2577        2581      -0.13%

　　2012年3月，上海二手房指数为2577点，较上月下降4点，环比下跌0.13%，跌幅比上月扩大0.06个百分点。较2011年3月下跌9点，这是指数连续6个月环比下跌后首次出现的同比下跌，跌幅为0.34%。

　　在指数系统监测的所有板块中，58%下跌，30%走平，12%上涨。上海二手房指数办公室认为，购房者受益于普通住房新标准实施，积压的刚需在3月集中释放，成交量上扬属于“恢复性”增长，但市场呈现“小阳春”假象。购房者出手，部分上家议价空间趋小，小部分甚至逆势涨价，买卖双方博弈加剧。在楼市整体上“以价换量”作用下，交投暂别清淡，二手房价格指数继续下探。下跌板块虽然减少但跌幅扩大。由于成交量回升，导致部分业主心态转变，逾一成热门房源出现涨价，令区域内一二手房价格倒挂再现。 3月呈现的二手房价格波动加大，令成交量再次回落成为可能。

　　影响3月市场走势的政策背景是：3月1日起，上海执行新的普通住房标准；3月5日召开的全国“两会”上，国务院总理温家宝所作政府工作报告强调，要进一步巩固调控成果，促进房价合理回归；3月14日，温家宝在记者会上明确指出，房价还远远没有回到合理价位。由此，购房者降价预期再度增强。

　　成交量恢复性增长

　　经统计，3月，市区全部8个区下跌0.13%，跌幅比上月扩大0.06个百分点。 4个市中心区及浦东陆家嘴（600663）3月下跌0.09%，跌幅比上月扩大0.03个百分点。其中，长宁下跌0.15%，徐汇下跌0.13%，黄浦下跌0.08%，仅静安上涨0.01%。 3月市中心区带看量和挂牌量均环比上涨20%左右，交易量上升。成交案例中，结婚购房和外地首次购房客户占60%左右，小部分置换型买家入市也较为积极，有的甚至不用贷款。然而成交回升后，一些业主将议价空间从10%缩小至5%左右，甚至提价，加上3月14日温家宝总理 “房价还远远没有回到合理价位”的表态，令原本有些活跃的购房者再度等待或观望。

　　新兴城区3月下跌0.13%，跌幅比上月扩大0.05个百分点。严政下，外围投资型业主看低后市逐渐趋同，如嘉定等区的投资客抛盘降价幅度在15%以上。这使得外围一二手房价格倒挂有所消退。宝山等区域规定和父母共享住房的未婚子女不可再新购房，尽管该政策随后被叫停，但政策反复，阻扰了刚需购房者入市，3月，宝山近市区部分下跌0.17%。

　　非新兴中心城区3月下跌0.15%，跌幅比上月扩大0.08个百分点。浦东远郊部分下跌0.30%，金山下跌0.15%。非新兴城区3月跌幅大于全市平均水平，是因为外来需求少，本地需求又受到政策抑制，令价格持续下跌。跌幅较大的板块有浦东曹路和浦东外环，分别下跌0.36%和0.29%。

　　涨价板块超过一成

　　据统计，2012年3月全市128个板块中，下跌75个，持平38个，上涨15个。

　　下跌板块3月下跌0.25%，跌幅比上月扩大0.12个百分点。普通住房新标准实施、首套房贷优惠利率等，一手房的受惠度远高于二手房。回归的刚需购房多集中在降价幅度较大的外围新房，使得周边二手房不得不做出连续价格调整，如浦东外高桥（600648）板块下跌0.37%，青浦新城板块下跌0.30%。高端房聚集的区域也出现豪宅成交回升、价格下跌的迹象。 3月，黄浦区人民广场板块下跌0.34%，南京东路板块和长宁中山公园板块均下跌0.32%。浦东下跌板块中：六里板块跌0.32%，世博滨江板块跌0.30%，上南板块跌0.21%，花木跌0.18%。

　　持平板块分布较为分散。2月下半月突起成交小高峰后，部分业主产生了对市场已经回暖的误判，议价空间的缩小和涨价使得很多区域陷于僵持。

　　上涨板块较3月多了10个，平均上涨0.15%。随着各个学区的划定，学区房买卖突起。这使得上涨板块中学区房板块占了很大比例。在一些传统学区房集中区，需求量较春节前上升了20%-30%。 3月，徐汇长桥板块、普陀曹杨板块和静安南京西路板块分别上涨0.21%、0.20%和0.17%。同时，受惠于普通住房新标准实施，中低端二手房成交大热，这类房源也恰恰成为涨价 “急先锋”。如嘉定安亭和松江泗泾板块，分别上涨0.11%和0.07%。目前上涨板块地域较为局限，对整个上海二手房市场影响不大，但与大市承压相背。

　　上海二手房指数办公室认为，3月二手房价格指数是近几年来首次同比、环比同时下跌，但价格波动范围加大，逾一成物业逆势涨价，若蔓延开来或会重回僵持状态。3月二手房成交量回升，是部分刚需回归，可理解为市场阶段性上扬。但刚需支撑起的市场活跃行情带有极大的不确定性，这类购房者受政策、舆论影响大，敏感度高，一旦政策导向有风吹草动，他们就会重拾观望。 “总理房价”的大讨论也将深度影响市场长期走势。

　　季节高峰已过需求或回常态

　　上海房屋租赁指数报告（2012年3月）

　　2012年3月，上海房屋租赁指数为1332点，较上月上升3点，环比上涨0.24%，涨幅比2月缩小0.04个百分点。由于租赁需求有所回落，各档市场涨幅均缩小。

　　上海房屋租赁指数办公室认为，随着春节后用工高峰过去，3月租赁市场逐渐过渡到常态。市场需求均有所回落，成交房源以月租金4000元-6000元居多。

　　3月15日开始，陆家嘴金融城人才公寓对外招租，最高月租1900元，并且将对符合申请条件的青年白领给予一定的租金补贴。上海公租房廉租房将试行并轨。在刚刚结束的全国“两会”上廉租房再次成为热点之一，中央政府倾向于通过“以租代售”的模式来建立更为完善的住房体制，解决“夹心层”的住房难题。

　　高端大户型难觅客

　　2012年3月，上海高端市场租金环比上涨0.09%，涨幅相比上月缩小0.07个百分点。其中，一室上涨0.11%，两室和三室租金均上涨0.10%。

　　所监测的18个控制点中，板块涨幅很小，但周家嘴和光新路出现下跌。 3月，一些高端房聚集区域，面积小、租金总价相对较低的两房受到刚需青睐。但大户型租金总价高难觅租客，导致租金出现下跌，其中光新路和周家嘴路板块下跌0.23%和0.17%。

　　陆家嘴板块3月租房需求较大，知名小区豪宅都有成交，租金上涨0.22%。

　　中端客呈减弱之势

　　2012年3月，上海中端市场租金环比上涨0.26%，涨幅较上月缩小0.05个百分点。其中，两室上涨0.26%，三室上涨0.27%。

　　中端市场监测的11个区全面上涨，相比春节后几周需求呈现减弱之势。这是因为节后的员工跳槽期已过，租赁需求逐渐减少。涨幅回落较大的区域为浦东、静安和杨浦区，回落幅度分别为0.12%、0.15%和0.15%，仍分别上涨0.26%、0.20%和0.18%。二手房买卖个别板块出现跳价，加上政策微调被叫停，一些准备买房的刚需客又陷入观望，以租房静观后市。

　　低端一室涨幅最大

　　2012年3月，上海低端市场租金环比上涨0.28%，涨幅相比上月缩小0.06个百分点。其中，一室和两室租金分别上涨0.30%和0.27%。

　　所监测的11个行政区均上涨，表现较好的杨浦、黄浦和闸北区分别上涨0.38%、0.34%和0.33%。近期“房屋托管”有所抬头，这类业务服务房源多是毛坯房，业主直接将房源出租给中介或二房东，后者将房源稍作装修出租，便可很轻易地从中赚取差价。如居住成本相对低的闸北区此类现象增多，闸北大宁板块涨幅达到0.39%。

　　3月，外围区域外来务工人员流量接近稳定，供求矛盾短暂缓解。如宝山张庙板块仅上涨0.19%，涨幅较上月缩小了0.15%；浦东金桥（600639）板块上涨0.17%。

　　上海房屋租赁指数办公室认为，3月租赁需求虽然有所回落，但仍保持季节性上扬特征。随着用工、换工高峰逐渐过去，4月租赁市场或逐渐过渡到常态。缓解供求矛盾除了盘活存量房之外，加快廉租房和公租房建设，才能改善供应结构，改变目前租赁市场普通住房供不应求的现状。