两年前，地王频出、大型房企聚集、多条地铁覆盖、新城规划等等利好，让通州楼市昂着头、唱着歌地迈向“三万元”时代，一时间风光无二，房价直逼望京、亚运村等核心区域。但一纸调控令，让通州楼市的风光戛然而止。如今调控将近两年，人人喊降的通州再也绷不住了，在今年迎来了全面降价时代。一些在2010年卖出高价的项目，如今价格早已大幅缩水，个别项目对比高峰时的售价惨遭“腰斩”。也就是说，同样的钱在2010年买的房子，如今甚至能够买两套相同的房子。

　　房价跌回13000元/平方米 跌去价格足够再买一套新房

　　通州，这个近年楼市中的是非之地，终于在近期迎来了一波集中成交。K2百合湾、富丽金禧花园、华业东方玫瑰、东亚逸品阁等项目的集中入市，拉动了通州的整体成交量超过朝阳、房山、昌平，仅排在同样大幅降价的大兴之后。

　　根据记者的走访调查，目前通州在售的项目中，有多个项目的报价已经接近或低于13000元/平方米的水平，如新近开盘的东亚逸品阁，折合赠送面积后仅为11100元/平方米，通州新城核心区的K2百合湾虽然成交均价在19000元/平方米左右，但由于该项目户均赠送面积在30平方米以上，导致实际价格仅为14000元/平方米。 不仅如此，地铁沿线的京贸国际城售价13700元/平方米起，华业东方玫瑰折后均价14000元/平方米，也纷纷步入下行通道。

　　另外，在通州马驹桥板块，合生[简介最新动态]世界花园均价13000元/平方米，星悦国际均价12800元/平方米，珠江奥古斯塔城邦[最新消息价格户型点评]均价13000元/平方米，润枫领尚项目起价13300元/平方米，且有2万抵9万的优惠。不难看出，通州主要在售楼盘的价格均明显下调，整体房价已经跌回到“一万三千元”时代。

　　与2010年通州房价顶峰时期相比，价格早已从“天堂”回落到“人间”。亚豪机构提供的数据显示，2010年二季度，通州大部分楼盘售价均在每平方米2万到2.5万元之间，包括世纪星城、北京ONE、月亮河城堡等部分楼盘的报价一度超过3万元大关。如今许多项目都调低了报价，像京贸国际城当前销售均价为14600元/平方米，如果一次性付款还可以打九八折，相当于14308元/平方米，与价格高峰时的26800元相比，跌去将近一半。此外，位于京哈高速北侧的K2·清水湾项目2010年12月开盘定价达28500元/平方米，而目前在售的珠江国际公馆项目同样以高品质住宅主打，距离K2·清水湾步行仅需5分钟，均价却为15000元/平方米左右。同区域的两个项目，一年多的时间，每平方米价格相差13500元，如果按照一套100平方米的房屋计算，总价就差出了135万元，这个价格在现在的通州，足够再买一套新房。

　　住宅新盘集中加剧销售压力 促销导致房价下行

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，通州的多数住宅项目成交均价在每平方米1.3万元－1.6万元之间，与房价高峰时期相比，价格接近“腰斩”。惨烈的价格战正是由于区域内新盘项目太过集中，彼此间的竞争所导致。

　　目前通州区在售项目有近30个，其中除了五六个项目是别墅产品外，多数项目是普通住宅产品或者商住产品，这些产品主要聚集在地铁沿线、主城区、运河周边及马驹桥区域，不但供应量大，且同质化现象突出。

　　再加上限购政策的持续发力，自2011年下半年开始，通州区域内越来越多的项目进入了打折促销行列，且力度逐渐加大，像K2·百合湾[最新消息价格户型点评]、华业·东方玫瑰这些项目折扣幅度达到了8.8、8.9折。不仅是老项目促销有力，新项目也是当仁不让，2011年底开盘的东亚逸品阁以起价12400元/平方米低价入市，而且还有面积赠送，折合面积后的均价低至11100元/平方米，作为只有4栋楼的小体量项目，利润已极为微薄，接近成本价。

　　对此，通州梨园附近某项目销售经理表示，由于限购政策持续发力，市场观望加剧，消费者购买愿意显著下降，而区域内在售项目较多且同质化现象严重，处于明显的供大于求的局面，加上通州房价在2010年时上涨过快，在市场转入买方市场之后，为了争夺市场份额，各项目不得不加大促销力度，直接拉动房价下行。

　　新城开工建设 没能炒动通州

　　通州在2010年的“上涨”至今让人记忆犹新。“北京政府东迁通州”、“8条地铁线覆盖”、“新城将建成又一个CBD”“打造运河水乡”……诸多的利好让那时的通州几乎是一天一个价，单价很快从最初的一万多元，上涨到两万然后又突破了两万，甚至突破了三万的门槛。

　　但如今，被视作最大利好的通州新城运河核心区已于去年底开工建设。而通州的房价却并没有“按照惯例”再上一个台阶，反倒是整体跌倒了13000元左右。

　　通州某开发商向记者表示，2010年高价买通州项目的多是炒房客，如今这批人被套得“最死”，而现在通州的购房人中，投资性质几乎绝迹。取而代之的是首次或二次置业的刚性需求。伴随着贷款利率的回归以及各开发商的促销让利，刚需购房人开始入市，而对于未来通州的潜力，该开发商同样充满信心，他认为，通州新城是北京市政府着力打造的典范区域，去年就针对通州提出了“一核四区”空间规划，还直接成立了通州建设领导小组，调动全市各个资源有效推动通州新城的建设。这预示通州新城的建设将在市政府的督导下“在最快时限内完成”，置业通州前景值得期待。

　　新盘入市存量加剧，房价仍有下行风险

　　不过，市场的信心却并不明显。根据亚豪机构统计数据显示，截至3月15日，通州区商品住宅存量为15958套，而2012年前两个月，通州区月均成交商品住宅仅363套，假如按此销售进度，即便是不增加任何新增供应的情况下，消化库存也需要44个月的时间。

　　而现实是，未来几个月通州区仍然会有多个纯新盘和老项目后期入市销售，像合生·滨江帝景、首开·国风美仑[最新消息价格户型点评]就是两个纯新盘项目。市场供应的增加，对于存量本已较大的通州楼市来说无疑雪上加霜。“两会”上政府再次强调楼市调控不放松，温总理也定调房价远远没有调控到位，因此，2012年期盼政策松绑已不可能，调控从紧的局面不会有太大的改变。由此来看，各项目间的竞争压力是不言而喻的。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，虽然通州楼市存量加大，开发商销售压力也有增无减，但在政府强调确保首套房需要的大背景下，要想真正赢得刚需客户，实现项目顺利销售，就必须让利于客户，继续提高产品的性价比优势，以切实的实惠打动购房者，这样才能达成销售愿望，而这无疑会促进区域房价的进一步回归。从现在在售的项目的成本情况来看，虽然出现了一些宣传成本价出售项目，但包括京贸国际城、华业东方玫瑰等项目均是通过协议方式拿地，土地成本相对低廉，当前的项目售价与成本线还有一定距离，依然有一定幅度的降价空间。

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