杭州房企破产消息，不仅未曾引发地产股的又一次股灾，反而如空中加油一般托起了地产板块近两日的狂飙行情。市场上关于调控的“松”“紧”之争再度甚嚣尘上，也让此时公布的上市房企年报备受关注，88家房企超过六成净利上涨，整体净利润同比增长19.38%，甚至还高于A股整体增速14.01%。万科等龙头房企依旧奔驰在高毛利道路上，而部分中小房企业绩则出现大跌，有的甚至面临退市的困境。

　　行业洗牌的加速，在一定程度上解释了地产股为何会在调控破产传闻打击下逆势走强。万科A（000002）本月共获得14家机构推荐，保利地产（600048）则获得了13家机构青睐，虽然在行业趋势上仍存分歧，但龙头房企却成为乐观者与谨慎者的一致重点关注对象。

　　“破产”炸弹下地产股狂飙

　　4月8日，杭州余杭区法院受理西城时代家园开发商金星房产破产案的消息爆出，市场一片哗然。

　　早在2011年年底，著名经济学家茅于轼就曾预言，2012年极有可能会有大型房企破产，杭州房企破产案说明，这一预言并非危言耸听。

　　在楼市调控导致高库存、高负债的背景之下，房企因资金链问题申请破产，自然引发市场联想。其实，来自部分地区住建委及房管局的数据已经显示，房企的数量正在逐渐减少，仅北京、武汉、四川等三地，目前已有上千家房企从楼市“消失”。2011年的销售让诸多房企深陷资金困局，今年调控继续只会让房企生存更加困难，如果应对不慎，或会有更多的“金星房产”出现。

　　这些担忧让众多投资者认为，房地产板块可能又要暴跌了。然而事实却跌破了众家眼镜，一则破产消息反而拉开了地产板块近两日的上攻序幕。消息爆出次日，保利地产、万科A、金地集团（600383）等地产龙头股全部高开高走，并在下午集体拉升，截至收盘地产板块中茵股份（600745）和多伦股份（600696）两只个股涨停，板块指数上涨2.34%，成为当日涨幅最大的板块。从资金流向上看，当日房地产板块主力资金净流入1.95亿元，也是当日资金流进最多的行业。

　　这还没完，在昨日大盘反复振荡中，地产股再度扛起了领涨大旗。沙河股份（000014）早早涨停，中华企业（600675）则在午后再次攻占涨停，此后金丰投资（600606）和浙江广厦（600052）也集体站上涨停板，带动房地产板块整体涨幅近2%，居A股涨幅榜前列。

　　上市房企出现两极分化

　　地产股的走势与消息面“对着干”的情况引起了市场的高度关注，于此时公布的上市房企年报也自然而然地被置于聚光灯下。

　　大多数人都认为，随着地产调控不断加强以及开发商大幅降价，2011年上市房企的平均利润率将低于去年。但令人意外的是，上市房企2011年业绩并不难看。目前已有88家上市房企公布年报，占到了行业总数的六成多，其中56家净利润同比增长，5家出现亏损，这88家房企2011年总计实现净利润504.38亿元，同比增长19.38%，增长率甚至还高于目前A股整体增速14.01%。

　　大型上市房企在国家调控的背景下利润仍然喜人。根据“2012中国房地产百强企业研究成果”，2011年房地产百强企业净利润均值为21.7亿元，是2008年的2.5倍，同比增长幅度高达26.2%。国内房企龙头万科年报显示，2011年实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%，全面摊薄净资产收益率为18.2%，2008年以来连续第三年上升，并创历史新高。降价后依然有高毛利的房地产公司并不止万科一家，中海去年整体毛利率由2010年的40.1%升至去年的42.6%，净利润率由27.9%升至约30%；世茂股份（600823）2011年净利润同比增长35.45%，毛利率同同比上升1.8个百分点，招商地产（000024）净利润增速也超过2010年。

　　然而，一如金星房产破产危局透露出的信息一样，部分中小房企业绩出现大跌，有的甚至面临退市的困境。位列上市房企净利润降幅榜首位的津滨发展（000897），净利润由2010年的9578万锐减到2011年的亏损2.98亿，同比大降411.11%。公司同时预计今年一季度亏损6500万元至7500万元。与此同时，莱茵置业（000558）、嘉凯城（000918）、东华实业（600393）等中小房企去年净利润降幅都在60%以上，深陷房地产业务泥潭的ST昌鱼（600275）也是继续亏损。上述公司给出的原因均指向“房产税试点、限购限贷等政策措施的推出导致房地产市场价格下跌及成交量萎缩，公司的业绩也随之出现了下滑”。

　　机构纷纷推荐地产龙头股

　　在房企因资金链断裂申请破产的背景下，市场上关于调控的“松”“紧”之争再度甚嚣尘上。有专家预计，房企破产事件可能会加速房企以价换量，推进房地产调控的深入。不过也有分析认为，房企的小范围破产可能会引起地方政府的恐慌，再次引发地方政府的“救市”决心，这也在一定程度上解释了地产股为何会在调控破产传闻打击下逆势走强。

　　一如市场对首例房地产企业破产的看法产生分歧，券商最新研报对地产板块的走势也是莫衷一是。申银万国、国泰君安等认为，目前房地产基本面仍将维持销售向好趋势，同时板块估值偏低，因此介入地产类个股是较好时机。而中金公司、渤海证券则明显没有这么乐观，他们认为房地产板块二季度将回归防御，二季度行业整体仍将处于振荡寻底的态势之中。

　　虽然在行业趋势上仍存分歧，但龙头房企却成为他们一致的重点关注对象，具有规模优势、资金优势且符合政府鼓励的首套房需求的公司则成为他们的首选。据记者统计，本月万科A共获得14家机构推荐，最高目标价达到了12元；保利地产则获得了13家机构推荐，中信证券（600030）给出了14.84元的最高目标价。乐观的渤海证券建议逢调整低配者“勇敢逐步加仓”一二线优质公司；申银万国推荐两类公司包括保利地产等一线龙头以及福星股份（000926）等销售确定性较高的区域龙头。即使是上述态度较谨慎的中金公司和渤海证券，也将招保万金等龙头房企列入重点推荐对象。

　　券商观点

　　派乐观

　　国泰君安：

　　房地产调控政策已于去年10月转向，政策面见顶趋松明确，而政策的修正速度、幅度仍将取决于基本面的下探速度。维持行业增持评级以及2012年地产绝对收益50%以上的判断不变，建议逢调整低配者勇敢逐步加仓一二线优质公司。

　　申银万国：

　　房地产基本面仍将维持销售向好趋势，同时板块估值偏低，本月获得相对收益将是大概率事件，而能否获得绝对收益要视乎大盘表现和信贷对于房地产销售支持的力度。在标的选择上推荐两类公司：一线龙头，包括保利地产、招商地产、金地集团、万科A；销售确定性较高的区域龙头，包括福星股份、苏宁环球（000718）、中南建设（000961）、华夏幸福（600340）、首开股份（600376）、荣盛发展（002146）等。

　　谨慎派

　　中金公司：

　　虽然经济越差，地产行业政策放松预期越强，但随着经济、房价下行，盈利预测下调、资金链等风险也将逐步暴露，因此维持“二季度回归防御”的观点。建议降低高弹性股票配置，二季度重点配置重视周转、销售增长确定的龙头开发商，推荐A股龙头万科A、招商以及商业地产中国国贸（600007）及金融街（000402）。

　　渤海证券：

　　房地产行业的趋势性投资机会仍未到来，未来存准率的可能下调将带来行业一定的交易性机会，但二季度行业整体仍将处于振荡寻底态势之中。虽然行业整体估值较低，但考虑未来行业业绩增速趋缓，低估值将成为常态，短期仍然维持房地产行业“中性”评级。由于行业仍处于调整期，具有规模优势、资金优势且符合政府鼓励的首套房需求的公司是首选，推荐保利地产、招商地产、首开股份和中南建设。

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