4月5日，全球知名物业顾问高力国际发布今年第一季度上海写字楼专项研究报告显示，上海甲级和超甲级写字楼空置率由去年底的7.2%下滑至目前的6.7%，为十年最低点；同时，甲级写字楼售价同比增长16.5％，租金同比上扬14.3％，租金回报率则下降0.2％。高力预计，受宏观调控等三大因素影响，今年上海甲级写字楼市场可能稍稍降温：售价涨幅将约为8.8％，仅为去年一半，租金回报率则可能会持续下调。 一季度租金回报率开始下降 高力国际报告显示，今年第一季度，上海仅1栋甲级办公楼徐汇“嘉华中心”完工，提供了6.2万平方米新增面积。由于强劲需求不减，第一季度的成交量高达7.2万平方米，甲级写字楼空置率由去年底的7.2%下滑至目前的6.7%。 在售价方面，由于持续紧缺，目前沪上甲级办公楼平均成交价格为3260美元/平方米，较去年同期增长16.5%，显示市场对写字楼市场的乐观态度。在租金方面，成交价格为0.81美元/平方米/天，较去年同期上扬14.3%，平均成交租金最高为静安区，达0.97美元。值得关注的是，由于价格上升幅度高于租金，租金回报率下降0.2%至7.5%。 全年售价涨幅可能仅为去年一半 高力国际报告显示，去年沪甲级写字楼平均售价为3150美元/平方米，较2003年的2727美元/平方米上扬了15.5％；预计今年的售价大约会冲至3426美元/平方米左右，但上扬幅度仅为去年的一半，约8.8％。 高力国际华东区常务董事翁琳表示，鉴于海内外买家的持续关注，今年上海甲级写字楼售价将持续扬升，但速度会稍降。“首先是最近政府出台了一系列调控措施，其影响不容忽视；其次是去年大涨基于2003年非典压抑需求后的集中爆发，有特定性；最主要的是，今年上海甲级写字楼供应较多，全年尚有5幢楼将会入市，带来约38.5万平方米的新增。因此，我们预计今年供将微大于求引空置率上升至10%，今年的租金回报率也应会持续向下调整，全年的租金成长率预计会保持在6%－8%之间。” 京沪穗三地商业房产最受外资欢迎 “继麦格理买下新茂大厦和高盛接盘百腾大厦后，其它的海外资金也对上海市场表示了相当兴趣。”翁琳表示，“外资大步伐进军上海高档楼市显示了这些专业房地产金融机构对上海市场乃至整个宏观经济的信心，这会对其他投资者产生乐观的心理预期影响，我们预计今年会有更多类似成交案例出现。” 高力国际方面分析指出，目前海外机构最看好上海、北京、广州三地的房地产市场。广州、北京的甲级写字楼价格和租金低于上海，且购买这些物业的机会也较多，这是这两地的优势；但是，上海甲级写字楼市场由于产权集中且透明度高，对着重风险管理的外商具有较高吸引力。“上海顶级写字楼一般都由大型外资开发商独资或合作建设，良好的工程管理和规范的建设过程保障了物业质量，收购开发背景雄厚的写字楼有利于物业本身风险降低。”