地产行业进入下半场。

　　那些掉队的传统地产标杆，正在被势如破竹的新锐地产商追赶。中国地产界的秩序一度被打乱。

　　“地产行业最重要的无非是战略和资源配置。”深圳某地产顾问表示。

　　在地产拐点周期，各龙头地产商暴露出来的问题，潜藏的风险，采取的相应措施，都决定了他们日后在地产界的战略地位以及下一个中国地产界版图。

　　中国地产新版图

　　2011年房地产时值史上最严调控，变数频频，地产江湖已到了重新排定座次之时。

　　房企改革十年，催生出来一批中国地产界的标杆。如四大上市房企招保万金，深圳“五朵金花”：万科、中海、招商、金地、华侨城；“广东五虎”：恒大、雅居乐、合生创展、富力、碧桂园。

　　如果按照销售额来划分，中国房企大体可分为三个梯队。第一梯队，500亿以上规模。第二梯队，200-400亿规模。第三梯队，100多亿规模。除了万科仍独占鳌头之外，这三大梯队内的座次在短短的一年内发生了裂变。

　　2011年，恒大、龙湖、佳兆业等新锐力量迅速崛起，在各自的梯队内挑战传统第一军团，地产格局面临颠覆和重构。

　　第一梯队，2011年恒大实现了808亿的销售额，已经甩开了保利（732亿）、中海（720亿）、绿城（300亿），直追千亿（1210亿）万科而去。恒大在地产界的重量级数已从2010年的第5位跃升至2011年的第2位。

　　在第二战线，2011年龙湖实现了381亿的销售规模，超越了雅居乐（310亿）、金地（290亿）、富力地产（287亿）、招商（210亿），座次仍然维持在第6。

　　第三集团内，佳兆业2011年销售了147亿，已经赶超了合生创展，与华侨城的差距也在缩小。短短的3年间，佳兆业在地产界排行榜上往前冲了32名。

　　就这样，在调控的寒冬，在各地产开发商力量的此消彼长之间，中国地产界的新版图已悄然绘成。

　　“快”的魔咒和“慢”的镣铐

　　3月13日在万科2011年年报的新闻发布会上，万科总裁郁亮表示，“现在不管是哪家开发商，都在加快周转。我们坚持高周转的策略。”

　　在地产界，进与退、快与慢、激进还是稳健，永远都是一门哲学。你还记得那些想做地产界大佬的开发商，是如何一个一个倒下的吗？

　　2003年，地产黑马顺驰的前老板孙宏斌公然挑战万科，表示要做到全国第一。孙宏斌带领顺驰疯狂拿地，占尽帝王，辗转腾挪资金。2006年，顺驰被扫地出局。坊间笑评“其兴也勃焉，其亡也忽焉。”

　　富力在官网上也曾挂出“超越万科不是不可能的”的狂文。结局是，2009年以来，富力的排名步步后退，从第8位掉到了第14位。

　　绿城也给万科下过“战书”，之后是依靠杠杆迅速扩张登顶。谁能想得到2011年“被破产”，2012年“求保命”的绿城，2009年时还雄踞第二？

　　不要轻易说“超越万科”，它就是一个魔咒，抑或是一场宿命。即便是万科自身，也在经历着深刻的变化和调整。2007年开始转向二三线城市、2008年遭遇宏调万科降价抢先出货，2010年万科进入商业地产，2011年万科表示“稳健拿地”。

　　2012年伊始，扑向万科的“维权浪潮”一浪又一浪，矛头直指万科的产品质量。高周转战略是否也给万科埋下了隐患？

　　2010年销售直逼万科的保利地产（600048），2011年已退居第4位。2003年至2010年年间，保利的资产规模已从不到19亿扩张至1524亿。保利的扩张速度和负债率，远高于万科和恒大。“保利虽说有拿地和融资的独特优势，但这种扩张方式不可持续。”深圳某地产顾问表示。

　　和万科、保利、恒大这些“快”公司不同，金地、招商主打“稳健牌”。不同的是，2011年，招商地产（000024）“快”了起来，从拿地到开发到推盘明显提速。慢与快转变之间，招商似乎拿捏不稳，2012年以来频频遭到“虚假销售”、“虚假广告”质疑。

　　金地的动作则还是很慢。寒冬下采取“冬眠休克疗法”，在土地市场上鲜有出手，调整产品结构、城市布局均慢人一拍，管理团队的水平多为业内人士质疑。

　　诸如此类的龙头地产商，现在不管埋下哪一处风险种子，抑或是做出何种应对措施，都决定了其日后的地位以及整个中国地产界的格局。

　　慎入商业地产

　　“北万达，南万科”这六个字，说的就是10年前万科走专业住宅开发商路线，万达专注于商业地产。

　　自2001年起，万达从地产业到商业、酒店、文化、零售，“加”出来一个商业地产王国。至今没有人知道万达的野心和扩张的边界究竟在哪里，正如我们不了解它的风险控制力一样。

　　2010年，万科也开始进军商业地产。2011年金地专门提出了“一体两翼”的发展战略，其中“一体”指住宅地产，两翼分别指“商业地产”和“地产金融”。

　　随着楼市调控的推进，截至2011年，绿地、保利、恒大、龙湖、华润等住宅房企也纷纷进军商业地产，与万达、新鸿基、SOHO抢地盘。“商业地产是未来地产业的发展趋势。”深圳某券商分析师认为。前述地产顾问则提示了做商业地产的难度和风险，“限贷、限购促使部分住宅地产商贸然进入商业地产。但是商业地产的模式比较复杂，对人才、资金、商户资源的要求很高，培育期也比较长。”

　　该地产顾问还指出，住宅地产商切入商业地产，一般不会直接开发，可以采用做配套商业地产或是与其他企业合作的方式。据说万科做的就是配套商业地产，为住宅地产服务。