存货偿债双压 万科上半年或领衔第二轮降价

　　　　　　　房企纷纷调低买地目标 囤地捂盘模式已经过时

　　[房企新闻]降价卖房低价拿地 中海地产“倒差价”赚钱

　　　　　　　去年北京土地市场颗粒无收 SOHO中国考虑提价试探风声

　　　　　　　项目配套难如期兑现 雅居乐被指开“空头支票”

　　随着房地产调控的深入，上市房企的日子越发“难过”。已经公布的2011年年报显示，房地产企业存货同比激增了五成。机构认为，随着2010年大量开工的项目陆续竣工，房企去库存化的压力将与日俱增，房地产开发商有望展开新一轮降价促销。

　　上海易居房地产研究院14日发布的《月度存货压力报告》显示，截至2012年2月底，北京等10个典型城市新建商品住宅库存总量为5766万平方米，与去年同期相比增长38.1%，与上月相比下降2.27%。库存总量同比仍然涨幅较大、处于历史高位，但环比已连续两月下降，与近期楼市成交量有所回升、供应量没有同比放大有关。

　　一线城市方面，北京、上海、深圳、广州4个城市新建商品住宅库存总量高达2928万平方米，与去年同期相比增长37.1%；二线城市，青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个典型二线城市新建商品住宅库存总量为2839万平方米，与去年同期相比增长39.1%。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，今年前两月，由于季节性因素，开发商推盘量较小，造成了月度的供不应求，但在调控政策不放松的形势下，预计开发商会抓住机会尽快推盘，接下去几个月仍将回到供大于求的局面。

　　国务院总理温家宝14日在记者会上明确表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。市场普遍认为，这个表态意味着短期内地产调控政策没有放松的可能。而随着调控的持续深入，房地产企业的日子也将越发“难过。”已披露的2011年年报也显示，上市房企在存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升，持有的现金及现金等价物却大幅减少。

　　WIND统计数据显示，按照申万一级行业分类，截至3月14日，两市已有26家房地产企业公布了2011年年报。从资产负债率来看，剔除ST类企业，上述房企的平均资产负债率为59.41%，同比2010年略有上升。地产龙头万科的资产负债率由74.69%上升至77.10%。

　　从利润情况来看，2011年全年，上述26家房企共计实现营业总收入1275亿元，同比增长29%；归属于母公司股东的净利润则合计为180亿元，同比增长24%。虽然整体呈现增长局面，但2011年全年，仍然有包括创新资源、高新发展（000628）、中弘股份（000979）等在内的7家企业出现净利润下滑，且下滑幅度均在17%以上。四季度的情况则不容乐观。2011年四季度，上述房企共计实现620亿元的营业总收入，同比增长30%，但净利润却为87.5亿元，同比增长仅为17%。2011年四季度，净利润下滑的房企达到了10家。

　　而从现金流的情况来看，也不容乐观。WIND统计数据显示，2011年全年，26家房企经营活动现金流量净额为37.7亿元，去年同期则为12.6亿元，但若剔除万科之后，25家房企的经营活动现金流量净额则仅为3.8亿元。截至2011年末，26家房企的现金及现金等价物净减少了84.6亿元，而2010年末则净增加了170亿元。2011年四季度，上述房企的现金及现金等价物净增加额仅为6.8亿元，而去年同期则为59亿元，同比减少了88%。

　　存货数据则更令人担忧。统计数据显示，上述房企2011年末的存货总量达到了3258.7亿元，同比2010年末的2173亿元大幅增加了50%。在有可比数据的25家中，有17家出现了存货同比上升的情形。其中，万科的存货由去年同期的1333亿元增长56%达2083亿元。另外，上述房企的应收账款则从40.6亿元上升至42亿元，流动负债则从2061亿元上升至2986亿元，上升45%。

　　国家统计局最新公布的数据显示，2012年1至2月份，全国房地产开发企业房屋竣工面积10094万平方米，增长45.2%，增速提高31.9个百分点。其中，住宅竣工面积7936万平方米，增长47.9%。新时代证券认为，目前行业销售/竣工比为0.69，呈现出供大于求的格局，随着2010年大量开工的项目陆续竣工，2012年将是行业竣工高峰年，预计在2012年全年房屋竣工面积增速将维持在30%左右的增长水平。不断加剧的行业库存压力和低迷的销售将继续刺激开发商执行“以价换量”的市场策略。

　　数据显示，2012年2月末，全国商品房待售面积30526万平方米，比2011年年末增加3332万平方米。其中，住宅待售面积增加2674万平方米，待售住宅增加量不断扩大。

　　“链家地产”市场研究部冯联联认为，从当前的市场情况来看，开发商从2011年下半年就面临去库存压力，加之一二月份成交走低，待售商品住宅月增加了接近30万套（按照每套90平方米计算），在庞大的库存量之下，而调控不变市场观望浓厚，开发商未来仍将面临更大的销售压力，或将促使开发商进一步下调价格促销售。