保障房资金来源及盈利问题一直是业界关注的焦点，尤其在宏观调控的形势下，房企资金短缺、融资不畅的问题逐渐显现。对此马强认为，保障房应该进行融资创新，保障房土地要在开发公司名下，以此基础形成融资平台，借此打破融资瓶颈。

　　金泰地产在保障房开发的过程中充分体会到了融资创新的重要性，拥有融资平台，融资难的问题就可能迎刃而解。例如金泰地产所拥有的持有型物业成为一个良好的融资抵押物，这也成为应对宏观调控的最坚定有力的支持。

　　保障房建设需“融资创新”

　　《理财周报》：金泰今年打算建多少保障房？

　　马强：去年开工的今年全部都在建，京西有56万平米。怀柔加朝阳的项目一共50万平米，再加辽宁的20万平米的保障房。一共是120多万平米保障房的建设规模。

　　《理财周报》：这个120多万平米的保障房建设大概需要多少资金？

　　马强：京西基本上80个亿的资金，其中40个亿是征收补偿。另外40亿是建设投资。朝阳项目是分期开发，因为是毛地，还有一些拆迁没有完成，也是分期投入的。整体的应该30个亿左右。怀柔4万平米在2.5亿元左右。

　　《理财周报》：现在很多开发商资金比较紧张，融资成本也较高，金泰是否也存在这个问题？

　　马强：在北京做保障房，如果土地已经划到开发公司名下，融资是可以实现的，这是一个重要手段，土地一定要在公司名下，以此为基础形成融资平台。我们成功的走出了这条路，预计融资瓶颈能够打破。

　　《理财周报》：在建保障房过程中，金泰如何做到融资畅通？

　　马强：金泰丽富嘉园项目我们能够顺利运作，得益于三个方面：

　　第一，开放共赢的理念。首先是和政府的共赢。政府需要我们去做保障房，我们顺应了这种形式就去做了，响应了政府的号召，这也是和老百姓共赢的机制。我们实际上是带政府去融通资金，共赢机制很重要。

　　第二，做事得靠谱，得讲诚信。诚信将成为品牌。

　　第三，融资创新需要有好的思路，好的方法，好的态度去实现。

　　做城市运营商，目标30亿

　　《理财周报》：你觉得今年的宏观经济形势怎么样？

　　马强：今年对经济增长目标调下来了，第一季度的CPI数据也很好，但是第二季度过了再看。政策定的是7.5％，据我预测，明年统计局年报公布肯定还得超过8％，因为8％是无数学者都计算过的，这是就业的一条红线。

　　《理财周报》：现在大家对房地产调控讨论得比较多，你觉得在哪些地方政府应该放松一些？

　　马强：保障房大面积供应、充分供应之后，所有对商品房市场的限制都应该放松。住房要做到应保尽保，公租房、廉租房和限价房必须要大量供应、充足供应、应保尽保，这些我们都解决了，或者绝大多数解决了，这个时候就是放松调控的时机了。

　　《理财周报》：目前做保障房的利润是多少？万科说只有3％的利润，有人说有10％到12％？

　　马强：不能笼统讲，应该分类：第一类是限价房，比如金泰地产的东坝丽富嘉园项目。政府规定在土地一级开发里利润不能超过8％，在保障房建设开发商的利润不超过3％，在核价的过程中，成本的3％，这就是你的利润。

　　第二种情况是公租房和廉租房，现在都是只管建，先把房子建起来老百姓住进去再说，盈利以后再考虑。但是账如果算不清楚，以后是很大麻烦。

　　《理财周报》：现在普遍有一个问题就是保障房是亏本的，在这一块怎么把资金持平，或者甚至可以说是盈利？

　　马强：我们的应对之策就是我们提出了一个“做城市运营商”的理念、“人本地产”的理念，这两个也不是孤立的。

　　城市运营商实际上就是产业多元化的考虑，我们叫复合地产，光盖商品房不成，需要转变为“复合地产、区域经营”，方方面面要谋求共赢，这个叫快速周转。一定要高度关注财务成本，现在融资成本也比较高，所以快速周转，已经定下来干的一定要快速。

　　每做一个项目，每进入一个区域，都要形成利益的一个共同体，聚合方方面面的能力和优势。全程服务，为客户提供房地产产品全生命周期的服务，好的房子是盖出来的，也是住出来的。单一的“建房子—卖房子—走人”老住宅开发模式注定要被市场淘汰掉。

　　《理财周报》：金泰今年准备拿商业用地么？

　　马强：去年12月29日我们拿了黑山地块，我们公司旗下的昊泰地产做的土地一级开发。后续我们将谨慎拿地，理性发展，这是行业的一个共识。

　　《理财周报》：去年金泰的销售额是多少？今年销售目标是多少？

　　马强：去年的销售额是22个亿。今年按照“十二五”规划我们的目标是30个亿。处在宏观调控期间，我们在保障房上会有一些作为。作为一家国有房地产开发企业，未来我们要继续去做一个诚信的、负责任的、“流着道德血液”的开发商。