现状：量价齐跌降幅领跑城区

　　根据北京住建委网站数据显示，泛上地区域，特别是在2009年达到历史顶峰以后，持续下调，其中2011年的1907套，环比之前一年3740套，下调幅度达到了49%。

　　在2012年截止到3月5日仅签约商品房190套，不足2011年总签约量的10%。上地市场已经从2009-2010年的楼市热点区域，逐渐成为市场的非热点区域。

　　价格方面，均价更是从2011年的30989元每平方米，下调到了今年的25804元每平方米，环比均价下调幅度达到了16.5%，大部分在售项目都面临着销售难的现象。

　　原因分析

　　外地人多限购挡住一半客源

　　北京中原地产市场研究部分析认为，上地区域因为集中了比较多的新技术人才，其中以外地户籍为主，这也使得在限购之前，这一区域购房人群60%以上都为外地户籍。

　　最近一年，通过中原地产的数据统计，这一区域的外地户籍购房比例不足10%。“将近一半的客源被挡在门外，那些外地人是攥着钱干着急。”

　　因此，可以说限购令是成交量锐减的最大原因，也是上地成为海淀区乃至全北京城区中受到调控影响最大的区域。

　　性价比不高高端房产卖不动

　　据了解，泛上地区域内的房价相对比较高，普遍在3万以上，性价比高的项目少。虽然北五环周围的经济发展相对其他区域更好，但是区域内的房价也达到了东四环周围的价格。

　　亚豪机构统计数据显示，截至2月底，今年前两个月北京成交超过40套的项目中，成交均价在20000元/平方米以上的仅有3个，共计售出132套，而同期20000元/平方米以下的项目却多达17个，共计售出商品住宅1378套，销量是20000元/平方米以上项目的10倍。

　　平均到每个项目，今年以来的两个月时间，单价2万以下项目平均售出了81套，是2万以上项目销量的一倍左右。

　　配套不足替代性供应抢客源

　　虽然价格到了高端的水准，但是因为品质及配套的问题，区域内需求并不多，影响了区域市场的需求。因此，在区域内替代性供应比较多的情况下，大部分客源被分流。

　　据了解，目前在上地工作的主要为两部分人群，分别是小企业主及年轻白领，这两部分人群需求，分别是改善性及刚需产品。改善性产品在北四环中关村等区域，不仅有成熟的商业环境，学区教育配套也更完善。而对于刚需产品，上地区域远不如回龙观及昌平等区域的价格优势。

　　泛上地几个典型项目最近成交情况

　　1：五矿万科如园

　　更新月份 成交套数 成交面积(㎡) 成交均价 成交总金额

　　2012年2月 1219.54 33746 741万元

　　2012年1月1 266.26 39399 1049万元

　　2:西山壹号院(楼盘资料业主论坛)

　　更新月份成交套数成交面积(㎡) 成交均价成交总金额

　　2012年2月5 1157.65 42076 4871万元

　　2012年1月10 3341.04 34002 1.14亿元

　　2011年12月44 14570.32 43814 6.38亿元

　　3:正源尚峰尚水(楼盘资料业主论坛)

　　更新月份成交套数成交面积(㎡) 成交均价成交总金额

　　2012年2月1 126.94 24413 310万元

　　2011年11月6 548.22 18014 988万元

　　2011年10月12 679.89 19394 1319万元

　　以上数据由北京中原地产市场研究部提供

　　预期：房价还有明显下调的可能

　　北京中原地产市场研究部分析认为，上地作为之前的热点楼市成交市场，目前市场基本陷入冷冻，特别是高端项目，更是因为缺乏性价比，成交惨淡。目前区域内个别已经下调价格的项目占据了市场90%以上的成交，预计区域内后期很可能会出现以价换量。

　　从成交情况来看，春节后，泛上地区域签约的基本都是2万以下项目，销售数据回暖的楼盘大多为刚需盘，由于春节前后两周时间都没有类似项目推盘，已经积累了不少客户，再加上政策的部分刺激因素，才会出现成交量回暖的现象，但是可持续性不强。

　　因此，作为海淀区乃至北京城区首套限购及限贷政策影响最大的区域，上地市场不容乐观，房价还有明显下调的可能。