黄瑜：房价下降受企业“以价换量”促销及成交结构影响。一季度，“降价换量”项目增多、力度加大，促使刚需释放，刚需成交多在远郊区，价位较低，拉低了平均价格。商品住宅降价幅度没有20%那么大，但不排除个别楼盘降价20%促销的情况。

　　房价已经连续几个月下行，但受成交量回升带动，房价下跌趋势变缓，二季度更可能稳中有降。百城价格指数环比连续7个月下跌，价格调整由一线城市向二三线转移，降价项目由品牌房企扩大到中小房企，由郊区向内城蔓延，促销手段多样化。在限购等调控政策维持不变的前提下，今年商品房库存量大且供应持续攀升、开发商资金压力大短期偿债能力恶化等事实还客观存在，开发商如果想缓解库存压力和资金压力，只能降价、至少是不涨价来换取成交量，因此房价将稳中有降。

　　记者：现在来看，各地房市有些回暖，成交量都有所上升，怎么看市场前景？

　　黄瑜：3月份市场成交量回升，主要原因是前期降价效果显现，积压刚需部分释放，以及新增供应加大所致。开发企业1-2月推盘力度不大而集中在3月推盘。但是从季度来看，成交量依然处于低位。

　　以北京为例，一季度商品住宅共成交181万平方米，为2009年以来季度成交的最低水平，只比2008年同期水平略高。目前价格降幅已经趋缓，加上当前政策仍较为严厉，开发商推盘速度放缓，预计二季度成交量的回升有限。而鉴于开发商的库存和资金压力，降价跑量行为仍会继续，价格可保持稳中有降的态势。

　　记者：调控措施必然会面临压力。

　　黄瑜：的确，这就需要我们坚持房地产调控不放松，保护住房合理需求。今年《政府工作报告》指出，严格执行和逐步完善抑制投机、投资需求的政策措施。房地产调控不放松的同时，刚性需求会受到保护，住建部、央行、发改委均指出满足首套房贷款需求，完善自住购房贷款优惠政策。

　　中央政府已经下调了房地产对宏观经济增长拉动作用的预期，地方政府还在适应这个过程。房地产发展要服务于宏观经济的大局，当前我国宏观经济的重要任务是“扩内需、调结构”，提高经济增长质量，政府把“十二五”期间经济增长目标定为7%，今年经济增长目标定为7.5%，相比之前都有所降低，中央政府主动下调了经济增长速度，对由于房地产持续调控对宏观经济的负面影响已经做了准备。地方政府还在适应这个过程，持续的房地产调控，房企拿地意愿下降，土地收入减小，地方财政压力增加，前段时间芜湖、上海楼市调整被叫停就是地方政府压力的表现。

　　记者：那么，房价到什么程度才合理？

　　黄瑜：目前国际上衡量房价合理性的指标主要有房价收入比、住房支付能力指数等。按住房支出占总支出的比例为30%，人均住房面积30平方米，贷款20年，我们测算一线城市的房价收入比合理范围应在9左右，而2011年北京的房价收入比超过了20。

　　2012年2月我们做过调查，对于房价合理回归，一线城市购房者认为应下调20%-30%的占比最高，超过四成；二三线城市购房者认为应下调30%-50%占比最高，接近三成。对于房价合理回归，一线城市中，认为房价应下调20%-30%的购房者占比最高为43.4%，其次认为应下调30%-50%的比例为25.3%。在二三线城市，近三成的购房者认为房价应下降30%-50%，占比最高，其次为应下调20%-30%占比为23.5%，认为应下调50%以上及当前价格不变的比例均为17.6%。

　　记者：实现合理房价还需在哪些方面努力？

　　黄瑜：首先，坚持房地产调控不放松，抑制投资投机需求长期化，巩固房地产调控成果，促进房价合理回归。

　　其次，增加供给，由于我国处于城市化阶段，总的来说住房紧缺，缓解供求矛盾的重要措施就是增加普通商品房有效供给。

　　再者，继续推进保障房建设，切实解决中低收入家庭住房困难，对保障房建设给予资金支持，为了分配公平，建立健全保障房的准入和退出机制。

　　然后，加快房地产长效机制建设，加快推进住房信息系统建设，扩大房产税改革试点范围，加快制定《基本住房保障条例》，这些房地产长效机制的建设，将有利于促进房地产健康发展。

　　最后，调整收入分配，加快中低收入家庭收入增长，缩小贫富差距。