为项目的后续销售带来一定利好。

　　同质化竞争致销售不畅

　　并非所有的商住项目都能够幸运地成为市场的宠儿，商改住叫停后，随着普通住宅市场项目频繁打折促销及购房群体的逐渐消化，现存的购房群体对于商住项目的甄别也更加细致，商住项目的销售情况也开始分化，尤其在市场形势严峻的当前。

　　同一区域同样产品的项目集中入市，项目造成竞争局面加剧，项目销售陷入僵局。如易居国际、绿城阳光名苑、东亚·五环国际等，这些项目均是商住类产品，入市时间相差无几，且多数项目在同一区域，如绿城阳光名苑、东亚·五环国际均位于大兴旧宫镇，同区域内新入市的同质化新盘同期入市，导致销售不畅。

　　产品同质化的背景下，价格自然而然就成为比拼要点。因此业内人士分析，在一些商住项目扎堆的区域，不排除未来还将会有更多的特价房及价格微调。