房企破产 房价破位？

　　谁是第一个“死”于本轮楼市调控的开发商？这几天，一家名不见经传的房地产公司——杭州金星房地产开发有限公司突然申请破产，引起了房地产业内的震动。4月9日，有多家杭州的媒体报道了这一破产案。在今年年初各地爆出中小房企老板“跑路”的消息之后，金星房产申请破产引起了人们的特别关注。金星房产到底是一家什么样的公司？为什么会破产？破产之后，业主怎么办？杭州出现的这次房企的破产案会不会是未来全国中小房企破产潮的一个先期信号？央视财经频道主持人陈伟鸿和特邀评论员中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海、著名财经评论员刘戈共同评论。

　　资金链断裂，“金星”陨落，杭州房企破产是孤案，还是风向标？破产后业主利益该怎样保障？

　　近日，杭州西城时代家园三期的业主陆续收到一条短信，法院已经依法受理“时代家园”开发企业杭州金星房地产开发有限公司的破产案，余杭区政府将依法保障业主办理“三证”的权利。而在此前，西城时代家园本应早就交房的三期790户，已经停工好几个月了。

　　徐颖(记者)：从这里可以看到，这边的房子基本上是已经结顶了，但是后期的绿化和一些市政工程还没有完成，我们了解到，这其中有380多套房子，原本应该在去年12月31号交付，但是到现在，已经延期了3个多月了。

　　实际上西城时代家园位于杭州文一路的延长线，地理位置不错，而且这家楼盘一直卖得还可以，却早在春节前后就传出资金链断裂停工，就在一年前，这个楼盘还一度热销，其销售业绩位居余杭区当年的销售套数前三。据《北京青年报》的消息，截至目前，西城时代家园项目申请的可售房源皆已售罄，成交均价从2006年的4300多元/平方米，一路上涨到2011年4月的11895元/平方米。

　　资料显示，金星房产的母公司是浙江中江控股集团，中江控股在2008年6月接盘杭州金星房产及西城时代家园。这期间的销售回款至少8亿元。然而由于投资失误，再加上2008年、2011年的两轮地产调控影响，公司大幅亏损，问题终于显现。据央广网报道，中江控股已经在今年1月申报资不抵债，其资金缺口约有30个亿。余杭区房地产管理处主任尤初阳认为，金星房地产公司破产主要还是受了母公司中江控股的连累。

　　尤初阳(余杭区房地产管理处主任)：实际上金星房地产公司破产，实际上主要是由于它上面的中江控股集团资金链，它在经营上面的一些，一些投资上面的一些失误，经营上面的一些问题造成了集团公司资金链断裂，而带来了下面企业经营上面的一些问题。

　　刘戈：地方政府是否有能力解决开发商的遗留问题？

　　(《今日观察》评论员)

　　现在地方政府已经非常积极的表态说，这事我们会管的，但是管需要钱。如果这里面，比如后面的那几百套房子还有很多工程没有完成，建筑商里还有很多的已经垫资还没有付，这家房地产公司还欠了很多的税款。那么如果这些钱都没有，也没有地方来出，那么下一步，这些业主的权益怎么样来保证？可能办三证，所谓的土地使用证、房产证、契税证这些没有问题，但是如果整个房子还没有完工，这些钱物业怎么样去管理，质量问题怎么解决？这些可能真的会成为问题。

　　我注意到，这家房地产公司在最近四年来，里面的股东结构换了五次，最后一次就是在不久前发生的。那么也就是说，很有可能里面的钱已经全部都转移去填别的窟窿了，最后给现在的这个小区，可能是一分钱没有。最后即使破产清算，那也一分钱弄不回来。这样的话，当地政府有多大的能力去担这个盘子，是不是一定要担这个盘子？我觉得这里面还是要打问号了。

　　曹建海：开发商跑路对业主的伤害更大

　　(中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 《今日观察》特邀评论员)

　　这个案例相对来讲，主体工程基本上已经建成，后期就是一个绿化，一些配套没有完成，所以后期就是比较小的接续，应该是可以交房了。现在我觉得，这个项目比起那些先搞预售，再跑路的要好得多，跑路之后，因为他把资金都抽走了，所以可能后期没有企业愿意接盘，这样业主和其他的债权人会受到巨大的损失。

　　还有一种就是，过去我们预售的时候，预售证发的早，因为预售的环节现在也有一些腐败因素，就是主体工程没有建成，没有封顶，但是预售证已经发出去了，就已经对外销售了，这个时候出现了破产，就对业主的危害比较大。具体就这个项目而言，政府已经接管，并且进行了破产清算环节，那么破产清算本身实际上对债权人最大限度的保护。所以比起一些跑路的开发商而言，相对来讲，这里的业主能得到一些保障，而且已经销售的房子实际上所有权已经在业主的头上，所以后续只要把工程补上之后，这个产权就实现了正式的转移，政府也得到了一个保证。

　　刘戈：摊子铺的太大导致资金链断裂

　　(《今日观察》评论员)

　　这家公司叫中江公司，他的营业范围非常地广，从旅游到投资到资产，甚至还介入了小额贷款公司。但是房地产公司是它第一次涉及，它是从原来做香料的企业进入了开发楼盘，后来还开发了一些其他的楼盘，比如他在杭州有一家大酒店，当时是烂尾楼，他接手了以后，从各方筹集了资金，以很高额的价格拿到手了以后，经营也不好，到现在就是一个大窟窿。那么它的资金链为什么会出现问题？因为他不断贸然的进入到新的领域，造成了新的窟窿以后，再去借高利贷补窟窿，最后就没有办法补了。

　　曹建海：因为房地产盈利吸引力太大 所以很多制造业企业跨入房地产领域

　　(中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 《今日观察》特邀评论员)

　　因为中国的房地产盈利吸引力太大，所以很多制造业企业跨入房地产领域，金星房地产只是其中的一个企业。其实它的酒店是自主投资自主经营的，本身也是个地产项目，但是酒店的营运需要大量的投资，资金回报速度也是非常慢的，所以资金沉淀非常大，这可能是使它资金链出现短缺的一个重要原因。另外，它在建德也搞了一些开发，实际上它从过去的制造业企业变成了一个房地产为主的企业了。

　　因为宏观调控，从2008年6月份它接盘这个公司之后，当年实际遇到一个低潮。但是后期因为房地产救市方案的出台之后，所以经历过比较好的时期。这次又遇到调整之后，这个企业实际上是房地产行业的外行，不是很专业，对未来预判不够，也许在正调控的时候，大量的持进土地，这样就导致了杠杆越来越高，就遇到了困难。

　　陈国强：这个案例给房地产企业敲响了警钟

　　(中国房地产学会副会长《今日观察》特约评论员)

　　杭州金星房产破产这个案例，更多带有个案或者特例的性质，不具有普遍的代表性。这家公司之所以走上破产的道路，和它背后母公司资不抵债，或者资金链出现困难有关系，而不是项目本身资不抵债造成的。杭州金星房产破产跟调控尽管有关系，但是主要不是外部的调控造成的，恰恰可以认为是它由于没有严格执行目前调控对于预售款，实施专户监管的要求有关系，伴随着调控的持续实施，那么相信会有更多的企业面临严峻的资金问题。所以这个案例尽管不带有普遍的代表性，但是实际上给我们房地产企业，可以说敲响一个警钟。

　　曹建海：取消预售制度会要了很多开发商的命

　　(中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 《今日观察》特邀评论员)

　　取消预售制度这可以避免开发商资金链断裂之后，跑路所带来巨大的损害，但是目前开发商的这个体制，自有资金很少，大部分靠银行贷款和建筑垫资，以及预售的这笔钱。如果一旦取消预售制度，实际上就要了很多开发商的命了。