2月楼市的回暖，令不少观望中的买房人陷入纠结。但事实上，交易量的上升主要是深度降价项目的拉动。大部分在售楼盘，尤其是2009年、2010年高价拿地的项目，目前都面临着难以定价，成交困难的窘境。业内人士认为，过去两三年里高价拿地的开发商，如果还像往常那样以高利润为目标，一定难逃曲高和寡的尴尬。目前北京已有不少高价地项目，不得不低价甚至亏本销售。对于观望的购房人来说，或许也将是出手的最好时机。

　　楼市升温高地价项目干着急

　　从2月份下旬开始，楼市的供需均出现明显回暖迹象，不但成交量环比上升了23%，新盘的供应量也在4天内连续增加了6个，不少项目在降价后都出现了售楼处爆棚的场面。

　　不过，这样的热闹似乎与许多高地价项目绝缘。

　　在北五环外的安立路上，静静卧着北苑立水桥区域最贵的项目紫御华府。2009年9月7日，专门操作高端项目的一家民营房企北京金力投资公司，击败华远、首开等知名房企，以每平方米15000元左右的楼面价格购得这一奥林匹克森林公园北部的地块。按照北京市房地产交易管理网的显示，该项目早在去年12月便取得了预售证，售价大概在6万元/平方米左右，但至今仍未正式开盘。

　　在记者探访时，售楼处除了工作人员外，没有一名看房人。一位相关负责人表示，虽然已有楼座封顶，但由于市场环境影响，具体开盘日期未定。

　　而同样为位于奥林匹克森林公园北部的高端项目招商嘉铭·陇原，则为了吸引购房人，采取了与紫御华府背道而驰的策略，在均价3.3万元/平方米的基础上，接连推出5套8.5折的特价房，并赠送5000元/平方米的精装修。

　　一个高定价，迟迟推延入市，另一个则大打促销。同区域内两个高端项目的做法也恰恰反映出一些高地价项目面临着有价无市的尴尬。

　　类似的情况在望京区域也有体现。2010年，远洋地产和保利地产先后以40.8亿元和50.4亿元购得望京区域地块，楼面价分别为27500元/平方米和18000元/平方米。如今，保利望京地块命名为保利中央公园，早在去年8月便一期入市。而远洋地块开发的楼盘虽正式命名为“远洋·万和公馆”，但由于难以定价，开盘日期一再推迟，至今仍未入市。

　　高价地或选择“赔本儿”卖房

　　不过，也有不少高价拿地的项目选择了大胆开盘。北京房地产交易管理网显示，亦庄目前在售的中信新城，签约均价仅为23060元/平方米，自2011年6月30日取证以来签约套数为509套。而该地块在2010年拿地时的楼面地价就高达1.7万元/平方米，刨去各项成本，不少业内人士都认为这个价格属于“赔本的生意”。

　　无独有偶，远洋地产在大兴的别墅项目远洋天著目前整体成交均价是25073元/平方米，一套385平方米的特价连排别墅，售价约800万元。根据中房信CRIC测算，相当于每平方米均价20779元。而该地块也是2009年地价高涨时购得的，楼面地价高达19959元/平方米。也就是说，目前在售价格基本属于亏本销售。

　　搜房控股董事长、中国指数研究院院长莫天全在接受记者采访时表示，2009年、2010年有不少高价拿地的项目，按照往常惯例，开发商为追求利益最大化，往往将对这些项目待价而沽。但在未来半年的时间内，市场预计仍以降价为主，高价拿地的项目如果继续捂盘，必然面临支持不断增加，回款基本为零的现状。因此低价甚至赔本入市换取销量缓解压力才是上策。

　　“赔本生意”只是阶段性亏损销售

　　北京中原地产对于北京高价拿地的项目进行统计发现，按照正常项目土地成本占销售总额的三四成计算，目前高价地项目的盈利空间已经非常小，不少项目甚至已经亏本。北京中原三级市场研究总监张大伟称，2009年以来的地王，土地成本占售价比达到39.2%，创造了历史最高，其中有8块占比超过了40%。而国土部2010年数据显示，全国平均土地价格占项目售价平均为23.2%。北京部分2008年的拿地项目，2010年销售时，地价占房价的比例平均为20%左右。

　　在销售每况愈下的压力下，入市的高价地项目被迫降低价格预期。一位大型房企的负责人透露，由于手中有多个高价地项目，公司高层为缓解资金压力，目前考虑的已不是盈利销售，而是亏损多少进行促销。如果北京部分的项目亏损10亿元，就需要外地的项目同样采取降价策略。而如果北京部分大幅调低售价，亏损20亿元，则需要外地项目在价格上保持稳定，以做到相互平衡。

　　“不过这样低于成本价销售应该是大房企的一种阶段性策略。”中原地产华北区域董事总经理李文杰称，大房企由于项目较多，可以消化个别土地成本较高项目的亏损成本，一定时间段内选择局部楼栋亏本销售，也不失为一种现实策略。

　　买房或迎来好时机

　　“今年楼价还会下降15%左右，上半年将会是买房的较好时机。”广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔表示，目前更多的开发商正在加入降价的行列，无论是明降的还是通过各种手段变相暗降的。都表明了开发商对于市场未来的预期，对于购房人来说也将是选房买房的好时机。

　　对此，莫天全也认为年中是购房需求释放的集中期。尤其是高价地项目的赔本销售，将导致更多的购房需求涌入，刺激市场。根据搜房网的2012年置业调查显示，40%的参与人选择在1-6个月内购房，占比最高。

　　另外，业内人士分析认为，一些高地价项目的赔本销售，对于观望中的购房人来说也是捡漏的最好时机，购房人在选房时，应该注意开发商拿地时的价格，对于普通住宅项目来说，开发商的成本价大概是地价基础上加6000元/平方米，售价低于或等于成本价的项目往往便是出手的好时机。

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