去库存化仍然是“五一”楼市主要基调。记者昨日从经纬行研究中心获悉，四月至“五一”期间，十区两市共有5.7万套新旧货量上市，同比去年增加五成。按照目前的消化速度，需将近一年才能消化完毕。

　　有专家表示，在部分房企资金紧张的背景下，不排除部分楼盘引领新一轮降价潮。

　　在房地产政策调控持续收紧的背景下，今年年初经历了史上最为惨淡的春节楼市，但之后在首套房贷利率重回基准利率、发展商以价换量等多个因素影响下，市场人气逐步回暖，刚需客户入市积极性不断提高，并迎来3月的楼市“小阳春”。

　　据经纬行研究中心不完全监测显示，截至3月31日，广州十区在售余货达3.6万套，同比上涨了近一倍，而十区两市在售余货更是高达4.7万套。

　　由于政策的持续收紧，使得成交量持续萎缩，今年前两个月更是创近年低位，致市场库存量创近年新高。其中，中心六区在售余货11893套，同比翻了一番。海珠和荔湾去年年底到今年年初的供应也明显放量，但由于消化较慢，导致在售余货增加明显。

　　白云、海珠和天河

　　是新货主力供应区域

　　四月至五一期间广州十区新增住宅供应7765套，与去年8965套相比下滑了一成有余。

　　相比去年的淡静，今年中心六区的新增供应达2965套，同比增加五成，白云、海珠和天河是主力供应区域。而外围区域则依然集中在番禺、增城和花都，花都今年新增供应萎缩非常明显，相比去年降了近一半，区域内庞大的余货量是发展商谨慎推货的主因。

　　余货与新货合计，则广州十区预计可售货量达4.4万套，同比去年增五成，广州十区两市达5.7万套，可售货量庞大，按照目前的消化速度，需将近一年才能消化完毕。

　　外围区域竞争激烈

　　“刚需”成为热点

　　按区域来划分，传统供货大区花都、番禺，因余货量均超过1万，故四月至五一期间新增供应有所减少，但余货与新货可售货量分别达12014套和11742套，高居全市前二。而增城由于限价不限购，一直保持着较高的消化速度，但由于区域内不断有新盘入市，加上在售项目供应量较大，因此余货量较上年也有明显增加。

　　今年的新增供应仍以旧盘新推为主，但新盘供应的占比有所加大，比去年同比增加一成。十区旧盘新推货量仅4407套，相比去年足足减少了近两千套。由于余货量较大，不少楼盘推迟了推新货的时间，在四月至五一期间选择以消化余货为主。而十区新盘却达21个，比去年多了10个，供应量也比去年增加了近千套。

　　目前，虽市场成交回暖，但买家对价格的敏感度也随之提升。预计今年四月至五一期间，品牌发展商集聚、刚需产品供应为主及新货集中的板块将成为热点板块，包括白云的金沙洲板块、番禺的华南板块、南沙的金洲-区府板块、增城的新塘板块等。而部分全新盘/全新组团的入市，预计也将受到市场的持续关注。

　　从个盘新货供应量来看，多个楼盘采取“小步快跑”的推货策略，以往动辄两三百套甚至一千来套的推货情况，在今年4月及五一将难以再现，即使是竞争优势相对较大的品牌发展商，也倾向于采取保守的推货策略，以保证消化率。此外，少量多次推货的策略在当前市场环境下也能在一定程度上保证项目的市场关注度。

　　焦点关注

　　85家上市房企

　　库存市值9641亿元

　　接近2008年3倍 平均库存达85亿元

　　来自中原研究中心数据显示，截至4月15日，沪深两市140家房企已经有85家发布了年报，合计库存市值高达9641亿元，环比2010年同期的6811亿上涨幅度达到了41.6%，相比同样面临调控及市场危机的2008年同期，库存值上涨了180%。

　　而预计全部上市房企的库存市值更是达到了1.2万亿元，创造了历史新高。平均每家上市企业的库存市值达到了85亿元。

　　库存消化周期超过了4.5年，而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.8年。这意味着，2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为： 当前市场以价换量明显，虽然目前成交量复苏，但是成交量的项目主要集中在降价项目，其他未降价项目销售量依然冷清。目前市场已经逐渐出现底部特征，已经降价项目再降价的可能性不大，但是其他未降价项目为了销售量必然会跟进降价，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。