“这个项目是中弘股份第一个动工的旅游地产项目，也是公司全面转向旅游地产的开端之作”，中弘股份董秘金洁接受《证券日报》记者采访时如是表示。

　　不过，有业内资深旅游地产开发商向记者透露，住宅市场的受限虽刺激了多家开发商转战旅游地产，长远来看，其前景利好。但旅游地产具有资金投入庞大、开发周期漫长和对专业经验要求超高等独特性质，尤其中弘股份受困于2011年多项业绩指标同比“腰斩”，促使其挑战旅游地产承担着非常大的风险。

　　斥资百亿押宝京郊

　　金洁向本报记者透露，这个项目主要目标客户是北京城区周末休闲游游客、商务会务人士以及旅游中转客流等人群。

　　“这个项目预计投资总额将达到一百亿元”，金洁向记者透露，不过，他同时强调，这个一百亿不是一下子全部投入，而是滚动式投入的。比如说，拥有自有资金10亿元后，通过基金、信托等多元化融资渠道融资，包括通过销售获得的回笼资金等逐步投入，最后投资总额将达到百亿。

　　“这个项目的第一笔回笼资金将在一年半到两年后到位”，金洁还向记者表示，该项目开发时间预计为5年，一期工程为娱乐中心等产品，预计今年年底将竣工投入使用。

　　全面转型旅游地产

　　值得注意的是，据记者了解，除了已经开工的御马坊国际生态城外，目前还有长白山国际旅游度假区、北京怀柔西游记文化创意产业园、等项目进入了公司规划设计阶段以及拿地商讨阶段。

　　而事实上，中弘股份以前开发产品是以商业地产项目为主，包括位于北京的非中心、望京商业街以及最近六折优惠的“商改住”项目中弘·北京像素等产品类型。而此次中弘大手笔转向投资旅游地产，是否意味着公司战略上将全面转型旅游地产？

　　对此，金洁向本报记者明确表示，御马坊国际生态度假城项目确实是中弘股份近几年来谋求向旅游地产战略转型迈出的实质性的一步。

　　“公司投资上述项目确实意味着全面转型，而且未来将致力于纯粹的旅游地产项目开发。”金洁还向本报记者透露，公司目前正商谈位于湖北宜昌的一个旅游地产项目。

　　不过，更值得注意的是，据中弘股份近日公布的2011年年度报告显示，报告期内，公司营业总收入同比下滑49%；营业利润同比下跌54%；利润总额同比下跌41%；归属上市公司股东的净利润同比下降39%。

　　针对上述情况，有业内人士向记者表示担忧，中弘此时转型，或许是受困于2011年业绩“腰斩”，加上行业普遍进入“冬天”，才被动的转向旅游地产，以求破冰，这就承担着很大的风险。

　　对此，金洁表示，公司一开始就定位于旅游地产开发，商业地产项目只是过渡性产品，未来公司开发重点将全面放在旅游地产领域。

　　不是谁都可以做旅游地产

　　“多数开发商转战旅游地产看中的是项目中的住宅产品能够快速回笼资金”，中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海向本报记者表示，因为洽谈旅游地产项目时，开发商可以在拿地成本和税收上享有巨大优惠，这样开发商一边可以用极少的成本维持旅游休闲配套设施的开发和运营，一边利用住宅来回笼资金获取大幅利润。

　　不过，中弘股份涉足的旅游地产却不是这种盈利模式。金洁向记者表示，公司的北京平谷项目和将来要开发的旅游地产项目都是纯粹性的旅游地产项目，项目中没有住宅产品，有居住性质的只是度假村中的酒店。

　　“如果旅游地产项目中没有住宅产品，在这种情况下，拿什么来支撑企业的现金流成了关键因素，如果这一问题不能妥善解决，这个项目就面临着很大风险。因为酒店等产品开发周期长，现金回流慢非常考验企业的资金链。”山水文园集团金融资产管理中心总经理赵一军对记者如是说。

　　金洁则表示，公司的旅游地产项目不是靠开发住宅产品卖给当地居民或者投资者盈利，而是靠各种“一站式”休闲度假设施，完全服务于游客而盈利。

　　对此，曹建海表示，国内很少有开发商是做纯粹旅游地产项目的，能够把纯粹的旅游地产项目做好的更是少之又少。

　　赵一军也向记者表示，旅游地产领域是一个“大资金、大整合、大资源”的开发领域，如果做纯粹的旅游地产项目，不但要在选址上与当地独特的自然人文环境相结合，还要有历史上的旅游资源，更要有精准的客户定位，要看客户是否有购买力等，多种因素有效结合才能够获得成功。

　　“不是谁都可以做旅游地产”，赵一军向本报记者如是表示，事实上，想要赚快钱的房企盲目进军旅游地产存在着很大的风险。因为旅游地产不是可以速食的，其特点是开发周期长，资金周转非常慢，对没有经验和实力的房企来说，有被拖垮的风险。